楊光華：武漢樓市有多難？

楊光華 6月份，武漢新房網簽6168套。

環比與同比，都不好看，這像一個每次考100分的孩子，只考60。

但是僅從6月份這項數據，判斷武漢樓市好壞，有些偏頗。

5月份，武漢樓市加速跑，新房成交暴增。

有市場供應的原因，也有房交會補貼等推動。

5月份的狂奔之後，6月份自然要歇一歇。

6月份的結果，我在5月底已經預測到。

這好像我們跑步，昨天剛跑了一個半馬，今天自然是跑休。

現在用半年數據看市場，相對客觀一點。

上半年，武漢新房網簽61443套。

比去年上半年的55942套，略高一點。

同比增長9.8%，高于武漢經濟增速。

總體上說，武漢樓市相對平穩，比去年稍好一點。

但是市場一線的體感是，今年相比去年更難。為什麼出現這種差異？

上半年，武漢新房取證233次。

而去年同期是174次。

這說明市場上僧多粥少。

供應增加時，每家分到的客戶相對少一點。

233次取證，再細分一組數據：

首次開盤，31次。

加推備案價格持平，81次。

上漲，54次。二七濱江某項目，最高單價上漲4452元／平米。

下降，67次。江夏某别墅項目，最高單價下跌9000元／平米。

降價刺激銷售，是上半年的主流。

這半年，二七濱江、武昌濱江、沙湖等地豪宅市場，依然熱銷。每個闆塊，均有個别品質剛需、品質改善項目成爆款，但是個案。到5月份後，降價、分銷也拉不動新房銷售。

此時，開發商幹脆放棄降價，因為降價無用，反而後患無窮。一些品牌開發商，集團對任務考核，不再較真，對武漢市場有了重新認識。另外，還有部分房企提前完成半年業績。可謂是，有人歡喜有人憂。

上半年，我印象最深的是，武漢天地的千萬級豪宅，一房難求。一些1萬＋的品質剛需項目，質感相當于2萬＋的項目。同時，少數區域的新房房價，被一些特價房源拉低，正在修復區域價格體繫。

市場很難，依然有勇者，還有人潛心做産品品質。比如，綠城、香港置地、新希望地産、華潤置地、瑞安、金茂、建發、聯發等等。

相信下半年，武漢的核心區域，将有更多品質項目上市。下半年市場依然會很難，但好産品的項目不會太難。

最近，一個朋友談他對武漢樓市的看法：

一是城市化率。武漢，現在人口1300-1400萬人。作為中部超大城市，按照2000萬人口核算，武漢至少還有600萬人口的空間。

二是城市房價。武漢的經濟總量，與杭州、南京相當，而别人的房價是武漢的兩到三倍。

現在的武漢，經濟總量全國排名第八位、國家創新型城市第五名，還有很大潛力。武漢對周邊城市的虹吸效應還很強，周邊城市居民為了更好的教育、醫療等配套落戶武漢。平均每年有80萬人口流入武漢。武漢新城、長江新區＋光谷、車谷、網谷，正展現出武漢經濟的活力。

所以，我們眼前遇到的困難，是暫時的。武漢樓市正在曲折中前進。

文／楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者