夏磊：2023年房地産市場展望（政策篇）

夏磊 中央經濟工作會議提出“紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作”，“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。住建部部長倪虹指出“對于購買第一套住房的要大力支持；對于購買第二套住房的，要合理支持”。“金融16條”等政策相繼出台，幫助優質頭部房企化解風險；多地市也宣布放寬限購限貸政策，促進居住消費。我們預計政策暖風會繼續吹。

房地産政策還有多大空間？結合政策規律和過往經驗，我們對2023年房地産政策進行展望。

需求端：預計行政、金融、稅收繼續合理調整限制，着力擴大有效需求，釋放消費潛力

本輪需求端政策重點是優化限制政策，增加金融政策支持，提供稅收優惠，進一步支持剛性和改善性住房消費，解決好新老市民、青年人等住房問題。

中财辦表示要着力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發展長租房市場；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。

1、優化不合時宜的行政限制政策

行政層面，當前已出台政策包括：低能級城市取消限購、限價，高能級城市結合民生政策松限購，對高品質住宅提升限價標準。未來的政策空間主要是：逐步取消已過時宜的行政限制政策，助力解決新市民、青年人等住房問題。具體來講，一是可能進一步放寬行政限制措施（部分城市取消、部分城市區域優化）。截至12月15日，超30個城市已經在限購區域、限購數量等方面進行了調整。如4月30日，惠州市宣布惠陽區和大亞灣經濟技術開發區取消限購。但相比2014年，全國46個限購城市中41個城市取消限購，本次政策調整或許力度還可以更強，涉及範圍還可以更廣。二是給予購房優惠。可能以發放購房補貼等形式直接促進房地産消費。

2、金融降利率降首付，調整首套房認定標準

金融層面，當前已經出台的政策包括：下調房貸利率，部分城市降低首付比例，調整首套房認定標準。未來的政策空間包括：利率進一步下調，降首付、調整認房認貸標準的城市進一步擴圍。具體來講，一是利率或存在進一步下調空間。2022 年 5 月，央行發布首套房貸利率下限降為 LPR-20bp，二套房貸利率下限為LPR+60bp。9月，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。2023年1月，央行繼續發文新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限，覆蓋的城市範圍進一步擴大。當前，多數城市房貸利率加點仍比較高。目前只有少數城市突破利率下限，我們預計剩余城市利率還有下調空間。二是預計首套房認定標準仍有調整空間。目前，部分城市首套房認定執行“認房又認貸”，且“認貸”標準嚴格至認貸款記錄，二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。三是預計首付仍有下降空間。截至11月末，80余城調整首套商貸首付比例至20%。但是針對大量限購城市，首付比例仍然較高。

3、個稅、增值稅、契稅、土增稅稅收優惠

稅收層面，當前出台的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補貼。未來的政策空間包括：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優惠、個人所得稅減免、二手項目交易環節土增稅減免。具體來講，2022年以來，多項稅收優惠政策在不同城市落地。在東莞、沈陽、無錫等地，個人住房轉讓增值稅免征年限，已由5年縮短至2年。寶雞、廣水、永州、瑞金、南通等城市，宣布給予購房者不同數額的契稅優惠。個人所得稅方面，國家稅務總局宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。未來，我們預計稅收政策會在更多城市擴圍，二手項目交易環節的土地增值稅等多個稅種有望施行進一步的優惠政策。

供給端：紮實做好“三保”工作，推動行業並購重組

供給端政策重點是改善優質房企資産負債狀況、國資鼓勵收並購、金融支持再加力、地方政府收購商品房作為保障性租賃住房。

供給端方面，中财辦表示各地區和有關部門要扛起責任，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作；繼續給行業提供足夠的流動性，滿足行業合理融資需求；推動行業並購重組；完善相關房地産調控政策及制度。2022年已出台的政策要持續抓好，2023年還将出台新舉措，側重研究解決改善房企資産負債狀況等。

1、改善優質房企資産負債狀況

一方面，通過定向增發的方式增加權益。易會滿主席在2022金融街論壇年會上的主題演講中提到，要密切關注房地産行業面臨的困難挑戰，支持實施改善優質房企資産負債表計劃，繼續支持房地産企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展並購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。随後，證監會在股權融資方面調整優化五項措施，包括恢復涉房上市公司並購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資等。股權融資信号發出後，據統計，截至2022年12月27日，已有30余家房企宣布配股或定向增發計劃，其中有23家拟通過定增再融資，包括華發股份、福星股份、嘉凱城、大名城，世茂股份、金科股份、格力地産、迪馬股份等。從房企屬性來看，央國企、民企、混合所有制均有參與；從融資目的來看，項目開發、償還境内外債務、補充流動資金為主要用途，還有部分企業明确提出用來購買股權資産。定增不直接增加房企的負債規模，同時可為房企融資提供充足的渠道，有利于房地産資産負債表的改善，加大權益補充力度，進而改善行業的資産負債情況。未來可能會有更多優質房企通過定增來改善資産負債表狀況。

另一方面，以債券置換、權益置換負債以及資産出售等方式降低負債。具體來說，一是債券置換。債券置換無需持有人會議，企業開展置換業務，向置換標的全體持有人發出置換要約，接受要約的持有人舊券變更為新券。選擇風險事件發生前的債務置換，比風險事件發生後的債務展期等方式所産生的負面影響相對較小，有助于房企緩釋債務風險，未來或推廣使用。二是權益置換負債。房企的主要債權人既包括供應商等上下遊的相關企業，也包括銀行、信托等金融機構。部分債權人會選擇“債轉股”。三是資産出售。部分房企會通過出售項目資産的方式降低負債，被出售的資産種類中，既有多元化業務闆塊，包括影院、物業、寫字樓、酒店、長租公寓等，也有項目、股份等企業核心資産。

2、國資在化解房地産市場風險上可發揮重要作用

國資是房地産市場的重要力量，但受制于自身資産負債率的要求，2022年並沒有開始大規模的項目收並購。證監會放開定增，有助于改造國企資産負債表，為國資參與化解房地産市場風險創造了條件。

3、金融支持再加力

一是“保交樓”貸款再加碼。2000+2000之後，還有項目“已售逾期未交付”，但“沒貨值”，這些硬骨頭還需要解決。

二是中票融資，明年有些房企有債券償債壓力，還需要中債增信降低抵押物標準、減少增信要求。

三是金融機構接手合作項目。2022年以來多家信托紛紛開始接盤房企項目。中融信托接盤中南建設和龍光集團的一些項目；五礦信托接盤恒大和陽光城的一些項目；光大信托接盤恒大的兩個項目；中信接盤佳兆業的一些項目。雖然諸多涉足房産的信托本就為相關項目提供過融資服務，接盤也是為了自保，但對陷入流動性困境的房企而言，無疑是雪中送炭。未來或許會有更多的信托公司下場推進重組，化解風險。

四是AMC深度參與。2022年年初以來，在監管層多次發聲支持下，AMC加速推進房地産市場風險化解工作。截至到10月末，四大全國性AMC中有3家發布了纾困房企數據。中國華融、中國東方資産、中國信達已累計推動及已落地的房企纾困項目65個，帶動復工復産項目規模已經超過1500億元；融創、世茂、奧園、佳兆業、陽光城、中南建設、建業地産等房企都出現在AMC的纾困名單上。未來除了“國家隊”AMC外，地方AMC也将發揮重要作用，AMC纾困行動或将繼續加速進行。

4、政府收購商品房作為保障性租賃住房

上一輪市場刺激，主要源于三四線城市的棚戶區改造。今後，政府購買商品房作為保障性租賃房将是重點。地方政府直接回購或鼓勵國有企業回購商品房。6月底，河南一攬子方案稱住宅去化周期18個月以上城市，立足實際回購存量商品房用于保障房和安置房。7月，鄭州國企表示将在鄭州市區範圍内收購存量房源，用于人才公寓。8月，浙江湖州發布通知指出，鼓勵收購滞銷房，對困難房地産企業的滞銷房，鼓勵國有企業收購，作為保障安置用房等。9月，濟南國企拟利用自籌資金收購3000套商品房用于租賃儲備住房。10月蘇州市計劃對6個區及4個縣市共10個闆塊回購約1萬套新房。在市場承壓的環境下，地方政府收購商品房首先能夠實現快速去庫存，減輕房企的資金周轉壓力；其次可以穩房價，幫助房企回籠資金，降低大幅度降價售房的壓力。

風險提示：房地産政策和市場波動；對房地産政策解讀的偏差；經濟下行；疫情發展等超預期。

證券研究報告：《2023年房地産市場展望（政策篇）》

對外發布時間：2023年1月6日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者