夏磊：2023年房地産市場展望（供給篇）

夏磊 中央經濟工作會議指出2023年房地産工作重點仍是“保交樓，保民生，保穩定”。明年新供住宅，将來源于兩個渠道，一是今年新拿地項目，二是庫存項目盤活。今年土地市場成交冷清，明年是否面臨有效供應不足的壓力？

一、今年供地少，明年新增住房供應有缺口，亟需盤活存量

當前已供地量僅為去年全年一半。2022年1-11月，全國住宅用地共成交規劃建築面積9.1億平，占去年全年的51.4%，與往年成交量相比，供給不足。而2019-2021年全國住宅用地成交建面分别為：21.0億平、23.5億平、17.7億平。

明年住宅供給預計存在1.6億平缺口，需要盤活庫存項目補足。前11月全國住宅用地成交9.1億平，熱點城市還在積極謀劃第四批集中供地，12月預計還會有0.9億平的新增宅地成交，預計全年成交10億平住宅用地。假設100%會被正常開發形成有效可售供應，則新地塊對應明年住宅供給10億平。

2022年預計全國商品房銷售13億平、商品住宅銷售11.4億平，假如明年銷售11.6億平，那麼将有1.6億平住宅缺口要靠存量項目供給。

廣義庫存較高，說明市場上有大量庫存項目需要積極盤活。今年1-11月份，全國狹義庫存，即商品房待售面積5.5億平，累計同比增長10%，預計去化周期5個月。廣義和更廣義庫存2022年出現小幅度下滑，但總量仍處于高位。截至11月，廣義庫存，即已開工未售的面積42.6億平，去化周期較2021年底增長5個月，達到35個月；更廣義庫存，即含待開發土地的未售面積51.2億平，去化周期較2021年底增長7個月，達到42個月。

二、預計明年不同能級城市住宅供給情況差異較大

1、一線市場熱度較高，需要積極盤活存量項目、新盤快速入市，以維持供需平衡下的房價穩定

一線城市市場較熱，當年銷售一般都大于上一年土地供給。“本年商品住宅銷售面積/上一年住宅用地成交建面”，該比例可以粗略表征供需關繫。2020年一線城市該比例接近114%，2021年為99.3%。

預計一線明年住宅供給存在1048萬平缺口。2022年1-11月，一線城市住宅用地成交建面2643萬平，占全國比例為2.9%。預計今年全年一線城市住宅用地成交建面在2800萬平左右，假設100%會被正常開發形成有效可售供應，對應明年2800萬平的住宅銷售。預計2022年全年住宅銷售3773.3萬平，2023年全年住宅銷售3848.4萬平，那麼将有1048萬平缺口要靠存量項目供給。

2、二線城市處于供需平衡的臨界點，盤活二手項目很重要

預計二線明年住宅供給存在0.1億平缺口。1-11月二線城市住宅用地成交規劃建面2.1億平，占全國比例為22.8%，預計今年全年二線城市住宅用地成交建面在2.2億平左右，假設100%形成有效可售供應，對應明年2.2億平的住宅供給。預計2022年全年住宅銷售2.1億平，2023年2.3億平，那麼将有0.1億平缺口要靠存量項目供給。

3、三四線市場疲軟，有供給過剩風險

預計三四線明年住宅供給存在1.4億平缺口。1-11月三線城市住宅用地成交規劃建面6.7億平，占全國比例為74.2%，預計今年全年三四線城市住宅用地成交建面在7.5億平左右，假設100%形成有效可售供應，對應明年近7.5億平的住宅供給。預計2022年全年住宅銷售8.9億平，2023年全年住宅銷售8.9億平，那麼将有1.4億平缺口要靠存量項目供給。

三四線城市供地充足、市場疲軟，有供給過剩風險，後續無需大幅供地，應将重點放在保交付、消化存量供給上。

三、城投拿地影響供應節奏，階段性影響供給

在民營企業整體拿地意願減弱的情況下，部分城市的城投企業開始積極拿地，從拿地金額方面看，無錫、福州、蘇州、鄭州、沈陽、青島、武漢、濟南所供地塊主要由城投托底，在武漢、沈陽等城市城投企業拿地金額占比超60%。

地方城投企業不同于高周轉的房企，在地塊推進上整體速度相對緩慢。統計顯示，2021年第一批成交地塊中，規模房企拿地開工率高達61%，而城投公司拿地開工率僅23%。截至2022年8月，2021年集中供地項目中，國央企整體入市率超四成，民企入市率超三成，而地方國資（以城投為主）整體項目入市率不足10%。

城投公司拿地基本是以底價成交，且所拿地塊多數是非熱門地塊，托底意圖明顯。城投公司本身並不是專業的開發商，其在土拍市場托底拿地更多的是出于穩定市場的考慮。所以城投自行開發項目可能性小，一般會在拿地後再交由專業的開發商開發地塊，中間存在較長時差。

城投入場，有地方穩定房地産市場的考慮，但城投開發經驗不足，後期需要通過代建等方式運營土地，開發節奏較慢。

風險提示：市場超預期下行；個别樣本代表性受限；數據統計偏差。 

證券研究報告：《2023年房地産市場展望——供給端》

對外發布時間：2022年12月21日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者