楊光華：房企的復牌與復活

楊光華 3月22日深夜。

恒大公布境外債務重組方案。

如果重組成功，恒大将解除上市公司清盤的風險。恒大，将迎來一線生機？

對恒大來說，目前最迫切的事之一，就是公布财報。

如果停牌時間超過18個月，公司将退市。復牌之後，才可能復活。

01

3月底，上市房企年報發布季。

截至目前，70多家房企發布業績預報，20多家公布2022年财報。大多數業績預報，是預虧。最高預虧200多億元。

去年，佳兆業、恒大、融創、世茂、奧園、花樣年等17家港交所上市房企停牌。

如果這些房企年報“難産”，直接導致復牌難。

根據港交所《上市規則》規定，如果上市公司持續停牌18個月，港交所便有權将股份摘牌。

截至目前，佳兆業、景瑞兩家復牌，重回“牌桌”。復牌至少是一個積極的信号，提振市場信心。

2022年初，房企出現停牌潮。

疫情影響業績，市場下滑與企業流動性危機，多數公司更換審計師。

過去一年很難，上市房企的年報並不好看。

今年1-3月份，市場雖有復蘇，但未全面回暖，對上市房企來說，困難依然在眼前。不過，最壞的時候已經過去了。

02

當出險上市房企忙于復牌時，房企“優等生”們已發出年報。

近日，越秀地産、華發股份、招商蛇口與龍湖公布了2022年年報：

2022年，越秀地産實現營業收入1250億元，同比增長8.6%。

2022年，華發股份營收同比增長15.5%，行業排名向前進了14個位次，連續三年穩居千億陣營。

2022年，招商蛇口實現營業收入1830.03億元，同比增加13.92%。

2022年，龍湖集團期内實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%。

“地産行業經歷了深度調整，拐點已現”。龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平在2022年業績會上表示：

區域經濟發展帶動下的城市分化，具備産業與人才支撐的核心城市，實體消費真實而旺盛；

改善型住房成需求主導，客戶對産品品質、服務質量及生活配套的要求不斷提升；

企業告别高杠杆擴張模式，回歸産品主義及盈利本質。

城市分化、改善型住宅、産品主義，這三條是買房人也要格外留意的。

70%以上人口流出的城市，房産沒有投資價值。我們要在核心城市的核心闆塊，買堅持産品主義的項目，買有品位的改善住宅。

03

與復牌相比，債務重組是難度繫數更高。

今年以來，新房銷售回暖、房企境内融資放開、債務重組方案密集出爐……最近半個月，上市房企加速債務重組。

3月7日，融創境外債重組計劃獲得了主要持有人臨時小組支持，雙方将簽署重組支持協議。在完成協議簽署後，融創拟在3月底前對外公布其債務重組計劃。

努力還債的融創，如果能復牌復活，将給民營房企更多市場信心。除融創外，正荣、奧園、龍光、中梁等4家房企的重組方案也有望在3月底前出爐。

3月10日晚間，旭輝控股公布境外債務重組方案。3月22日，恒大與主要境外債權人就重組方案達成了協議。

3月27日，央行将降準0.25個百分點（來源央行官方網站）。既利于房企獲取資金支持，也利于個人申請按揭貸款。

在這場債務展期潮中，富力、龍光、融創、華夏幸福等債務展期的加權平均期限達到3年及以上。一旦展期方案通過，将為房企生存争取到更多時間。重組之後，核心還是市場銷售回款。

國家統計局最新公布的數據顯示：

今年2月份各線城市商品住宅銷售價格環比總體上漲，二手住宅價格環比全線止跌。

以武漢為例，截至3月23日，3月份武漢新房成交10282套。23天，日均447套，突破1萬套新房成交，延續2月份的市場熱度。

同期，3月份新房取證53次（2月12次），市場供應猛增。四新、光谷中心城有項目開盤熱銷。最近一周，武漢新房銷量持續高位，洪山銷量排名第一。二手房量價齊升，以中心城區的中小戶型為主。

“今年來看，在一繫列政策作用下，随着經濟轉暖，房地産市場出現了一些積極變化，主要表現在市場銷售降幅明顯收窄。”國家統計局新聞發言人付淩晖說。

“總的來看，目前房地産市場還處在調整階段，後期随着經濟逐步改善，市場預期轉好，房地産市場有望逐步企穩。”

有專家預測，今年3月樓市“小陽春”可能提前結束。他的判斷依據是，最近幾周新房、二手房成交下滑。而地産大佬胡葆森說，雖然全面復蘇的時間表待定，但復蘇趨勢已經形成。

最近，南京、杭州、廣州的土拍市場回暖。在杭州的一宗熱門地塊，有60多家房企争奪。3月23日，北京首場土拍，有一宗熱門地塊，28家央國企與14家民企參拍，是北京土地市場有史以來企業參與最多的地塊。

土地盛宴中，新城、濱江、大華、偉星等個别民企開始拿地。

［後記］

我們所處的時代，是一個充滿挑戰的時代，也是一個充滿希望的時代。

我們見證着房地産行業的分化式復蘇，目前房地産市場的復蘇回暖基礎並不牢固，擴大房産内需的路並不好走，整個行業的困境還沒有結束。

對部分困難房企來說，債務重組、復牌、銷售、保交樓等，還在“ICU”内掙紮，離復活上岸還有距離。對那些買到爛尾樓的業主來說，心在滴血。他們最大的願望是，能收到房。解決好爛尾問題，就是解決市場信心問題。

作為行業從業者，我們期待行業好起來，房企活下來，大家有活幹。作為上市房企股票持有者，還有解套回本的機會；作為普通的買房人，房價穩一點，房子品質好一點。

今年政府工作報告提出，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

房地産依然是“支柱”行業，為了實現這些目標，還要更多切實有力的政策跟進，改善社會預期，提振社會信心，迅速激活房地産市場。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者