夏磊：二線房地産市場怎麼走？——開年看地産繫列

夏磊 春節之後，二線城市新房市場呈升溫趨勢。2月，30大中城市中二線城市商品房成交面積同比27.94%。如果考慮過節影響，用節後可比時間段看，節後一周，30大中城市中二線城市商品房成交面積迅速回正，達5.7%。節後36天（3月6日），同比增幅維持在5.3%。新房下定速度快于2022年四季度，房企周度去化速度創三個月新高。二手房市場表現也很強勁。樣本城市二手住宅成交套數從2022年一季度-54.1%的同比恢復到四季度26.8%的同比。2023年開年市場延續強勁，二手房1月成交量同比達7.2%。春節後一周，南京、杭州、青島等多地的二手房成交量同比都超過了100%，2月樣本城市成交量同比增幅151.9%。價格止跌企穩。從國家統計局價格指數看，1月二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%，自2022年8月以來首次止跌。從商品住宅銷售均價看，2月銷售均價18352.5元/平，同比-3.4%。分地區來看，大部分地區價格上漲，長三角和珠三角地區1月均價環比和同比均上漲，環渤海和中西部地區價格環比有所下滑，但同比上漲。

春節後之所以迅速出現小陽春，主要是疫情積壓需求釋放，疊加一些擾動因素。具體來講。一是積壓需求集中釋放，很多客戶都是12月前後集中儲備，節後這波客戶集中轉化為成交。二是學區房因素，5月之後這個因素會減退很多。

但是，小陽春基礎並不穩固。一方面，疫情積壓需求集中釋放後，後面需求釋放會回歸到相對平穩的階段。另一方面，傳統持續性復蘇視角下，一般二手房率先啟動，随後傳導到新房。但此輪的“二手房-新房”熱度傳導順暢度不及以往周期。

今年需求向核心城區全面回歸。2021年下半年開始，為了鼓勵房企拿地，地方政府加大核心城區土地供應力度，與此對應，核心區新房供應增加，客戶整體開始向城市核心區移動。

政策方面，去年開始二線城市調控陸續放松，需求逐步釋放。去年3月以來，以鄭州為首的二線城市陸續進行政策放松。行政層面，當前已出台政策包括：結合民生政策松限購，對高品質住宅提升限價標準。金融層面，當前已經出台的政策包括：下調房貸利率，部分城市降低首付比例，調整首套房認定標準。稅收層面，當前出台的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補貼。

需求端，未來二線城市存在進一步政策調整空間

首套房認定標準仍有調整空間。目前18個熱點二線城市的首套房認定標準有三種情況。第一種情況只看存量貸款，房貸結清即認定為首套，如武漢、南京、長春等；第二種情況看貸款記錄和貸款余額，即“認房又認貸”，如杭州、廈門、重慶等；第三種情況分限購區和非限購區，如蘇州限購區像杭州，認房又認存量貸款；非限購區像武漢，只看存量貸款。杭州等“認房又認貸”的二線城市未來政策有進一步放松的空間，可以更好滿足一些改善住房需求。

限購政策設置規則影響購房，以成都為例，“圈層限購”規則復雜。預計未來購房資格的可買區域會穩定逐步優化，剛性住房需求将進一步得到滿足。

總體來講，未來的政策空間或包括：利率進一步下調，降首付、調整認房認貸標準的城市進一步擴圍，進一步優化區域限購規則。

供給端，二線城市是保交樓重點區域，且供地減少，亟需盤活存量

上一輪擴張周期中，二線城市是民營房企重點布局區域。對應到目前，二線城市是保交樓重點區域。截至2022年末，32個典型城市重點監測的290個項目中，仍處于停工狀态的項目有126個，間歇式小範圍復工的項目有16個，二者累計占比近50%。全面復工的項目僅有62個，占比21%。32個典型城市停工項目涉及尚未交付總建築面積4532萬平方米，尚未交付總套數407956套。從停工項目所在城市能級來看，二線城市占比近8成，停工項目涉及總套數312931套，總建築面積3632萬平方米。

2022年集中供地量整體減少，積極盤活存量形成有效供應仍是未來的重點。2022年全年二線城市共推出1578宗土地，占2021年全年推出土地宗數的61.8%；2022年全年成交土地1381宗，占2021年全年成交土地宗數的71.3%。相比于2021年，2022年二線城市的土地供應宗數有較大幅度的減少。2022年二線城市住宅用地共成交規劃建築面積2.6 億平，占2021年全年的60.4%，與往年成交量相比，供給不足。而2019-2021年二線城市住宅用地成交建面分别為：5.6億平、5.8億平、4.3億平。

風險提示：

1）房地産市場超預期下行風險。當前復蘇持續性有待觀察，可能是節後季節性復蘇。

2）對政策解讀偏差。房地産周期不同，分線城市基本面差異，導致政策解讀判斷時存在局限性。

3）調研樣本有限，不足以反映市場主體。各城市分區域有分化現象，報告僅反映了可觀測樣本情況。

4）疫情擾動。復蘇判斷基于當前疫情過峰，如果後續疫情反復，市場存在超預期下行風險。

5）數據可得性局限。數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。

6）分析師調研偏差。分析師調研采用的方式方法具有局限性，調研結果與實際存在一定偏差。

證券研究報告：《二線房地産市場怎麼走？——開年看地産繫列》

對外發布時間：2023年3月17日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券研究所聯席所長 觀點新媒體專欄作者