楊光華：一線城市豪宅熱，武漢的機會來了？

楊光華 3月的天氣，忽冷忽熱。

3月份，上海、深圳、廣州等一線城市豪宅熱潮涌起。

3月27日，甯波、蘇州、廈門同一天誕生新地王，最高樓面地價破6萬/平。

3月28日，上海某豪宅項目，開盤當天賣了197億，單套4000多萬，像賣白菜一樣賣豪宅（數據顯示，武漢有7人買了這個樓盤）。

近200億的銷售額，相當于武漢頭部房企一年的銷售業績。

這股豪宅置業熱潮，已蔓延到武漢。

3月底，武漢多個豪宅項目熱賣，核心地段豪宅地塊成交。

3月中旬，二七濱江豪宅-新希望D10宣布将漲價5000元/平。3月29日，武昌濱江的聯投中心，每平米漲價8000元。

3月29日，武昌夢時代旁一宗土地，51輪競拍，溢價32%，樓面地價超過1.7萬/平，即将誕生新一個4萬+豪宅。

上半年，武昌核心區的招商、中海、建發等多個豪宅項目将陸續上市。

以前的樓市是，一線城市“感冒”，二線城市跟着“吃藥”。如今，一線城市豪宅火爆，二線城市享受“熱傳導效應”。

當一線城市的豪宅“買買買”時，武漢的高端買家能坐得住嗎？

01

談武漢豪宅行情前，先說一線城市的市場與政策變化：

廣州，放松120平米以上住宅限購；深圳，已對深戶購房取消社保年限要求，落戶即可買房；非深戶購房社保年限由5年改為3年。

3月22日，深圳退出了“7090”政策（新建住宅項目的戶型比，套型建築面積為90平方以下的戶型必須占到整個項目的70%以上），北京相應地也進行了政策調整。

3月27日起，北京市廢止“夫妻離異任何一方3年内不得購房”規定的有關文件。這也意味着，今後北京離婚後購房不再受離婚年限限制。

3月深圳二手簽約量與去年同期相比增長35%。成交增長的原因主要是限購放松政策激發了需求，再加上賣方理性定價，吸引了大批購房者入市。

在深圳，4套豪宅法拍房，吸引了8萬人圍觀、80多人報名。上周末，4個新盤開盤，成交90億。在廣州，10多個項目集中開盤，賣了120個億。

核心地段的核心資産，正在被富人們搶購。一線城市的買房熱潮，在武漢也看到了影子。

3月底，武漢5個取證豪宅，備案價上漲1000-2000元/平，最高加裝修，每平米漲8000元。漢口内環、光谷核心的兩個豪宅項目，開盤“日光”。

3月份，武漢4萬+豪宅網簽85套，環比增長102%。

3萬+豪宅網簽247套，環比增長107%。

對比近4年數據，今年1-3月的4萬+豪宅成交，總量處于低谷，但豪宅占比保持平穩。

今年1-3月，武漢4萬+豪宅成交，占今年成交的新房總量1.7%（2023年同期占比也為1.7%）。

這種成交翻番的行情，是武漢豪宅走出的獨立行情。

武漢潤府、龍湖禦湖境、建發朗玥（武漢豪宅三大王牌），3月平均每天賣1-2套。

02

3月份，武漢S級豪宅排行榜上（編者注：S/E/C分級，類似于奔馳分級）

長江中心、新希望D10天元、武漢瑞府與沙湖中心（並列第三），位居榜單前三甲。

1-3月份，武漢S級豪宅排行榜上

長江中心、新希望D10天元、武漢瑞府與保利天珺（並列第三），位居榜單前三甲。

從兩份榜單上，長江中心、新希望D10天元與武漢瑞府，“S級豪宅三劍客”持續霸榜。

1-3月、3月份，武漢E級豪宅排行榜上。

建發朗玥、綠城湖畔雲廬、中國電建地産漢口公館，均為前三強。

3月份，建發與綠城的豪宅産品力與銷售力，得到市場認可。

3月29日，在武昌夢時代闆塊，建發再拿地，樓面地價超過1.7萬/平，預估房價4萬+。

拿地後，該項目在業内做了一次産品調查，涉及産品的外立面、面積段、精裝修等細節。

04

1-3月、3月份，武漢C級豪宅榜上，百花齊放，但是豪宅闆塊嚴重分化：漢口多，武昌少，漢陽無。

其中，華潤置地的潤府繫列産品，所到之處，都是闆塊的明星項目。從解放公園、香港路，到光谷核心，均掀起一輪“潤府熱”。

華潤置地武漢公司有關負責人表示，只有站在客戶視角，不斷打磨細節，提升品質，才能持續持續獲得客戶認可。

今年武漢豪宅市場，除了傳統的二七濱江外，武昌豪宅将群起。

3月30日，武昌濱江的老牌豪宅——聯投中心加推一棟樓，開盤熱銷2億元。

4月起，招商、中海、建發等一批豪宅新盤正跑步入場。

［後記］

一個富豪朋友說，今年他準備做三件事：

一是把豪宅再裝一遍，準備享受生活。二是買入黃金。三是，換美元。

他的想法，或許代表着一些有錢人的理财方式。據媒體報道，武漢有一國有銀行今年一季度黃金銷量，超過往年全年。

與2023年相比，今年武漢千萬級豪宅供應，穩中有增。

而有錢人的成長速度太慢，濃度太低。供應量暴增，而需求量萎縮。這将導致武漢千萬級豪宅出現供大于求的局面。

武漢豪宅的對手，不再是區域内的新項目，而是一線城市的改善住宅、同級别二線城市的豪宅，以及武漢的二手豪宅。

當然，優質的千萬級豪宅依然緊俏。這就像優質的醫院名醫、名校與名師一樣，一直是稀缺的。

一次訪談中，一家開發商負責人問我，“未來的千萬級豪宅，要有哪些不同？”

我給出的答案是産品與服務。因為地段與資源等層面上，千萬級豪宅的差距並不明顯。升級的産品與極致的服務，才有可能得到有錢人的芳心。

未來兩三個月，武漢樓市的爆發，将從豪宅熱賣開始。

文｜楊光華（地産寫字人）觀點新媒體專欄作者