夏磊：2024年房地産供給亟需盤活存量

夏磊 當前我國房地産市場供求關繫已發生重大變化，總量基本平衡，但結構性供給不足。供需只有維持動态匹配，房地産市場才能穩健向新模式過渡，逐步走向高質量發展。

總體上看，今年的土地供給與2024年商品房需求存在缺口，亟需盤活存量。

預計2024年存在1.4億平方米供給缺口。今年前十個月，全國土地成交規劃建面為7.6億平方米，僅為去年全年的45.4%，同比下降29%，連續兩年土地供應大幅下滑，市場新增供給明顯不足。據我們測算，預計今年土地成交規劃建面為10.5億平方米，假設新增供地全部正常節奏開發的情況下，相較于2024年11.9億平方米的商品房需求，存在1.4億平方米的供給缺口。

市場有大量庫存項目等待盤活。據我們測算，2023年前10月，全國狹義庫存，即商品房待售面積6.5億平方米，累計同比增長19%，預計去化周期6.5個月。廣義和更廣義庫存總量一直處于高位，並有攀升趨勢。截至10月，廣義庫存，即已開工未售的面積42.6億平方米，去化周期較2022年底增長7.5個月，達到42.8個月；更廣義庫存，即含待開發土地的未售面積51.1億平方米，去化周期較2022年底增長8.9個月，達到51.5個月。

結構分化，2024年不同能級城市商品房供給存在差異。

預計一線新增土地供應與2024年商品房需求存在2692萬平方米缺口，需積極盤活存量項目、加快新盤入市。銷售供給比例，即當年度商品房銷售面積/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需關繫，一線城市近5年該比例為114%，說明土地供給總量一直小于商品房需求。此外，還存在土地供應郊區化，供給結構錯位的問題，改善需求未得到充分滿足。今年前十個月，一線城市土地成交規劃建面2270萬平方米，占全國比例為3.0%。我們測算今年一線城市土地成交建面在3131萬平左右，假設100%會被正常開發形成有效可售供應，與2024年全年商品房銷售5823萬平方米的預測值相比，将有2692萬平方米缺口要靠存量項目供給。随城中村改造項目推進，預計土地供給在量和結構方面均可得到補足。

預計二線新增土地供應與2024年商品房供給存在1.5億平方米缺口，盤活存量土地很重要。1-10月二線城市土地成交規劃建面1.8億平，占全國比例為23.7%，據我們測算，預計今年全年二線城市土地成交建面在2.5億平方米左右，假設100%形成有效可售供應，對應明年2.5億平方米的商品房供給。預計2024年商品房銷售4億平方米，新增供給與未來需求存在1.5億平方米缺口。近5年銷售供給比例為84%，需要盤活存量土地支持供給。城中村改造有助于推動供給結構優化，其進程也将顯著影響未來土地供應。

預計三四線新增土地供應多于2024年商品房所需供給，仍面臨供給過剩風險。1-10月三四線城市土地成交建面5.4億平方米，占全國比例為70.9%，我們測算今年三四線城市土地成交建面在7.4億平左右。假設這些土地100%形成有效可售供應，預計2024年全年住宅銷售7.3億平方米，2023年土地供應多于2024年商品房所需供給1546萬平方米。市場疲軟面臨供給過剩風險，三四線城市庫存處于高位，近五年的銷售供給比例為61%。短期内市場觀望情緒仍濃厚，新增土地供給适當縮減，有助于引導房地産市場穩定發展，三四線未來市場重點仍應放在保交付、消化存量供給及盤活存量土地。

城中村改造推進節奏是影響2024年供給的關鍵變量。

當前房地産市場已逐步步入改善時代，但現有庫存中大建設時代的産品無法匹配改善需求，出現供應結構性錯位。随着城中村改造推進，配合土地拍賣取消地價限制等政策出台，未來商品住房将回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，達成穩地價、穩房價、穩預期的目的。據我們測算，預計城中村改造将在2024年通過改造地塊新建商品房，提供7695萬平方米商品房供給，其中一線城市供給846萬平方米，二線城市6848萬平方米。核心土地資源再次開發利用，補足供給缺口，使城市間供求不匹配、城市内部土地供應區位錯配問題得到解決，增加改善供給，順應居民的改善需求。

風險提示：市場超預期下行，導致土地成交、商品房銷售不及預期；政策不及預期；測算結果不能反映市場全貌，存在預測偏差；歷史經驗的适用性受限，導致依據同期數據進行的計算存在偏差；數據可得性受限，部分數據口徑不是完全一致，斟酌比對使用。

免責聲明：本報告的風險等級定級為R2，僅供符合國海證券股份有限公司（簡稱"本公司"）投資者适當性管理要求的的客戶（簡稱"客戶"）使用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為客戶。客戶及/或投資者應當認識到有關本報告的短信提示、電話推薦等只是研究觀點的簡要溝通，需以本公司的完整報告為準，本公司接受客戶的後續問詢。

本公司具有中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格。本報告中的信息均來源于公開資料及合法獲得的相關内部外部報告資料，本公司對這些信息的準确性及完整性不作任何保證，不保證其中的信息已做最新變更，也不保證相關的建議不會發生任何變更。本報告所載的資料、意見及推測僅反映本公司于發布本報告當日的判斷，本報告所指的證券或投資標的的價格、價值及投資收入可能會波動。在不同時期，本公司可發出與本報告所載資料、意見及推測不一致的報告。報告中的内容和意見僅供參考，在任何情況下，本報告中所表達的意見並不構成對所述證券買賣的出價和征價。本公司及其本公司員工對使用本報告及其内容所引發的任何直接或間接損失概不負責。本公司或關聯機構可能會持有報告中所提到的公司所發行的證券頭寸並進行交易，還可能為這些公司提供或争取提供投資銀行、财務顧問或者金融産品等服務。本公司在知曉範圍内依法合規地履行披露義務。

證券研究報告：《2024年房地産市場怎麼走-供給篇》

對外發布時間：2023年12月21日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券股份有限公司 觀點新媒體專欄作者