馮毅成：武漢高品質住宅未來能賣到10萬？

馮毅成 這篇文章並非為單個項目炒作而寫，而是從未來五到十年武漢樓市的供求關繫和産品叠代進行分析。未來，只有極少數樓盤能夠實現高溢價，更多的樓盤價格将親民。

這里說的高品質住宅實際上包含了第四代住宅，但又不局限于第四代住宅。第四代住宅在全國範圍内推廣是大勢所趨，但這個過程會很漫長，可能需要10年、20年甚至更久，它完全不同于前面三代住宅的推廣周期。

武漢市目前是拿遠城區個别項目做第四代住宅試點，並不會急于在中心城區全面鋪開，這是因為其中涉及适配性的問題，需要遵循城市發展規律與市場發展規律。

客觀來講，推廣第四代住宅約束條件很多，主要有三點：

第一是氣候條件制約。

武漢的夏天和冬天比較漫長，全年幾乎有9到10個月是冷熱兩季，同一天内還可能出現三種季節的溫度。這對于以大露台、大陽台為顯著特征設計的第四代住宅而言並不太友好。

第二是景觀條件制約。

第四代住宅的大露台、大陽台優勢就在于實現人與自然的交互，其設計對景觀視野有非常高的要求。如果項目地塊周邊沒有良好的城市界面與自然景觀，那麼這種住宅就沒有做大露台、大陽台的必要性。同時，這種以犧牲室内采光和隐私性的設計最後可能會因選址不當而“兩敗俱傷”。

第三是價格條件制約。

建造第四代住宅的總體成本明顯高于普通住宅，按照目前國内推廣試點的數據來看，一般售價要高于普通住宅30%到50%。這樣的價格天然決定了項目定位不會太低端，如果出現在市中心，在價格、景觀選址的共同約束下，項目定位一定是中高端。

如果把武漢天地闆塊一線看江的1500套住宅全部推倒，按照第四代住宅的標準重建，那麼同樣的占地，可能只能建成1200套甚至只有1000套。按照原有1500套的成本均攤到這1000套至1200套，那麼單價則會從5萬上漲到7.5萬。

如果加上産品力整體創新帶來的溢價，那麼可能還要再上升一兩萬，而頂層復式等“孤品”可能遠不止這樣的溢價水平。

所以從以上三點主要制約條件可以看出，第四代住宅在武漢不會馬上全面鋪開，即使進入市中心推廣，也對地塊和市場有着極高的适配條件要求。

高品質住宅不只是第四代住宅，還伴随有智能化、數字化、舒适化等多維度的創新。而這一趨勢正是當前中心城區新盤可以采用的。

高品質住宅新規優勢

高品質住宅新規對建築設計明顯松綁。

比如陽台進深不低于1.8米，客廳開間不低于5.5米（一級）或5米（二級），室内層高不低于3.1米（一級）或3米（二級），陽台等贈送面積最高可占套内面積的20%等。

這種松綁實現了品質的躍升，原來普通住宅的陽台進深一般分為三個檔次：1.5米、1.8米和2米以上，分别對應剛需、改善、豪宅三個標準。

如今陽台的“起步價”定在了1.8米，從使用功能上進行了升級。原來普通住宅如果在陽台側面放置洗衣機和烘幹機，一般需要上下擺放，如今因為進深增至1.8米，可以實現兩機並排擺放。

同樣，原來普通住宅的層高一般分為三個檔次：2.9米、3米、3.1米，如今直接把剛需“層高起步價”從2.9米提高到3.1米，是與原來豪宅的“層高起步價”一個標準。可别小瞧了這增加的20厘米，實際上就是預留了加裝地暖和新風管網的空間。

對于豪宅而言，變化最明顯的是得房率。原來豪宅一般為高層甚至是超高層，容積率一般在5—7，公攤一般是30%起步，還有樓棟的公攤在38%甚至40%以上。

新規之後，允許最高不超過套内總建面20%的贈送，直接将得房率提高到了90%以上，加上門前等空間的拓展優化，可能會實現“零公攤”甚至“負公攤”。

當然，武漢對高品質住宅還從多個維度提高了設計要求，包括綠地率、容積率、樓高、人均綠地面積、架空層高度、新能源汽車充電設施占比、集中空調繫統、智能化等。

良性競争引領産品叠代

雖然當前在武漢中心城區沒有推廣第四代住宅，但高品質住宅新規出台以後，中心城區的新盤已經争先恐後升級設計，這種良性競争帶來的産品叠代趨勢已經确立，今後武漢新房将出現更多根據新規設計的産品，而二手房也将加速分化。

位于沙湖的招商武昌序項目就是新規之後的第一個創新項目，沙盤展示的超大陽台讓人充滿了想象空間，這是招商在武漢的最高端項目，一度被譽為“最接近第四代住宅的産品”。

位于武昌内環東亭地鐵站旁的中海中北路項目，也是按照新規設計，把大橫廳、高贈送展露無遺。與此同時，拿地要求已經明确将在地塊建設九年一貫制教育配套。

據悉，項目将引進武漢小學和武珞路實驗初中兩所分校。這種教育品牌不僅是武昌教育圈的第一梯隊，就是放在武漢來比拼也是第一梯隊。官方将在近期釋放消息。

還有建發寶通寺項目，最近也非常受關注，據說也會将按照新規重點提升産品力。去年首次進入武漢内環的建發，在沙湖建發朗玥項目創下多個銷售奇迹，在備案價4萬+的豪宅中銷量一直保持第一。産品力創新和新中式風格就是就是該項目的特色。此次新規無疑将放大建發的産品力優勢。

而被譽為二七濱江“公區天花闆”的新希望D10天元，憑借奢裝為武漢豪宅開創了新紀元，D10天元項目已經提前封頂，實現了外立面曲面造型，且基本安裝完畢。這也是第一個在武漢宣布漲價的豪宅，其底氣來源于實力。

與該地塊距離不遠的臨江地塊也計劃于今年面世，将在新規之下打造新希望在全國最具産品力的項目，引入中國第四座“黑珍珠”産品，看江樓棟預期價格在8萬以上。

參考目前同闆塊的綠城黃浦灣，一線看江樓棟價格已經賣到了8.5萬至9.5萬元，具有後發優勢的新希望D10未來臨江地塊還有巨大的發揮與想象空間。

而華潤瑞府今年新入市的産品代表着華潤在武漢的最高水準，不斷自我叠代的産品力已經體現在了新的樣闆間上。

新規之後，二七濱江中信泰富濱江金融城也加快了臨江樓棟的建設，預計大概率将實現一次産品力的跨越。

受到這種良性競争影響的還有宸嘉100，其四棟一線臨江的豪宅用了兩年快速售罄，而公寓嘉佰軒産品也在快馬加鞭入市，有望再次實現現象級銷售。伴随區域住宅産品力整體提升和價格的突破，嘉佰軒公寓産品也打開了上升空間。

值得一提的是，中産家庭改善産品也受到新規的引領，加快了産品叠代。

武昌徐東銷品茂附近的純新盤城投金沙府即将入市，有效填補了徐東乃至武昌内環近十年無“中改”産品的空缺。

項目不僅對室内部分做了高得房率設計，而且在公區部分，項目還針對目前“中改”産品“缺乏成人社交與兒童社交場地”的痛點，專門設計了共享廚房、兒童學堂和大草坪等，能夠滿足兒童派對、成人社交等需求。這些泛會所是套内空間的功能延伸，讓人在小區既能享受生活多元化場景帶來的居住樂趣，又能很好地保護家庭隐私，讓不同年齡的業主有更多的獲得感。

未來到10萬，修復價格生态鍊

未來5到10年，武漢樓市會有哪些明顯的趨勢？可以肯定的有兩點：

第一，武漢核心區域的一線臨江住宅地塊基本絕版。

第二，伴随高品質住宅新規的推進和政策的不斷優化，第四代住宅或者無限接近第四代住宅的産品将出現在中心區域。

那些中心城區的超大綜合體開發周期将長達十年以上，其中一些樓棟或部分房源很可能就誕生出單價10萬的豪宅。

如果上述條件屆時均滿足，像武漢長江天地等一線臨江的部分房源就很有可能實現這樣的猜想。

而一個更大的可被視為行業利好的動作是，成都萬華在2022年就進入了武漢，項目去年已經開工。

萬華所開發的成都麓湖生态城被譽為亞洲十大豪宅之一，獨棟别墅最高賣到一個億，單套500多平米的大平層賣到了4000多萬，而且項目開發多年來一直處于一房難求的緊俏狀态。

在我受萬華集團邀請參觀麓湖的交流中，對方表示雖然當前全國樓市處于低迷期，但他們看到了武漢樓市兩個重要的積極信号：

第一是豪宅價格天花闆已經打開，這意味着具有較高産品力的豪宅已經進入了價格上升通道。

第二是武漢樓市對建築的規劃政策不斷寬松，不斷優化。這些政策越來越友好，給了設計師很大的創新空間。

這兩點足以支撐未來武漢樓市出現更多高品質的住宅，這也標志着武漢樓市進入了新的時代。

過去，全國樓市的普漲具有周期性的金融泡沫成分。未來很難再出現普漲，樓市一定會加速分化，而分化的核心要素就是産品力。

所以，武漢樓市已經進入到了高質量發展階段，這是一個靠産品力說話的時代。

強者恒強，優勝劣汰才是健康的市場機制。正如這兩年，奢侈品也發生了分化，重奢品牌香奈兒、迪奧每年都會漲價10%至20%。勞力士也是溢價幅度最高的名表之一。

武漢樓市正在下一盤大棋，從價格上修復市場信心，讓價格生态鍊健康發展，才可能讓樓市相關産業回歸到良性循環。

當然，未來只有少部分樓盤能夠實現高價，更多樓盤将會是親民價格。這樣的策略是既穩定房價，保障民生，又用健康的價格生态鼓勵了行業發展。價格代表趨勢，品質才是核心。樓市的發展，要兼顧不同需求層次的購房者利益。

正如我之前在博鰲房地産論壇發表的觀點，雖然近年來樓市困難，大家都盯着下限看，但一個行業的發展一定是靠上限的突破。

武漢的高品質住宅戰略制定與推進很及時，一個行業有品質，有健康，才有未來。

預計4月底5月初，武漢将出新一版的“漢十條”，5月11日将舉辦武漢房交會，同時也會召開高品質住宅論壇，将展示更多住房與生活趨勢，值得期待。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者