夏磊：一線房地産市場怎麼走？--開年看地産繫列

夏磊 春節過後，一線市場有回暖嗎？房價上漲了嗎？小陽春可持續嗎？政策空間還有多大？

首先，一線城市總體韌性強，開年有回暖迹象。新房市場，春節後北京樓市率先升溫，主要和推盤節奏有關。2023年春節後一周，北、上、廣、深商品房成交面積同比增速分别為33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，四城中，北京銷售水平超過去年同期。

二手房市場，開年回暖趨勢延續，尤其是廣、深二手房市場反彈明顯。2023年1月，北、上、廣、深四地二手房住宅銷售套數環比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，廣州二手房市場回暖明顯。節後一周，北、上、廣、深二手房成交量同比增速分别為-7%、-7%、43%和44%，帶看量同比增速分别為-39%、-29%、-16%和18%，除廣州延續回暖趨勢外，深圳也開始反彈。

價格止跌企穩。1月貝殼50城二手房價格指數環比上漲0.2%，自2021年8月連續17個月環比下跌以來首次止跌。北京、上海、廣州、深圳價格指數環比增幅分别為1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。

從需求端看，前期沒有明顯政策松動，需求端受限購、限貸掣肘。

2022年以來，一線城市並未出台實質性放松政策，對當前樓市影響有限。去年下半年以來，全國供需兩端政策持續發力，因城施策力度不斷加大，支持剛性和改善性住房需求。2023年1月，全國住房和城鄉建設工作會議為今年房地産政策定調，"增信心、防風險、促轉型"成為工作重點。但是一線城市以局部微調放松為主，政策未出現大尺度優化。

房貸利率影響購房需求。據調查顯示，限貸放松和下調房貸利率是促進購房需求入市的兩大政策。2023年1月初，央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動态調整長效機制。2023年1月20日，貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.30%，北京首套房貸利率4.85%、二套5.35%，上海首套4.65%、二套5.35%，深圳首套4.6%、二套4.9%。廣州首套在4.1%左右，二套在4.9%左右。不管是LPR報價，還是加點，未來利率降低空間較大。

供給端看，一線城市供給缺口大，需要新盤快速入市，以維持供需平衡下的房價穩定

一線城市去年全年土地供求規模大幅下降。受市場下行背景影響，2022年一線城市四輪集中供地共268宗，同比下降36.2%，但總體流拍率僅為7%，相較于2021年的22%降幅明顯。四次集中供地流拍率分别為2%、10%、8%和8%，出讓金額分别為1857.2、1828.5、2139.7和550.5億元。集中供地成交總宗數為250宗，較2021年的326宗下降了76宗，出讓金額達到6375.9億元，同比降幅3.3%。

展望後市，一線城市政策優化空間大，運用得當會有效提振市場

需求端，限購和限貸是影響一線城市購房需求的主要因素，但大幅調整幾率小。首套房認定標準、普宅非普宅的界定標準，存在調整空間，對銷售會有提振作用。

一線城市限購政策以局部微調為主，政策調整幅度較小。如北京于2022年11月，宣布通州區台湖、馬駒橋地區商品住房執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定，解除"雙限購"。上海、廣州、深圳的限購政策未見明顯調整。

首套房認定執行"認房又認貸"，且二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。高能級城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%。深圳普宅70%，非普宅80%。以上海為例，超過140平米的住宅都是非普通住宅。在面積低于140平米的情況下，以住宅所處的位置和房價來區分，内環内以房價450萬為分界，内環和外環間以310萬為分界，外環外以230萬為分界。如果是換房置業的改善需求，一般總價很難滿足普宅要求，多數要支付70%的首付比例。以浦東北蔡的一套正常三居為例，總價一般800-1100萬，首付需560-770萬，換房壓力大。

貸款利率下降仍有空間，放款提速推動需求釋放。此輪房貸利率下調後，北京首套LPR+55BP、二套LPR+105BP，上海首套LPR+35BP、二套LPR+105BP，廣州首套LPR+0BP、二套LPR+60BP起，深圳首套LPR+30BP、二套LPR+60BP起，利率下調仍有空間。

供給端，土拍規則逐步優化，增加對房企吸引力的同時，提高居民購房安全感。同時，積極盤活存量項目。具體來看，一是增加供應批次。北京将集中供地批次調整為5次，上海、廣州、深圳調整為4次。二是提高現房銷售比重。北京2022年第三批次供地共推出18宗地塊，其中13宗地、超過70%的項目設置了競現房銷售面積環節。三是提升供給地塊質量。如上海2022年第二批次供地中，核心城區出讓占比高達15%。四是建立拟出讓地塊清單公布制度。每次公開詳細清單對應的拟出讓時間段原則上不少于3個月，給市場主體充足的時間預期限制，有助于促進供地工作的更好開展。五是積極盤活存量項目。在去年新供地塊大幅減少的背景下，加快已供未開發地塊的開發銷售，積極盤活存量未售項目，是維持房價穩定的關鍵。

風險提示：

1）房地産市場超預期下行風險。當前復蘇持續性有待觀察，可能是節後季節性復蘇。

2）對政策解讀偏差。房地産周期不同，分線城市基本面差異，導致政策解讀判斷時存在局限性。

3）調研樣本有限，不足以反映市場主體。各城市分區域有分化現象，報告僅反映了可觀測樣本情況。

4）疫情擾動。復蘇判斷基于當前疫情過峰，如果後續疫情反復，市場存在超預期下行風險。

證券研究報告：《一線房地産市場怎麼走？--開年看地産繫列》

對外發布時間：2023年2月15日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者