楊光華:我為什麼力挺孫宏斌?

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2022-03-28 23:02

  • 用三個問題,簡要梳理融創發生了什麼,如何活下去與融創的未來。

    楊光華 一年前,地産界的“四大天王”——碧萬恒融,格局已變。

    如今,“碧萬融”的走向,代表着中國樓市的方向。

    上次,萬科的發言,“黑金時代”、“節衣縮食”等,被業界反復揣摩。

    這次,融創的一舉一動,都觸動國内樓市敏感的神經。

    3月26日早上8點,孫宏斌在朋友圈轉發了一條微信。

    “一季度,我們在28個城市交付43個項目,用最大的誠意,兌現成千上萬業主交托的幸福期許。”

    這是最近一個月里他僅有的一次更新。

    3月28日晚間,融創發布公告稱,預期無法按期發布2021年未經審核年度業績,4月1日起停牌。

    這里用三個問題,簡要梳理融創發生了什麼,如何活下去與融創的未來。

    01

    第一個問題,融創,到底怎麼了?

    4月1日,按照原計劃,融創要兌付一筆40億元債券與利息。

    可是,融創手中的資金不夠,于是提前發布公告,“準備與債券持有人商讨展期”。

    這種債務展期,此前已有20多家房企宣布過。這次,融創的展期,被資本市場過度解讀,被同行所誤解,甚至登上微博熱搜。

    從去年開始,資本市場受到部分房企暴雷影響,市場信心大幅下降,30多家房企提前贖回債券,造成資金鍊鎖擠兌效應,房企陷入流動性危機。

    今年春節後,部分上市房企暴雷,引發資本市場劇烈波動,股債跌入低谷,多數民營房企失去再融資能力。展期,成為它們留在牌桌上的唯一選擇。這些是房地産行業的共同困境。

    今年前兩個月,疫情、春節淡季等原因,國内房企銷售業績下滑。據統計局數據顯示,1-2 月TOP20房企銷售下降約37%,市場需求疲軟。加上評級看空中國房地産,引發投資者集體恐慌,導致股票與債券價格下跌,與多數民營房企一樣,融創也出現了階段性流動性困難。

    這就和一個普通家庭過日子一樣,疫情後,外面的工作不掙錢,家里還有很多欠賬要還。只能尋求債主通融幾個月,等掙到錢了,馬上還債。

    作為融創的掌門人,孫宏斌這次願意無限連帶責任擔保,欲求展期兩年。

    意思是說,兩年後,如果融創還不上錢,孫宏斌負責賠錢。有人說,“他押上了全部身家。”

    在這之前,孫宏斌曾将自己持有的4.5億美元,無償給集團使用。

    與自己的公司共渡過難關,孫宏斌拿出了足夠的誠意,與公司共進退。

    兩次小危機,孫宏斌都是自己站出來,真金白銀救公司。最近,融創方面表示,絕不會“逃廢債”。

    有人問,這區區40億,為什麼難住孫宏斌?

    40億,不過是二線城市一個項目一年的銷售額,不過是一塊土地的土地款。

    但是,一分錢難倒“英雄漢”。這是居家過日子經常遇到的事情。

    從去年半年報數據看,融創總資産約12055億元,總負債約9971億元。融創還沒有到資不抵債的地步,只是暫時遇到困難。

    按照融創的賣房能力,去年,融創賣房約5974億元。今年的行情即使再差,融創至少也能賣5000億元。如此規模的現金流公司,還沒到山窮水盡時。

    02

    第二問題,為什麼我要挺融創?

    首先,房地産政策的大幅調整。

    當前的樓市,政策暖風起,春暖花開已到。

    房地産政策的主基調是,健康發展與良性循環。六部委全力支持房企解決債務問題,各地金融政策、房地産政策積極調整。

    近期,蘇州、杭州、南京、武漢等強二線城市房貸利率均有所下調。

    據貝殼研究院統計,在重點監測的103個城市中,有82城房貸主流利率出現不同程度下調。103個重點監測的城市平均放款周期在1個月左右,接近2020年三季度時最快的速度。

    其次,房地産市場信心的快速修復。

    最近,一線城市提前回暖,二線城市将跟随。

    數據顯示,今年3月份,以來,樓市整體成交上行,一二線代表城市環比均有所回升。一線城市整體環比上升12%,其中北京升幅最大,為80.4%;廣州升幅34.0%,位居第二。

    專家認為,二季度核心城市樓市成交有望繼續回暖,並帶動重點區域三四線城市完成築底,年中或實現全國企穩。

    一二線城市樓市環比上升,我們也看到行業的信心正在修復。3月25日,有龍頭房企負責人說,“最痛的時候,已經過去了。”

    在政策與市場的雙重利好之下,融創大概率能活下去。

    03

    第三個問題,在債務與持續經營之間,融創如何找到新平衡點?

    最近半個月,金融機構對旭輝、碧桂園等民營房企的再融資持肯定态度。一批像融創一樣的基本面好的公司,将得到金融扶持。

    這次的政策調整,受益最快的是融創等基本面穩健的民營房企。

    兩年前,融創不再以規模增速為核心,而是遵循“房住不炒、因城施策”的調控政策,嚴控拿地策略,全面執行精細化運營戰略,聚焦綜合競争力的提升。随後,融創提出新目標:更安全、更從容、更長期、更有價值。

    融創無論做什麼,一切都是圍繞着地産行業展開。在頭部房企里,融創的業績、土地儲備、可售貨值、産品品質等,均處于行業前列。融創的戰略、管理層與品牌,都是其基本面的優質内容。

    截至去年年底,融創可售貨值約2萬億元。按照當前的節奏,融創在不拿地的情況下,至少還能賣4年。這些項目中多數運營情況穩定。

    這些項目中,80%在一二線城市,房價堅挺。這些優質項目,進入持銷期,很快緩解資金壓力。

    去年約5974億的銷售,今年銀行加速放款,監管資金賬戶提取比例調整,也能幫助融創“回血”。

    04

    在我所見過的龍頭房企老闆中,孫宏斌是唯一開會不帶秘書與保镖的人。每次都是一個人拎一個包,自己入場找座位。他的眼鏡盒,用了很久很久,是個長情的人。那一次,我坐在他身後大約一米的位置。

    一次會議上,我加上了他的微信,他從未屏蔽我,也沒有設置三天可見。他曾經轉發過我的一篇文章,我時常給他點贊。2020年疫情,武漢解封後,他是第一位到武漢投資的企業家。

    有關他的公開報道,我經常學習,試着讀懂這位傳奇人物。一次公開報道中,這樣寫道:在經歷過失敗的苦楚,谷底的艱險和登頂的喜悅之後,孫宏斌說,“現在我們想要企業跑得長久一點,這是我現在最想做的事。”

    見過大風浪的孫宏斌,經歷了數次峰回路轉。這次也能很快柳岸花明。正如北京地産媒體人劉素京老師所言,孫宏斌是與公司捆綁在一起的老闆,産品拿得出手,很多新盤是與國企央企聯手開發。

    一個堅持與公司戰鬥到底的老闆,必定帶出一個能打仗的團隊,練就一種敢打敢拼的融創精神,與一批有市場競争力的好産品。

    産品力、服務力,是融創的核心價值。等到市場回暖後,這批好産品一定能成為暢銷産品。這家公司在“瘦身”之後,也将是一家好公司。

    [後記]

    在業内,孫宏斌的人品與口碑,都是不錯的。

    最近的一些有關融創的文章評論區里,很多的融創離職員工,表達了對老東家的支持與祝福。

    從中可以看出,融創與孫宏斌的做人靠譜。

    從聯想、順馳,到融創,如此短的時間,做到行業前四,孫宏斌就是一個傳奇。

    每次融創的年報發布會,媒體記者都喜歡孫宏斌講話。他為人率真、風格幽默、心直口快、金句頻出。

    這一次,相信他與融創,也将用最大的誠意,挺過這輪危機。這一次,我挺孫宏斌與融創。因為這個圈子里,很少再有這樣的傳奇人物與好公司。

    同時,建議投資人與合作夥伴再給孫宏斌半年時間,處理好短期債務;金融機構給融創的融資,開通快速通道;融創積極恢復健康經營,早日走出困境。

    最後,請給融創多一點時間。

    文|楊光華(地産寫字人)觀點新媒體專欄作者

    撰文:楊光華    

    審校:勞蓉蓉



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