夏磊：三四線房地産市場怎麼走？——開年看地産繫列

夏磊 2023年開年以來，熱點三四線城市新房樓市回溫明顯。整體看，截至3月末，30大中城市中三線城市商品房成交面積同比上升53.3%，30大中城市三線城市商品房月度成交套數同比上升38.7%。剔除過節影響，從節後可比時間段看，節後一周，30大中城市中三線城市商品房成交面積迅速回正，達7.3%。節後50天，同比增幅明顯，達35.4%。

分類看，本輪回暖結構性分化明顯。市場復蘇較好的有三類城市，一是城市基本面有支撐的強産業三四線城市；二是毗鄰中心城市的一二線衛星城；三是宜居、康養、旅遊概念支撐的旅居型三四線城市。針對強産業三四線，主要得益于民營經濟好、制造業多、購買力強，新房市場逐步偏向改善化。如東莞、中山、珠海等2023春節周同比漲幅均超過50%。針對衛星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定購買力。如，環京、環滬、環深圳的三四線城市，小陽春效應明顯。針對旅居三四線，主要客戶群體是，外來退休人口、高端度假人口。如三亞， 數據顯示，2023年1月，三亞多樓盤單日銷售過億，新房成交1010套。如西雙版納， 2023年1月，新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲 27%，環比上漲 41.5%，1月成交規模創下近 13個月峰值。2023年3月，西雙版納新房均價7085元/平方米，近三個月房價環比上漲。市場復蘇較差的是普通三四線地級市，以本地購買力為主，疊加小部分大城市返鄉購買。多數市場仍舊無起色，呈現量價均低迷的走勢。另據統計，欽州、江門、梧州、莆田等三四線城市2023春節周商品住宅成交面積同比跌幅仍超過50%。

價格方面，止跌企穩。2023年2月，70個大中城市中三線城市新建商品住宅和二手住宅價格指數環比分别0.3%和0.0%，自2022年1月以來首次止跌。三線城市價格指數同比雖未回正，但較之前三個月月度同比跌幅明顯收窄。

從需求端看，疫情積壓的需求得到釋放，而返鄉置業持續性差。通過調研了解，三四線市場主要有四類需求：

第一類是本地居民住房需求。主要可細分為三種類型：一是住房消費品質升級。老房子的居住質量較差，置換需求長期存在，受疫情導致的長時間居家影響，将促使居民置換需求提前釋放。二是住房消費面積升級。随生育政策放寬，三四線城市生育意願更強，促使家庭人口規模增加，重新購置新房必要性提升。三是婚育購房需求。婚房置業是三四線城市本地購房需求的主要來源。

第二類是外地務工人員置業需求。多是兩種情況：一是婚嫁在本地，此類需求占比較低。二是長期在本地工作，選擇在本地定居而購房，此類占比較高。

第三類是返鄉置業需求。一方面，今年疫情放開，地方政府集中出台鼓勵返鄉置業政策，過去幾年積累的需求得以釋放。另一方面，相對于一二線城市的高房價、高生活成本和較低的生活質量，對于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗更好，因此“歸鄉就業”群體逐漸增多，産生一部分新增住房需求。

第四類是周邊鄉鎮的購房需求。主要是資源改善，周邊鄉鎮醫療、教育質量遠不如地級市，會吸引周邊居民從鄉縣進城安居置業。

積壓需求逐步得到釋放，但未來一部分市場需求熱度持續性不佳。第一，城鎮化逐步趨緩，以城鎮化為邏輯的“鄉縣進城買房”會放慢。截至2023年3月，根據24個有代表性的三四線城市數據，三四線城市的城鎮化率為58.92%，過去3年的年均增速為1.92%，相較2012年-2019年的2.33%，增速顯著放慢。第二，返鄉置業、籍貫人口回流産生的需求，之所以集中釋放，和前面幾年疫情積壓有關。未來随着疫後核心城市經濟好轉，人口會繼續以“低能級-高能級”方向流動，所以這部分需求可持續性較差。第三，棚改貨币化落幕後，三四線本地需求會以相對平穩的一種狀态穩步釋放，難以復制2014-2016年棚改催生的大量需求。

供給端庫存較大，需加快存量項目入市與去化。分能級比較，60個三四線城市樣本數據顯示商品房普通住宅去化周期為24個月，同比增加56%，位居各能級之首。從不同城市結構性表現來看，威海、惠州、煙台、珠海、日照的2月去化周期保持高位，均超過30個月。而菏澤、泉州、上饒、嶽陽的2月去化周期均低于15個月，去化風險相對較低。從歷史維度來看，當前三四線去化周期24個月，商品房普通住宅庫存總量2.75億平方米，均位居近三年月度數據的高位。總體而言，三四線城市去化腳步放緩，庫存壓力較大。

三四線城市庫存壓力大，有以下兩個主要原因：其一，前期房企過度擴張。2017年到2019年，三四線城市的用地面積增長幅度較大，用地面積環比均超過10%。外加疫情期間國民經濟增速放緩和市場信心下降等多重因素，房企在流動性危機下“躺平”，購房者持觀望态度，進而導致三四線城市庫存負擔加重；其二，城鎮化放緩，去化速度難及上一輪周期。自2015年起，我國城鎮人口比重增速逐漸放緩，2022年增速為0.8%，較2021年低0.5個百分點。由于三四線城市去庫存主要依靠鄉縣居民，因此城鎮化放緩會從需求端影響商品房成交量，進而使得三四線城市的庫存壓力增大。

2021年至今，三四線城市成為樓市政策松綁的前沿陣地，從行政層面出台了包括放松限購、調整公積金政策，從金融方面降低首付比例和貸款利率，從稅收層面發放購房契稅補貼等政策。

到了2023年，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出，剩余還有政策空間的是支持發展保障性租賃住房，但難以復制已往的棚改催生的大量需求。地方政府直接回購或鼓勵國有企業回購商品房。在市場承壓的環境下，地方政府收購商品房首先能夠實現快速去庫存，減輕房企的資金周轉壓力；其次可以穩房價，幫助房企回籠資金，降低大幅度降價售房的壓力。但拉動力度與以往棚改不具可比性。2014 年以來，棚改貨币化撬動了三四線的房地産市場，並成為拉動全國銷售增長的重要因素之一。棚改執行套數從2014年的470萬套上升至2018年的626萬套。但 2018 下半年取消貨币化安置政策，大幅降低了三四線房地産市場的實際購買力和市場熱度。2019年棚改僅執行316萬套，同比下降 49.5%。2020年-2021年，棚改執行套數繼續下降，分别為209和165萬套。棚改已經階段性完成了歷史使命。

目前三四線城市供地充足，後續大幅供地需保持謹慎，應将重點放在保交付、消化存量供給上。

風險提示：

1）房地産市場超預期下行風險。當前復蘇持續性有待觀察，可能是節後季節性復蘇。

2）對政策解讀偏差。房地産周期不同，分線城市基本面差異，導致政策解讀判斷時存在局限性。

3）調研樣本有限，不足以反映市場主體。各城市分區域有分化現象，報告僅反映了可觀測樣本情況。

4）疫情擾動。復蘇判斷基于當前疫情過峰，如果後續疫情反復，市場存在超預期下行風險。

5）數據可得性局限。數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。

6）分析師調研偏差。分析師調研采用的方式方法具有局限性，調研結果與實際存在一定偏差。

證券研究報告：《三四線房地産市場怎麼走？——開年看地産繫列》

對外發布時間：2023年4月16日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者