馮毅成：樓市虛火中升溫，趨勢确立需待年中

馮毅成 “武漢樓市春節以後到底是真火還是假火？行情是否可持續？趨勢是否确立？”

這是開發商、媒體、購房者與我近期交流最多的問題。我認為是虛火，虛弱的虛，不是虛假的虛。究竟是不是火熱，預計要持續觀察到今年五六月份之後才能下定論。

一般來說，樓市的火熱一定要在幾個重要層面站得住腳，比如說資金面、價格、成交量、質量、賺錢效應等。但我們在這幾個方面都還沒有看到足以支撐樓市火熱的理由。

而今年6月份會迎來一些開發商的還債潮。由于前期市場的拐點突至，拐彎速度過快，流速陡降，所以不少開發企業資金至今仍然處于緊張的狀态。樓市的困難沒有發生深刻而徹底的改變，開發商仍然需要如履薄冰，切莫操之過急，不符實際地上調銷售策略，以免錯失市場良機。

當前，購房者需要保持理性，切莫頭腦發熱，避免恐慌式入手，對于有真實自住需求的購房者而言，可以把握未來幾個月的看房選房機會。

總體而言這段時間是一個相對安全與優惠的窗口期，建議大家從自家需求出發，立足于居住品質，着眼未來十年生活算大賬，弱化價格因素對買房決策的幹擾。

基本面五大判斷

按照資金面、成交量、價格、質量、賺錢效應五點，我逐一分析當前樓市的“虛火”。

資金面

一般來說，資金是市場火熱的最直接因素之一。然而當前整個市場仍然處于“錢緊”狀态。開發商不僅有階段性的應付資金，甚至還有前期延遲支付的應付款項，而新的行情帶來的銷售回款也具有一定的周期性，因此從開發商周轉來說，資金普遍偏緊。

而對于買方而言，並沒有因為今年是兔年而在短短一個月内陡增收入。如果說階段性的收入增加，也就是過年前後的年終獎、前期放貸出去的錢均成為家庭回款。而在我看來，更多的購房資金是長期觀望市場的意向購房者自有資金。

銀行方面只是下降利率，並沒有大放水。當然，也有人質疑，今年2月20日，證監會發文《啟動不動産私募投資基金試點，支持不動産市場平穩健康發展》，會不會成為樓市的加油站？

我認為上述對私募基金進入不動産行業的“松綁”，更多是對特定對象産生作用，比如企業和特殊資産層面。此舉旨在為樓市注入新的資金，對于整體發展而言是利好，但對于廣大普通購房者而言，並不能産生直接的金融關繫。

如果非要說私募基金對樓市可能産生影響，我認為是信心傳導層面會起到積極作用，但不宜誇大作用和過度解讀。

質量

在三年疫情期間，全國樓市普遍承壓，樓市的重要工作目標之一就是保交樓與活下去。當開發商在困難環境市場下被迫降價，随之降低成本後，大概率會降低産品品質，質量也大概率有減無增。

當然，這里需要說明兩個問題。

第一是前文提到的降低品質與質量，不意味着單個樓盤一定會交付劣質産品，從整個行業來說，我們相信相關方面在提高監管標準，但降價帶來的降低成本大概率會影響到最初的設計兌現。本文強調的“降低”是指品質與質量增減的方向性，並不是強調産品的合格性。

第二是行業存在持續分化，原本資金雄厚、經營規範的企業，對于産品生産與交付質量的要求會普遍高于行業平均水平。所以，即使是在過去困難的三年里，依然有一些企業、一些樓盤從新房售價到交付質量依然抗跌，甚至向上突破和創新。

我多次建議大家在預算允許的前提下，一定要盡量避免選擇過分降價的樓盤，要立足于品質來買房。

因此，本章節文字更加強調一個觀點——市場在一個普降的階段中，很難出現品質整體明顯上升。

價格

最近是發生腰斬了嗎？為何引起不少人涌入市場？最近武漢樓市價格總體有企穩趨勢，春節以後，開發商的促銷力度在減弱，不少樓盤在逐步收回折扣。因此，最近成交的客戶並不是因為價格降低而買房，更多是在信心修復以及市場情緒帶動之下加快了購房決策。

賺錢效應

無論是股市還是樓市，出現一輪牛市或者一個階段的熱潮，基本前提是行業出現明顯的漲價趨勢，或者說是賺錢效應。只有出現賺錢效應，才會吸引更多買家涌入。

就當前成交統計來看，更多的買家屬于在去年就有買房意願，他們在持續觀望中。而最近的市場升溫，讓這批觀望者加快了決策，以免出現“買晚了就漲價”。

成交量

所以，目前支撐市場信心回暖的暫時是新房成交量數據，大量庫存的二手房市場暫時沒有明顯升溫。一些開發商和部分媒體會放大局部數據讓市場信心倍增，比如說今年2月份的第一周或前兩周成交量同比去年翻幾倍。

而事實上這樣的統計是不夠客觀準确的。因此今年的春節假期是在1月下旬，而去年的春節假期是在2月的第一周。所以如果要對比，應當以同期數據對比，如下：

2022年，正月初八上班後，一周内的商品住房網簽量是1179套。

2023年，正月初八上班後，一周内的商品住房網簽量是1941套。

今年比去年同期上漲64.6%。而這兩年春節的基本面有很大的不同，面對上述這組上漲數據，我並不認為當前樓市非常火熱。2022年春節前後，還存在疫情，正常的生活與工作都受到明顯的阻礙。而今年過年之前，疫情基本被階段性地掃除了。那麼春節之後全民對恢復生産、恢復信心的預期是截然不同的。

在一個相對較弱的樓市基礎數據上，同比增長64.6%，我認為是非常正常合理的表現，並不足以給出樓市火熱的結論。此前我文章和視頻里就說過，預計今年上半年的成交增量主要受益于疫情的減少。

“神盤”案例

有人會拿最近市場上表現搶眼的XX國博城、XX大公館、XX競界來舉例說明樓市火爆。

而我認為，以上三個樓盤的熱銷具有明顯的價格優勢，具有極強的特殊性，而並不足以代表市場火熱的普遍性。

首先，來看位于漢陽四新闆塊的XX國博城，該項目並不是今年開春以後才火爆，而是自去年最後一個季度起就一直以價換量，以一個明顯低于周邊樓盤價格的售價吸引了市場成交人氣。

其次，是老光谷的XX大公館，該盤最大的特殊性在于它擁有廣泛的業主基礎，以及跨周期開發積攢下來的較高人氣。只要給出一個低于市場預期的成交價，成交量就會非常漂亮。

最後，來看位于光谷中心城的XX競界。該盤成交均價為2w出頭，主力戶型面積在100平米上下，也就是說總價在200w左右。單價、總價都明顯低于市場平均水準，讓剛需置業群體有機會進入光谷未來的中心軸上，以上操盤簡直就是降維打擊。

綜上，可以發現局部市場的火爆多半還是依賴于以價換量。我之前的文章和視頻就說過，市場回暖的重要標志是兩點——止跌、放量。只有當這兩點同時滿足時，樓市才會真正回暖。

綜合分析與未來建議

從上述資金面、質量、價格、賺錢效應、成交量來看，沒有一個維度強有力地支撐市場火熱。而根據一些開發商近期做出的成交統計反饋，多半購房者是去年的存量客戶，而不是近期市場下新增的購房需求。部分開發商給出的數據顯示，成交客戶最早到訪樓盤時間可追溯到去年5月份。

因此，可以判斷，當前市場的行情是情緒行情，疫情的減少，為經濟全面復蘇創造了有利局面，繼而帶動了樓市循環，購房者由此加快恢復信心。

準确說是：在沒有出現賺錢效應的情況下，大家滋生了省錢心态（擔心晚買而漲價），在羊群效應的帶動之下，那些過去長期觀望的意向購房者加快了買房的決策。

總體來說，今年是國内經濟在疫情之後全面復蘇的一年，房地産業作為國民經濟的重要支柱産業也會迎來復蘇。我個人看好今年及未來幾年的樓市總體走勢，但政府、開發商、購房者、媒體等都仍然需要敬畏市場，保持謹慎樂觀。

對于當前的行情，我的建議是意向購房者切忌頭腦發熱，切莫沖動。

最近，武漢正在籌備新一輪的房交會，旨在為廣大購房者與開發商搭建規範健康的交易平台，相當于樓市的“雙11”。購房者大概率也能夠從中獲得更有利的購房機會。購房者應當從家庭實際需求出發，堅定以真實自住需求為出發點看房與購房。

經歷周期變化以及三年疫情之後，樓市的基本面已經發生了諸多改變，在預測市場時切忌照搬照抄過去那一套思維，更不能“聽風就是雨”。總體來說，樓市正處于一個緩慢回暖的過程，當前已經出現了相對安全可靠且實惠的購房機會，有真實自住需求的家庭應該謹慎把握。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者