夏磊:2023年房地産市場展望(供給篇)

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2022-12-22 11:23

  • 截至11月,廣義庫存,即已開工未售的面積42.6億平,去化周期較2021年底增長5個月,達到35個月。

    夏磊 中央經濟工作會議指出2023年房地産工作重點仍是“保交樓,保民生,保穩定”。明年新供住宅,将來源于兩個渠道,一是今年新拿地項目,二是庫存項目盤活。今年土地市場成交冷清,明年是否面臨有效供應不足的壓力?

    一、今年供地少,明年新增住房供應有缺口,亟需盤活存量

    當前已供地量僅為去年全年一半。2022年1-11月,全國住宅用地共成交規劃建築面積9.1億平,占去年全年的51.4%,與往年成交量相比,供給不足。而2019-2021年全國住宅用地成交建面分别為:21.0億平、23.5億平、17.7億平。

    明年住宅供給預計存在1.6億平缺口,需要盤活庫存項目補足。前11月全國住宅用地成交9.1億平,熱點城市還在積極謀劃第四批集中供地,12月預計還會有0.9億平的新增宅地成交,預計全年成交10億平住宅用地。假設100%會被正常開發形成有效可售供應,則新地塊對應明年住宅供給10億平。

    2022年預計全國商品房銷售13億平、商品住宅銷售11.4億平,假如明年銷售11.6億平,那麼将有1.6億平住宅缺口要靠存量項目供給。

    廣義庫存較高,說明市場上有大量庫存項目需要積極盤活。今年1-11月份,全國狹義庫存,即商品房待售面積5.5億平,累計同比增長10%,預計去化周期5個月。廣義和更廣義庫存2022年出現小幅度下滑,但總量仍處于高位。截至11月,廣義庫存,即已開工未售的面積42.6億平,去化周期較2021年底增長5個月,達到35個月;更廣義庫存,即含待開發土地的未售面積51.2億平,去化周期較2021年底增長7個月,達到42個月。

    二、預計明年不同能級城市住宅供給情況差異較大

    1、一線市場熱度較高,需要積極盤活存量項目、新盤快速入市,以維持供需平衡下的房價穩定

    一線城市市場較熱,當年銷售一般都大于上一年土地供給。“本年商品住宅銷售面積/上一年住宅用地成交建面”,該比例可以粗略表征供需關繫。2020年一線城市該比例接近114%,2021年為99.3%。

    預計一線明年住宅供給存在1048萬平缺口。2022年1-11月,一線城市住宅用地成交建面2643萬平,占全國比例為2.9%。預計今年全年一線城市住宅用地成交建面在2800萬平左右,假設100%會被正常開發形成有效可售供應,對應明年2800萬平的住宅銷售。預計2022年全年住宅銷售3773.3萬平,2023年全年住宅銷售3848.4萬平,那麼将有1048萬平缺口要靠存量項目供給。

    2、二線城市處于供需平衡的臨界點,盤活二手項目很重要

    預計二線明年住宅供給存在0.1億平缺口。1-11月二線城市住宅用地成交規劃建面2.1億平,占全國比例為22.8%,預計今年全年二線城市住宅用地成交建面在2.2億平左右,假設100%形成有效可售供應,對應明年2.2億平的住宅供給。預計2022年全年住宅銷售2.1億平,2023年2.3億平,那麼将有0.1億平缺口要靠存量項目供給。

    3、三四線市場疲軟,有供給過剩風險

    預計三四線明年住宅供給存在1.4億平缺口。1-11月三線城市住宅用地成交規劃建面6.7億平,占全國比例為74.2%,預計今年全年三四線城市住宅用地成交建面在7.5億平左右,假設100%形成有效可售供應,對應明年近7.5億平的住宅供給。預計2022年全年住宅銷售8.9億平,2023年全年住宅銷售8.9億平,那麼将有1.4億平缺口要靠存量項目供給。

    三四線城市供地充足、市場疲軟,有供給過剩風險,後續無需大幅供地,應将重點放在保交付、消化存量供給上。

    三、城投拿地影響供應節奏,階段性影響供給

    在民營企業整體拿地意願減弱的情況下,部分城市的城投企業開始積極拿地,從拿地金額方面看,無錫、福州、蘇州、鄭州、沈陽、青島、武漢、濟南所供地塊主要由城投托底,在武漢、沈陽等城市城投企業拿地金額占比超60%。

    地方城投企業不同于高周轉的房企,在地塊推進上整體速度相對緩慢。統計顯示,2021年第一批成交地塊中,規模房企拿地開工率高達61%,而城投公司拿地開工率僅23%。截至2022年8月,2021年集中供地項目中,國央企整體入市率超四成,民企入市率超三成,而地方國資(以城投為主)整體項目入市率不足10%。

    城投公司拿地基本是以底價成交,且所拿地塊多數是非熱門地塊,托底意圖明顯。城投公司本身並不是專業的開發商,其在土拍市場托底拿地更多的是出于穩定市場的考慮。所以城投自行開發項目可能性小,一般會在拿地後再交由專業的開發商開發地塊,中間存在較長時差。

    城投入場,有地方穩定房地産市場的考慮,但城投開發經驗不足,後期需要通過代建等方式運營土地,開發節奏較慢。

    風險提示:市場超預期下行;個别樣本代表性受限;數據統計偏差。 

    證券研究報告:《2023年房地産市場展望——供給端》

    對外發布時間:2022年12月21日

    發布機構:國海證券股份有限公司

    本報告分析師:夏磊

    SAC編号:S0350521090004

    夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者

    撰文:夏磊    

    審校:勞蓉蓉



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