夏磊：2024年房地産市場政策走向如何？

夏磊 當前，房地産正向新模式過渡，需要增信心、促轉型。2023年"認房不認貸"等政策落地，為房地産市場企穩打下基礎，未來仍需要政策的持續呵護。展望 2024年，我們預計政策暖風會繼續吹，需求端繼續優化因城施策措施，供給端穩步推進"三大工程"建設。

需求端，支持剛需和改善需求，預計從三方面持續發力。

解除限購進一步擴圍、落實配套政策。當前，三四線城市需求端政策已經應放盡放。35城中，仍在實施限購的城市有9個，解除限購的城市有26個。33城已對限購措施進行了優化調整，調整措施主要是優化限購區域，放松或取消外籍社保繳納期限，放寬多孩家庭限購套數，調整人才落戶門檻，取消限購政策等。

未來政策在持續優化過嚴過緊行政限制的基礎上，着重完善配套措施，打好政策組合拳。具體來說，一是繼續放松限購區域，調整限購標準。限購政策仍可通過縮短限購社保或個稅年限、放松特殊區域限購、取消單身限購、适當增加特定人群購房套數、優化離婚購房限制、優化人才購房等多方面調整。二是優化購房優惠與購房補貼發放政策。可優化空間包括面對特定人群如人才購房、生育購房等需求時，适當擴充補貼範圍、提高補貼標準等，推動政策落地實施。

金融方面，進一步降低首付比例、房貸利率，優化普宅認定標準。

首套房認定標準，各城已調至"認房不認貸"。首付比例，8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發文，首套商貸首付最低比例統一不低于20%，二套商貸款首付款最低比例統一不低于30%，各地可因城施策執行。35城中，29城最低首付比例已降至首套20%、二套30%。利率方面，央行持續完善差别化住房信貸政策，貸款利率統一規定為二套房不低于LPR+20bp，首套房不低于LPR-20bp，各城可因城施策執行。而根據央行1月發布的首套住房貸款利率政策動态調整機制，房價連續3個月下跌的城市，可階段性維持、下調或取消首套住房貸款利率下限。35城中，目前首套最低降至LPR-50bp、二套LPR+20bp。

未來政策空間仍在。一是進一步降低首付比例。尤其核心城市二套房首付比例仍可進一步降低。二是降低房貸利率加點數。11月百城首套主流房貸利率平均為3.87%，二套主流房貸利率平均為4.43%。部分城市加點仍然較高，意味着接下來房貸利率尤其是二套利率還有更多下降空間。三是優化普宅認定標準。随着12月14日北京與上海相繼調整普宅認定標準，目前大部分城市的普宅認定標準已較為适應市場，未來可針對剛需和改善需求人群定向出台優惠政策，促進房地産消費。

稅收優惠政策有望持續擴圍，進一步降低交易稅費。

當前出台的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補貼。所得稅方面，延續實施居民"賣一買一"中已繳納的個人所得稅予以退稅的政策，目前該政策延續到2025年12月31日。契稅方面，目前各城市出台的政策包括針對特定群體或特殊情況下的契稅減免、稅率優惠等。未來政策空間有：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優惠、個人所得稅減免、二手項目交易環節土增稅減免等。

供給端，積極推進三大工程建設，構建房地産發展新模式。"三大工程"建設在重要會議中屢次被提及，是明年供給端的重要發力點，是穩定房地産市場的三闆斧，是落實房地産發展新模式的抓手。

其中，城中村改造有利于消除城市建設治理短闆、改善城鄉居民居住環境條件、擴大内需、優化房地産結構。當前城市核心區可供土地減少，但需求回歸核心區，造成了大城市住房供需錯配的矛盾。城中村改造可以提高土地利用效率，在此基礎上，建造功能齊全的現代化建築，滿足多方需求。城中村存在産權、人員、空間的復雜性，所以政策提出，在改造方式上，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式進行。在資金上，全市範圍内統籌改造資金，既可以按市場化原則提供商業銀行貸款，又可以将城中村改造項目納入專項債券支持範圍，同時鼓勵民間資本參與。中國人民銀行也提出将提供中長期低成本資金支持。在土地和規劃上，實行指標全市、區域統籌，並實行淨地出讓。並且城中村在城市中承擔給流動人口提供租賃住房的重要功能，所以城中村事實上也是住房保障體繫中的組成部分，需要與保障性住房建設相結合。

城中村能切實拉動房地産銷售，從為拆遷戶提供的安置商品房、貨币化安置的業主非定向再置業、改造地塊騰退後供應的新建商品房、騰退後新增保障性住房等4方面拉動銷售。樂觀情形下，總體預計城中村改造5年改造期内共拉動銷量14.4億平，其中2024年拉動2.9億平。謹慎情形下，預計5年改造期内共拉動住宅銷量4.2億平，其中2024年拉動8307萬平。

城中村改造有助于拉動房地産投資。在土地成交規模同比大幅下滑、新房銷售恢復緩慢、企業資金壓力等多因素影響下，預計2024年新開工修復節奏緩慢，進而影響房地産開發投資額。城中村改造可以有效拉動房地産投資，預計5年拉動投資範圍4.4-12.1萬億元，占全國62.0萬億元房地産投資總額的7.2%-19.5%；其中2024年的投資拉動範圍是0.7-1.9萬億元。

落實保障性住房建設，則是對應當前的房地産發展階段的重要工程。1998年房改，主要為解決住房短缺。2008年開始大規模推進城鎮保障性安居工程建設，主要為完善保障性安居工程體繫。2023年，着重解決工薪收入群體買不起商品房，而保障性住房供給不足的問題。未來将提高保障性住房在住房總供給中的占比，讓人民住有所居，可以放開手腳為美好生活奮鬥。

住房問題既是民生問題也是發展問題，推進保障性住房供給，既能解決工薪收入群體住房困難問題，更有助于促進房地産市場平穩健康發展，推動房地産業轉型發展新模式。以人口淨流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性住房供給，解決住房困難問題，讓新市民、青年人進得來、留得下，增強流動人口在流入地的歸屬感，促進房價平穩運行。盤活低效能土地及住房，助力房地産市場平穩健康發展。适當改建存量商品住房，盤活閑置土地和低效工業、商業等非住宅用地建設保障性住房，既可以盤活房企現金流，也可以助力去庫存。土地劃撥、協議出讓占比提升，有助于穩地價、穩房價。保障性住房建設也需要考慮，如何平衡資金、如何用地等問題，為達成保本微利的目標，劃撥、協議出讓土地占比将提升，會使地價得到合理控制，降低住房成本，更大程度上保障居民的住房需求。嚴格封閉管理，不得上市交易。建立公平公正的配售機制，滿足人民群衆"住有所居"願望的同時，與商品房進行嚴格區分。在嚴格封閉管理的政策下，将實現房住不炒的同時，讓商品住房回歸商品屬性。

規劃建設保障性住房的重點是拓展配售型保障性住房的新路子，滿足多層次住房需求，建立租購並舉的住房制度。但同時将綜合考慮房地産市場形勢，在商品房銷售穩定的情況下，合理把握建設節奏。保障性住房與商品房、公共租賃住房相互支撐，共同組建完整的住房體繫。為城鎮住房收入困難家庭繼續提供公共租賃住房保障並給予一定租金補助，為有意願購房但買不起商品房的工薪階層提供保障性住房，為有改善需求的居民提供與需求想匹配的商品房，讓商品房回歸商品屬性。按需分别達成住房高質量，實現低收入靠保障，中等收入靠支持，高收入靠市場的完整住房體繫，提供高質量居住條件，解決人民對住有所居的美好期待。

證券研究報告：《2024年房地産市場怎麼走--政策篇》

對外發布時間：2023年12月25日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券股份有限公司 觀點新媒體專欄作者