馮毅成：武漢解除限購是在下一盤大棋

馮毅成 9月19日，武漢發布《關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，救市政策共有十條核心内容，俗稱“漢十條”，這標志着武漢全面解除限購。

不少人以為自此武漢解除二環内限購，已經是武漢樓市救市的“終極大招”。而我認為全面解除限購只是第一步，後面幾條内容藏着趨勢玄機，這僅僅只是謀篇布局的開始，並非所謂的最後一張牌。

武漢這次救市是長短結合，供需兩救，多措並舉，是近三年救市以來政策力度最大的一次，也是水平最高的一次。雖然預計短期内不會反轉樓市趨勢，但從數據上能夠看到效果，最重要的是能夠深層次解決妨礙市場發展活力的問題。

救市趨勢已經從“治標”深入到“治本”，後一步趨勢已經非常明顯，並且仍有急需大家注意的重大問題。

史上最優惠的二環内“不限購”

整個政策内容共十條，前五條是面向需求端的消費者大幅降低交易門檻。

其中，政策力度最大的是第一、二條，二環以内不限購，也就是說購買内環這種中心區域的房子已經沒有障礙。

同時針對貸款還給出了一個重大優惠標準，對多子女家庭實行“N-1”原則，即你持有1套房，再買一套房将以首套房計算。已有兩套房的家庭，在挂牌出售或出租一套的前提下新購一套住房的，購房貸款時認定為第二套住房。

以上兩條内容相當于分别給原本購買第二套和第三套的家庭一個首付比例和貸款比例的優惠。

政策第五條将公積金貸款上限調整為“家庭首套房貸款最高可貸額度90萬元，家庭二套房貸款最高可貸額度70萬元”，這是對首套房和二套房的貸款額度支持。

政策第三、四、五條是在稅費減免與補貼，以及公積金貸款上限方面的階段性優惠政策，有效期到今年年底。

換句話說，未來三個月是武漢樓市救市史上力度最大的三個月，尤其是二環以内的交易，是史上政策支持力度最大的一次機會。

值得一提的是，今年以來，武漢二環以内，特别是漢口二環以内的新盤增量非常多，而且從面積段以及毛坯交付來看，購買門檻明顯低于前三年。

疊加之前已經降低的新房貸款利率與存貸利率，結合當前政策優惠，可以預見未來短期内漢口二環内的成交量會明顯上升。很顯然，這個政策明顯更加利好二環以内的樓市交易。回歸中心與闆塊分化的趨勢更加明顯。

從供地優化市場競争，提高住房舒适度

政策第六至第十條，可以通俗理解為這樣一段話：原有規定開發商必須自持的商辦，在符合條件的情況下可以對外出售或者抵債。以後将更加精準地供地，對于供應量本來就很大的區域要減少供地，並且盤活存量用地。對于供應量偏少的區域要擴大供地。同時優化土地規劃條件，以利于開發商做更好的産品設計，更貼近用戶需求就會更好賣。

“助企纾困”被排在了倒數第二條，說明已經不是當前武漢樓市救市的重點了，從側面反映出“復工復産”和“保交樓”最困難的時期已經過去。但同時，對于還處于風險之中的企業将進一步放寬條件進行援助。

第十條是鼓勵誠信守規開發的優質企業更快取得預售證，更快賣房，積極引導這些優質企業争取更多市場競争的機會。

總體來看，是從供地這個最核心的環節改變今後市場的格局。土地的規劃條件、出讓條件直接影響着今後房屋的供應量以及産品設計，也直接影響着新房銷售的競争格局和消費者的住房體驗。

所以說這是一項長效機制，是深層次在淨化土地與産品格局。特别是第七條中提到的“支持企業轉型發展，優化住宅陽台進深、面積比例控制要求等技術規範，推進新型住宅設計創新”，讓人看到了後市産品的希望。

今後，會不會降低地塊的容積率，降低住宅樓總高度，減少公攤面積，提高套内使用面積，讓居住體驗優化舒适，比如90平米做舒适三房，100平米做4房，140平米可以做雙套房，用更低的總價，買到更大且更舒适的房子。

這些都是值得期待的大概率趨勢。

超大城市解除限購意義重大

目前全國已有9個超大特大城市解除限購，其中武漢取消限購意義最為重大。因為從城市層級來看，武漢在這些城市中是能級最高的超大城市。

目前全國超大城市有8個，分别是北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津、成都、武漢。8個超大城市中，除了重慶本就不限購外，武漢是已限購的超大城市中，首個解除限購的。

今年以來，武漢賣地、賣房壓力巨大。近年來武漢樓市救市政策頻出，而本次的“漢十條”是力度最大、影響最廣的一次。

除了短期内可以見到數據效果的“解除限購”外，更積極的影響是優化市場機制，改善市場環境，鼓勵更多有真實買房需求的消費者盡快參與市場。同時，對拿地企業更加友好，留住開發商並提高他們開發的積極性。

預計市場短期會好轉，但很難實現反轉。本次“漢十條”從長遠來說是深層次優化市場供需關繫，促進市場恢復良性循環。

從政策動作來看，是要在科學規劃的前提下加大市場總體供應，而不是繼續萎縮供應。政策的核心思想之一是要讓市場拿地、賣房的流速快起來。特别是響應7月21日國常會審議通過的《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。

當前階段，武漢作為特大城市，仍然需要依靠房地産乃至整個大基建行業拉動經濟，讓更多人在這樣的一個大行業中擁有工作機會與賺錢機會。只有提高整個行業鍊條上的參與度，提高經濟轉速，才能讓宏觀經濟領域的一些困難緩解，這是在為全局謀篇布局。

今年7月24日政治局會議以後，高層表态以及官方報道不再出現“房住不炒”，實際上也是審時度勢，及時轉變社會輿論風向。過去，不少人容易将投資與炒作、投機概念混淆。

實際上，房地産作為資金密集型行業，同時又作為國民經濟支柱行業，天然具有資産保值增值的屬性。對于廣大普通家庭而言，房産是家庭持有的最貴重的資産，房産估值的走勢直接影響到家庭福祉、社會經濟發展與穩定。

在不可避免的全球經濟大衰退的經濟周期之下，地緣政治深刻影響國内宏觀經濟，而宏觀經濟又直接影響房地産行業，疊加三年疫情的影響讓局面更加困難。

好在當前已經及時調整了輿論風向並更加科學有效地出台了繫列救市政策。

從長遠來看，在全球通脹與資産加快貶值的大背景下，能夠較為安全穿越周期的途徑之一就是回歸中心，持有優質資産來抵禦風險。所以我們可以看到近期出台的繫列政策都符合回歸中心這一趨勢性，這是一種着眼全局、實事求是的戰略。

當然，每個家庭關于房産買賣的決策依然需要根據自家發展階段需要來考量。總體來說，當前是買房與賣房的低門檻窗口期，也是家庭調倉的機遇。

至于未來樓市走向，我認為關鍵指標還是看價格。只有整個行業的價格走勢重新上漲，估值回歸，市場才可能長久健康良性循環，諸多問題也會迎刃而解，這也是救市的最終目標。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者