馮毅成：明年行情反轉？樓市需要經歷漫長的修復周期

馮毅成 明年樓市是否會迎來拐點，止跌反彈？這是近來市場關心最多的問題。我們先來看兩組重要的信息。

一是觀點指數顯示，今年1-10月份中國前100房企累計實現權益銷售金額34079億元，同比下降16.1%。

二是近兩個月重大信号頻傳。今年10月，全國一二線重點城市基本已經解除限購。11月，高層在房地産金融領域先後釋放了“加快保障性住房等‘三大工程’（保障房、城中村改造，平急兩用公共基礎建築）建設，構建房地産發展新模式”，以及“房企50強融資白名單”等重要信号。

與此同時，中美高層會晤也標志着外部環境階段性緩和。

而要較為理性、全面、客觀、深入地分析這些問題並找到一個相對可靠的趨勢性答案，需要跳出樓市單一維度的數據分析，應從當前全國的經濟大局來分析樓市的底層邏輯。

為了方便閱讀，本文先給出結論：樓市需要經歷漫長的修復周期，當前的一切促銷都是在成交已有的購買力，在培養廣泛的新增購買力之前，我們不應對樓市盲目樂觀。

我們要認清一個基本現實，當前積弱不堪的樓市對政策的敏感度已經大不如前，不是幾個政策就能讓行業快速實現反轉的。一份好的政策未必能夠讓樓市快速增長，但壞的政策會讓樓市馬上雪上加霜。

當前所出的政策主要集中在供給端的企業“輸血”，以及需求端的購房者“松綁”，這些政策帶來的短期效果确實能夠讓一些出險企業避免進一步惡化，同時也能夠刺激一些有真實自住需求的購房者快速交易。

但政策卻無法惠及到廣大可能存在購房需求的消費者，使之快速提升購買力。這才是問題的關鍵，只有玩家口袋里有錢，遊戲才可能持久健康玩下去。

宏觀經濟已經深刻影響着房地産業。

相比于樓市未來的漲跌，一般潛在購房者更關心的是自己的未來收入變化，以及所處行業的安全感。樓市是否會止跌反彈，實質上就是問廣大潛在購房者的收入能否快速回暖，並且收入信心恢復。

而這些問題並不需要依靠任何官方發布的任何數據報表來分析，每個人都有圈子，可以直接通過觀測身邊人的收入與消費狀态來對社會的真實購買力進行判斷。

從目前來看，你身邊無論是國企、央企還是機關、事業單位的從業者，又或者中小微企業主，他們的工資是按時發放還是延期發放？他們的收入是在提高還是降低？崗位是在擴招還是縮編？

管中窺豹可見一斑，我相信這些答案與樓市的答案一致，並且這些數據比那些高深莫測的報表更讓非專業人士容易理解與信服。在一個消費降級的階段里，樓市不可能獨善其身。

除此以外，樓市還有幾個關鍵問題，值得大家思考。

第一是金融屬性。

樓市作為資金密集型行業，天然具有金融屬性，並有保值增值的要求。樓市想要徹底復蘇，前提是生态需要恢復健康，最關鍵的一點是恢復必要的金融屬性。

第二是價格體繫。

當前，中國老百姓大概有60%到70%的财産是房産。房産是普通家庭最貴重的商品，天然具有資産屬性。然而在這幾年下行市場中，樓市的價格體繫已經錯亂不堪，局部新房樓盤不定期“跳水”，二手房大量積壓有價無市，法拍房陡增，並且起拍價相當于新房的4—7折。

錯亂的價格體繫必然會重創資産價值，甚至讓房産淪為負資産，造成社會性的家庭财富嚴重縮水。

第三是未來需求。

前文已經說過，目前政策恩惠與數據報表體現的都是短期有自住需求的購房者，也可視為市場在消耗已有的客戶資源，那麼新增購房群體又将如何産生？未來還有多少新增購房與換房的需求？

特别是在每個城市還在大量建設保障房的背景下，有關部門有沒有精準統計與實時管理過這些保障房，到底是否符合社會需求，新增保障房供應是否與新增住房人口匹配？這里需要更加精細的數據支撐。

我們必須認識到，如果一個地方超過實際需求地建設與供應保障房，那麼勢必會對整個商品房的循環産生影響。

另外，在過去十年、二十年，甚至更久的時間里，一座城市大量供應的商品房如今已成為大量的社會存量房，而當新增人口（嚴格來說是具有購買力的新增人口）無法跟上新房、二手房的供應速度時，市場就會越來越滞銷。

第四是擡價或成徒勞。

部分區域土地市場出現價格異動，有的城市對新房定價放開了限制，甚至有的地方在醞釀改變公攤計價、降低容積率等以提升居住品質的形式來變相實現漲價，但這對于扭轉困局很難起到決定性的作用。

第五是“大水”流向。

那麼當前我國是否能夠效仿2016年再發動一輪全國範圍的大規模貨币化棚改，通過發動一輪“瘋牛”，實現量價齊升，化解樓市多重問題。

我在這兩年的行業研究文章中多次提到“我們不太願意看到貨币化棚改”，是因為一旦再次看到這樣的動作，就大概率意味着“治病”階段進入到“救命”階段，雖然短期内會有明顯效果，但後患巨大。具體可以查詢歷史文章了解。

值得一提的是，當前我國的經濟基本面與2016年時截然不同。當前宏觀經濟定向放水的主要方向是化解地方債務的風險。而這也就意味着國内當前階段不太可能有足夠龐大的資金用于發動一輪牛市。

至于現在國内部分地區出現的以政府或企業名義對普通居民實現住房“以舊換新”的方法，如果要上升到促進全國樓市復蘇，還是要看資金是否足夠，在化解地方債的風險尚未告一段落時，樓市幾乎不太可能有足夠的資金來逆轉。

第六是外部環境。

中美高層會晤標志着兩國關繫緩和，這符合雙邊利益。可以肯定的是，這一年左右的寬松期有利于我們抓緊發展國内經濟。一年的窗口期過後，國際關繫仍然有待觀察。

借用老胡（德信中國董事長胡一平）在博鰲房地産論壇上的觀點：國際關繫影響宏觀經濟，宏觀經濟影響房地産業。

綜上，雖然絕大多數人已經意識到了救市的困難性以及發展經濟的緊迫性，但從政策的制定、執行到廣泛消費者購買力的提升是一個漫長的過程。過去三年普通家庭經歷的社會性損失也不可能在短短一兩年間迅速回本。

樓市需要經歷漫長的修復周期，這是經濟的自然規律，不會以人的意志為轉移。

（結束語）

以上幾點是從多個維度來思考判斷未來樓市趨勢的關鍵點。不排除在近期出現局部地區、階段性的樓市數據回暖，但我們不應過于迷信單個政策的作用。只有跳脫出單一的層面，以更廣闊的宏觀經濟視角，從大局看房地産業的底色，才能看清樓市底層邏輯。

同時，牛市和熊市同樣都具有機會，只是風險與技術要求不同而已。前文所言並不意味着房地産業的從業者毫無希望，未來數年間，行業依舊會在局部市場出現階段性的賺錢機會。

對于絕大多數的購房者而言，需要在樓市扭轉困局之前，自己先轉變觀念。房産在當前階段應當被視為和汽車一樣的消費品，應當慎之又慎。不應過分迷信品牌，也不要有較大的投資預期，更不應一味追求低價。在二手房周轉周期不斷拉長的趨勢下，購買新房時應以品質為重，以服務人生階段為核心參考。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者