馮毅成：2024年全國兩會樓市傳出的11個信号與可能趨勢

馮毅成 今年全國兩會期間發布的政府工作報告（以下簡稱“《報告》”）對房地産行業的定調，基本與去年12月召開的中央經濟工作會議一致。總體來說，對行業的表述與策略非常務實與科學。

我曾在2024樓市研判文章《樓市不宜幻想，局部仍有機會》中進行了具體的數據分析，數據論據和全年樓市方向預測可以參考該文。

為方便閱讀，本文将根據我對《報告》的理解以及對樓市的研判，直接給出11條精簡結論。

第一是将房地産劃為防範風險大類。

從去年底的中央經濟工作會議，到現在的全國兩會《政府工作報告》，對房地産的相關表述基本歸入了防範風險大類。

當前需要辯證來看“支柱産業”，一方面是房地産牽扯甚廣，另一方面是行業經濟增速不斷下滑，多項指標已經跌至歷史低谷。因此，“支柱産業”地位雖沒變，但短期之内不宜妄想，堅持用溫和療法來穩定民生，不爆發繫統性風險才是最務實與科學的做法。

第二是預售制趨嚴，适時推廣現房銷售。

《報告》在“健全風險防範長效機制”章節提到“完善商品房相關基礎性制度”，這句話劍指過去問題高發的商品房預售制。

可以肯定的是，預售制的規範會趨嚴，同時結合目前市場階段可以在準現房小區做“現房銷售”試點，适時逐步推廣。我曾在去年博鰲房地産論壇期間就發表過論斷《當前是擴大現房銷售試點的窗口期》，觀點可以參考。

另外，在退房制度、保價協議、物業管理規範、業委會成立程序等涉及業主買房與住房重大權益方面需要加快制度創新與完善，預計會逐步加快落實。

第三是沒提“房住不炒”，不代表樓市會反轉。

2023年全國兩會政府工作報告對樓市表述仍然使用“房住不炒”，而今年沒有提及，並不代表樓市又有了投機的機會。

今年表述中一句“不搞‘大水漫灌’和短期強刺激”已經說明樓市在短期之内不存在反轉的可能性。我認為，當前樓市的主要任務仍然是化解風險穩定民生，今年的《報告》不提“房住不炒”實際上是與下面這句表述呼應：

“各地區各部門要多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策,謹慎出台收縮性抑制性舉措,清理和廢止有悖于高質量發展的政策規定”。

另外，當前更重要的一項工作是化解地方債務風險。基本面如此，不宜有更多幻想。

第四是降低地方對土地财政依賴，加快推進房地産發展新模式。

房地産新模式不僅是雙軌制（保障房和商品房），也不僅是三大工程（保障房、城中村改造、平急兩用公共基礎設施），而應該理解為城市經濟基本面的改變。當前階段正是降低城市對土地财政依賴的機會。

近年來，全國主要城市賣地規模、收入與開工量進入了歷史低點。當前提保障房有兩點現實利益可見：

一是收購城市偏遠滞銷的新房，為市場去庫存，為企業供血；

二是保持一定的開工量，為整個大的建築行業（人口就業、資金流轉等）循環托底。

同時也有兩點問題值得重視：

一是保障房天然與商品房相悖，會在短中期“凍結”新房市場的基礎消費意願，影響剛性住房消費與首次改善置業（賣掉剛性住房）的循環；

二是過去多年建設了大量的保障房，各城市究竟是供不應求，還是供過于求，是否做到了精準統計與科學使用仍然有待探讨。

降低城市對土地财政的依賴，通過國債、專項撥款、專項債等彌補短期賣地減少帶來的困難，加大對科技産業的投入，促進其發展是必然趨勢。與科技有關的産業概念，今年在全國兩會格外熱門就是印證。

第五是改善社會預期，往後不會太差。

“謹慎出台收縮性抑制性舉措。”

“精準做好政策宣傳解讀,營造穩定透明可預期的政策環境。”

要管理輿論，要對網上那些不負責任的報道和言論從嚴監管，對擾亂市場信心、破壞預期的行為應從嚴處理。

樓市不只是賣地和賣房，樓市關繫到千家萬戶的根本利益，樓市分析與評論是一項嚴謹、專業的工作。公信力與專業性就是樓市傳播上的生産力。

第六是穩步推進“舊改”，不會大拆大建。

“穩步實施城市更新行動，推進‘平急兩用’公共基礎設施建設和城中村改造，加快完善地下管網，推動解決老舊小區加裝電梯、停車等難題,加強無障礙、适老化設施建設,打造宜居、智慧、韌性城市。”

意思很明确，穩步推進城中村改造和老舊小區改造，不搞大拆大建。

第七是“三道紅線”有更高維度的戰略價值。

《報告》提到“從國際看,世界經濟復蘇乏力,地緣政治沖突加劇,保護主義、單邊主義上升,外部環境對我國發展的不利影響持續加大。”

近年來，外國對我國龍頭房企的做空動作不斷，包括近期某龍頭房企陷入輿論之中，也與之有關。

本文對“三道紅線”不展開分析與評價，但僅從以上角度來看，當初出台“三道紅線”具有前瞻眼光與預警作用，以及更高維度的全局戰略價值。

第八是防止樓市發生繫統性風險的關鍵是保企業。

三支箭、融資白名單、“對不同所有制房地産企業合理融資需求要一視同仁給予支持”……

過去兩年，保交樓工作已經建立了比較完整的保障制度。當前主要任務是保企業現金流。政府為新房市場流速托底，才能讓房企運轉正常，才能使專用資金賬戶有足夠的資金保證工程建設。

保障企業良性運轉，才能防止繫統性風險的發生。

第九是企業短期承壓，合理讓價是出路。

今年前兩個月正處于過年與惡劣天氣期間，不僅推遲了樓市“小陽春”，而且還影響了企業銷售回款。每年過年前後一個月，又是房企償債與付款的高峰期，短期資金壓力較大。

而企業為了降低負債、兌付工程款等，适當以房抵債（給工程方的工抵房）以及在新房銷售市場合理讓價促銷都會繼續發生，可以預見短期内價格不會馬上上揚。

第十是新型城鎮化帶來城市長期發展空間。

《報告》指出“我國城鎮化還有很大發展提升空間。要深入實施新型城鎮化戰略行動，促進各類要素雙向流動，形成城鄉融合發展新格局。把加快農業轉移人口市民化擺在突出位置，深化戶籍制度改革，完善‘人地錢’挂鈎政策，讓有意願的進城農民工在城鎮落戶，推動未落戶常住人口平等享受城鎮基本公共服務。”

長期利好大基建行業，為城市發展帶來新的血液和增長空間。

第十一是樓市並非對抗通脹的蓄水池，改善時代全面到來。

《報告》提到“加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”

“以舊換新”等多樣化的優惠政策出台，加上商品房4.0時代來臨，使得換房改善時代加速到來。

一些老舊房屋的水、電、氣管網老化，電梯等設施缺乏或陳舊，電動自行車和機動車停車位緊張，充電存在安全隐患、物業管理不利因素導致不宜居住。

在商品房4.0時代下，從土地規劃到産品設計将更加優秀，低容積率、低密度帶來低公攤、大面寬、大視野的居住品質，小區從地上到地下智能化、人性化管理，泛會所帶來的多場景生活樂趣等都是改善趨勢。

在“不搞大水漫灌”前提下，樓市不會是對抗通脹的蓄水池。房産的第一屬性仍是居住，我們對樓市的信心應該從資産價格轉向對居住價值（安全、品質）的錨定。

我國300多億平方米存量住房需要更新改造，行業未來潛力巨大。産品帶來的生活品質的全面改善，就是我們對樓市未來的信心。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者