夏磊：當前房地産如何破局？

夏磊 2023年開年，由于疫情期間積壓需求釋放市場，短暫出現小陽春，但市場回暖基礎弱，4、5月商品房銷售降溫明顯。供應端總量收縮、結構錯配，需求端預期下行、購買受限，房地産該如何破局？

供應端，總量收縮，結構性問題突出。

從量的角度來看，有效供應不足。新房供應量下滑明顯。2023年1-5月，重點30城商品房供應量比2021年同期下降42%，比近五年平均供應量低25%。市場可推售新盤減少，在售項目以順銷盤、尾盤銷售為主。新房供應不足，源于2022年全國土地供應量下滑。2022年全國住宅類用地共成交規劃建築面積12.3億平，同比下降30.8%，致使2023年無充足的新增商品房可以供應。2023年1-5月全國土地成交建築面積持續下滑，給今年下半年及之後的新房供應帶來壓力。

從主體角度看，房企危機後開發能力下降，而地方國資平台公司開發周期較長。衆多房企陷入流動性危機，新增供應受阻。據不完全統計，2020年全口徑銷售額50強房企中，已有22家出險企業，2023年仍舊是還債高峰，房地産開發投資金額也同比持續下降。房企嘗試通過收並購解決流動性問題，但整體進度較慢，未能形成有效的新增住宅供應，無法彌補2022年全國土地供應下滑導致的住宅供應缺口。地方國資平台公司為市場托底，拿地占比提升，成為待供應主力，但其項目推進速度比較緩慢，項目開發周期長，一般會在拿地後再交由專業的開發商開發地塊，中間存在較長時差。由于地方國資平台公司拿地後無法快速轉化，致使住宅後續入市供應更加不足。

從結構角度來看，區位、戶型、品質上供需出現錯位。區位方面，過去土地供應郊區化，缺乏核心區土地供應，與需求不符。而經歷市場下行後，購房者已經回歸理性，更注重通勤時間等實打實的居住功能屬性，當前需求逐步向核心區回流，而土地供應郊區化，難以有效匹配需求。戶型方面，房企高周轉時代，産品多為剛需走量，供應以90平上下戶型為主，目前的推盤未根據需求及時改變思路。北京、上海、南京、成都均出現剛需産品供大于求的情況。品質方面，也難以契合改善需求。2015年開始，很多企業憑借高周轉，實現了規模突進，但該時期的住宅同質化現象嚴重。2020年開始，行業融資監管新規出台，疊加銷售下行、預售資金監管收緊，房企利潤空間受到擠壓，産品建造成本不斷壓縮，住房品質進一步降低，住房品質無法契合改善需求。

現存庫存無法匹配新增需求，部分存量會成為去化不掉的"死庫存"。由于2022年成交量縮減，全國商品住宅歷史庫存處于相對高位，但與目前的市場需求存在偏差，匹配度低，導致存量産品去化緩慢。庫存多以地産大建設時代建造的品質較低、同質化産品為主，無法打動改善客戶。且近期，越來越多城市設置合理土拍價格上限，在土地出讓環節給開發商預留了充足利潤空間，未來這些項目的産品将有可能增加配置，提高性價比，更符合改善新需求，這将會導致之前尚未銷售的低品質庫存面臨去化難問題。

需求端，購房回歸理性，改善性需求成為主力。

需求充足，但購房回歸理性。我國中長期的新增購房需求仍舊充足。受城鎮化水平穩步提升、城市間人口遷移、住房消費升級、住房改善需求增加、經濟增長帶動居民住房消費、家庭規模小型化等影響，我國中長期新增住房需求充足。但在需求充足的同時，我國全國城鎮家庭戶人均住房間數已由2010年的0.9間增加至1.1間，我國已告别住房短缺，購房也回歸理性。

購房需求發生變化。從剛需購房到改善購房，改善時代到來。從全國統計口徑看，套均面積、套均金額上升，改善群體成交成為主流，2023年5月，全國商品房成交平均價格11400元/平，創近幾年同期新高。熱點城市改善成交比例也呈上升趨勢。

新需求群體出現，也為産品提出新要求。房地産大建設時代，以剛需客群買房"上車"為主。存量時代，購房者需求從簡單的居住要求，逐步向功能、品質改善需求轉化，"以舊換新"、"以小換大"等改善性住房需求占比增加，大量置換需求等待釋放。随着新需求群體的增多，市場缺乏可匹配産品。品質改善需求，退休改善需求，家庭結構變化導致的功能改善需求等，均是未來的新需求方向。

但需求被政策因素限制。各地現存政策中，仍存在一定的優化空間。一線城市，首套房認定標準嚴格，執行"認房又認貸"。二套房首付比例高，針對買一賣一等合理置換需求，首付壓力大。非戶籍人口買房限制嚴格，部分城市非熱點區域也需要連續繳納5年社保，才能獲得購房資格，極大延遲剛需購房入市時間。二線城市，部分城市二套房首付比例高，限制改善人群購房，多數城市房貸利率加點仍比較高，存在下調空間。三四線城市，在支持發展保障性租賃住房，穩定房價，提振購房者信心方面還有待出台政支持。

購房預期亟待改善。當前居民購房意願整體在下降，中國人民銀行4月3日公布的《2023年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，問及未來三個月準備增加支出的項目時，17.5%居民選擇購房，近六年居民購房意願總體保持下降态勢。

期房交付問題影響購房者信心。2021年以來，房地産開發企業陸續出現流動性緊張狀況，對項目施工進度産生較大影響，新建商品住宅交付難，成為購房者關切問題。2022年以來多個省市推進"保交樓、穩民生"工作，盡管成效初顯，但期房爛尾對購房者信心的沖擊仍需時間恢復。

市場下行，購房者觀望情緒濃厚。據央行公布的《2023年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，14.4%的居民對下季房價預期"下降"，與歷史值比處于較高分位。"買漲不買跌"，對房價下降的預期也使得購房者選擇持币觀望。

收入預期改變，疫情後居民消費、加杠杆更加謹慎。由于疫情等因素影響，近幾年居民對自身收入安全性信心不足，加之青年就業形勢不樂觀，居民預防性儲蓄增加，擔心斷供問題，買房決策比以往更謹慎。

房地産破局需要各方齊發力。

從供應端來看，企業與政策需同時優化。企業方面，一要加快轉型升級腳步。提升住房品質，根據市場需求優化産品結構。在住宅配置、配套設施、運營管理上提高品質，以高品質打動持币觀望客群。二要加大力度盤活存量土地。針對出險企業項目，國央企、金融機構以及優質民企應承擔起社會責任，以收並購形式拆分、盤活存量項目，為市場供應提供補給。針對開發周期長的存量資産，可引入專業團隊，将項目從投資、開發、運營三個維度分離，具有開發經驗的企業可通過代建方式與國資平台公司合作，加快項目開發速度，企業以輕資産方式運作盤活土地，達成雙赢。

政策方面，一可提升土地供應質量以帶動土地成交。調整新增的供應土地區位結構，增加核心區及優質土地供應占比，提高房企拿地積極性，滿足改善客群對住房回歸核心區的需求。二是因地制宜，平衡需求、供應與庫存。房地産市場區域分化明顯，增加供應需因地制宜。對于一線及熱點城市，如北京、上海、深圳、杭州等，對依然存在因限價而倒挂的項目，應鼓勵企業推進取證，加快推售。對于無倒挂市場平穩的二線三線城市，應以銷定産，設置土地供應目標，控制市場庫存處于合理區間。對于庫存較高的三四線城市，應控制土地供應量，維持市場穩定。三是通過城中村改造騰挪土地增加供給。在超大特大城市積極穩步推進城中村改造，一方面可以彌補投資，另一方面城中村改造可以騰出好地塊。一二線城市核心土地資源稀缺，過去多通過棚改供應核心土地，近年棚改量減少，可出讓的核心地塊也相應變少，城中村改造可以有效彌補這部分空缺。四是通過商辦用地調規等方式增加住宅供應。目前商辦積壓嚴重，土地供應不足的城市可以收回部分位置較好的未建商辦用地，調規後作為住宅用地重新供應。

從需求端來看，一是擴大需求基本盤。放寬生育政策、鼓勵生育，並給予多孩家庭購房政策傾斜。家庭結構變化，是多孩改善需求、子女婚房需求能順利釋放的前提。

二是放松需求限制。因城施策，根據不同城市現狀，優化限購限貸等政策，支持需求釋放。具體來講：

一線城市人口衆多，産業發展成熟，需求旺盛，但限購限貸政策較嚴格，有較大放松空間。限購方面，分區域優化政策，放松非熱點區域限購限制。優化非戶籍人口買房限購政策，降低需連續繳納社保年限。限貸方面，優化首套房認定標準，适當降低二套房首付比例，支持合理的置換需求。結合市場實際房價，優化調整普宅非普宅的認定標準。

二線城市政策已陸續放松，但在首套房認定標準、限購等方面仍存在放松空間。限購方面，優化非戶籍人口買房限購政策，降低連續繳納社保年限；擴圍城市不限購區域；優化限購具體細節，如二手房不限購、144㎡以上改善住宅不限購等。限貸方面，二線城市首套房認定標準多數已優化，未來可進一步下調利率、降低首付。

三四線城市已成為樓市政策松綁的前沿陣地，"因城施策"的利好政策工具箱已能出盡出。未來地方政府可以從支持發展保障性租賃住房建設出發，一是金融端，為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供支持，如鼓勵金融機構支持企業發行用于保障性租賃住房建設的債券，創新相關的信貸産品。二是稅收端，鼓勵企業參與回購存量閑置房屋用作保障性租賃住房運營，對該類企業提供優惠稅收政策。三是配套端，加強和完善住房租賃的配套制度，建立國有平台公司運營管理市場房源轉化的保障性租賃住房。對保障性租賃住房方面的積極探索，有利于消化市場庫存，穩定房價。

風險提示：

1）房地産市場超預期下行風險。當前復蘇持續性有待觀察，可能是節後季節性復蘇。

2）對政策解讀偏差。房地産周期不同，分線城市基本面差異，導致政策解讀判斷時存在局限性。

3）調研樣本有限，不足以反映市場主體。各城市分區域有分化現象，報告僅反映了可觀測樣本情況。

4）疫情擾動。復蘇判斷基于當前疫情過峰，如果後續疫情反復，市場存在超預期下行風險。

證券研究報告：《當前房地産如何破局？》

對外發布時間：2023年7月1日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者