夏磊:再論房地産的八大行業價值

观点网

2022-05-30 19:24

  • 從總量看,房地産是國民經濟的支柱行業;從财政看,房地産貢獻的相關稅收和土地出讓收入是地方政府的重要财源。

    夏磊 房地産事關國計民生,在拉動經濟增長、支撐地方财政收入、信用創造、促進消費、解決就業、财富積累、改善民生等方面均發揮着關鍵作用,體現了支柱行業地位。

    從總量看,房地産是國民經濟的支柱行業。房地産業是實體經濟的重要組成部分,行業規模大、産業鍊長,拉動上下遊産業衆多。其中,房地産開發投資帶動建築業及水泥、鋼鐵、有色金屬、機械制造等上下遊制造業;房地産消費,既帶動與住房有關的家電、家具、家紡、裝潢等制造業,也帶動金融、媒體、互聯網、物業管理等第三産業。經我們測算,2021年,房地産業及其完全拉動的上下遊行業增加值為28萬億元,占GDP的24.5%。其中,2021年房地産和住房建築行業增加值12.5萬億元,占GDP的10.9%;完全拉動上下遊行業增加值15.5萬億元,占GDP的13.6%;直接拉動上下遊行業增加值5.8萬億元,占GDP的5.1%。

    從财政看,房地産貢獻的相關稅收和土地出讓收入是地方政府的重要财源。2021年,地方政府房地産相關收入總計10.8萬億元,相當于地方本級财政收入的52.6%。其中,5項房地産專項稅2.1萬億元,土地出讓金收入8.7萬億元。

    從投資看,房地産投資是固定資産投資的重要部分。2019-2021年,房地産業投資在固定資産投資中的占比約24%。2021年全國房地産開發投資14.8萬億元、城鎮房地産業固定資産投資18.2萬億元,占城鎮固定資産投資的比重分别為27.1%和33.4%。

    從融資看,房地産是信用創造的主要載體。一是房地産貸款是金融機構的重要資産投向。2021年末,人民币房地産貸款余額52.17萬億元,占金融機構人民币各項貸款余額的27.1%。二是房地産是最重要的信用媒介。2020年工農建三大國有銀行貸款余額中抵押貸款分别為46.8%、46.1%、45.9%,抵押貸款的抵押品多是房地産。

    從消費看,房地産促進居民消費。一是帶動大量建材、家電家具等上下遊産品消費。1999-2021年,商品房銷售面積由1.3億平增長至17.9億平,帶動水泥和鋼材銷量由6.9億噸增長至37.2億噸,家用電冰箱、洗衣機、彩電和空調由0.8億台增長至5.8億台。二是住房為居民消費升級的重點領域。2005至2021年,城鎮居民用于吃穿用的支出占比由52.4%下降至40.7%,用于居住的支出占比從10.2%上升至24.4%。

    從就業看,房地産及上下遊産業吸納大量就業人口。2020年房地産業就業人數525.4萬人,建築業就業人數2153.3萬人,合計占城鎮就業人數的5.8%。

    從資産配置看,房地産是大類資産配置的核心。中國住房市值約344萬億元,是GDP的3.4倍、占股債房市值的62%;全國住房總市值占居民總資産的比重維持在60%左右,是我國居民資産的壓艙石。

    從民生看,房地産提高居民住房條件,實現從全民蝸居到基本适居的飛躍。第一,家庭住房面積提高。城鎮人均住房建築面積由1998年18.7平方米增至2019年39.8平方米。第二,樓房占比提高,平房占比下降。2000-2015年,全國平房住戶占比由63.1%降至38.7%。第三,住房設施明顯改善。2000-2015年,城鎮家庭中擁有獨立廚房住戶占比由84.7%升至92.4%;擁有獨立抽水廁所住戶占比由42.1%升至74.2%。

    風險提示:經濟下行超預期,房地産調控政策超預期,大型房企債務危機接連爆發等。

    證券研究報告:《再論房地産的八大行業價值》

    對外發布時間:2022年5月29日

    夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題