夏磊：如何衡量房地産對經濟的貢獻？

夏磊 當前，房地産行業正處于向新發展模式過渡之際，新模式仍在構建，傳統模式還未完全脫離，房地産對經濟的貢獻有所下降。近年房地産業增加值增速明顯低于名義GDP，2023年房地産業增加值占GDP的比重為5.8%，較2020年7.2%下降1.4個百分點，市場不乏"房地産拖累經濟"的聲音。

随着房地産業新發展模式逐步建立，未來房地産對經濟的貢獻将從增量擴張向存量運營服務轉移，舊範式下的統計制度不足以完全反映房地産業對經濟的貢獻。

傳統發展模式下，房地産業核算總産出包括五大部分，開發經營業對經濟的貢獻最突出。

一是開發經營，包括房地産開發經營業企業和其他行業附屬的房地産開發經營業産業活動單位兩部分。其中，房地産開發經營業企業的産出采用主營業務收入減去成本，這兩個指標均來自房企财務報表；其他行業附屬開發經營産出為法人單位所屬産業活動單位情況綜合表里面的經營性收入。截至2022年末，我國共有10.3萬家房地産開發企業。2023年，全國商品房銷售額11.7萬億元、銷售面積11.2億平方米，房地産開發投資達11.1萬億元。

土地出讓活動不計入GDP，但土地交易中介機構提供的服務計入。根據統計局對生産範圍的界定，土地出讓是土地使用權這種無形資産與金融資産之間的交易，並未創造新的貨物和服務，因此這類活動本身不屬于生産活動範圍，所獲得的收入不應計入GDP，即土地購置費不形成固定資本形成總額。但為完成土地出讓提供服務的機構，其服務活動屬于生産活動，産生的價值計入GDP。

新房銷售增值部分計入GDP。在支出法核算中，居民購買住房支出和建設住房支出按投資處理，商品房銷售價格與成本之間的增值部分構成固定資本形成總額而計入GDP。在生産法核算中，假設房企新房當年建成並售出，則房款和相關生産稅作為産出，扣掉建設房屋過程中間消耗及房地産銷售企業的中間消耗後得到增加值。

二是物業管理，其總産出為物業管理業企業和其他行業附屬的物業管理業産業活動單位的産出之和。其中，物管企業産出數據來自于物業管理業、中介服務及其他房地産業企業生産經營狀況表的主營業務收入；其他物管業産業活動單位産出數據來自于法人單位所屬産業活動單位情況綜合表中的經營性收入。

物管行業發展勢頭良好。根據弗若斯特沙利文測算，中國物業管理服務公司的在管總建築面積由2016年的309億平方米增至2021年的372億平方米，年復合增長率為3.8%。預計到2026年，在管總建築面積将達447億平方米，2021-2026年的復合增長率為3.7%。

三是中介服務，包括房地産中介服務業企業、其他行業附屬的房地産中介服務業産業活動單位提供的中介服務和個體經營戶的房地産活動三個部分。其中，房地産中介服務業企業産出取自房地産物業管理業、中介服務及其他房地産業企業生産經營狀況表的主營業務收入；其他行業附屬的房地産中介服務業産業活動單位産出來自産業法人單位所屬産業活動單位情況綜合表的經營性收入；房地産業個體經營戶産出取自個體經營戶經營情況綜合表的營業收入。

二手房交易屬于非生産活動不計入GDP，但交易過程中的中介服務産出則計入。根據統計局對生産範圍的界定，二手房交易是雙方資産交換，沒有創造出新的貨物和服務，因此不屬于生産活動，所獲得的收入不計入GDP。但在交易過程中如果有中介機構提供經紀服務，其活動屬于生産活動，相應的産出與價值計入GDP。

四是居民自有住房服務，其總産出包括城鎮和農村居民兩部分，按成本價格計算，包括修理維護費、物業管理費和虛拟折舊三部分，農村的不含物業管理費。其中，修理維護費按人均維修用建築材料、人均維修服務費等成本項乘以居民總人口數；城鎮居民物業管理費=人均物業管理業費×城鎮居民人口×上述四項比重；虛拟折舊為居民自有住房價值乘以折舊率，居民自有住房價值=人均住房建面×居民總人口×單位面積造價，虛拟折舊率按農村3%、城鎮2%計算。以上單項數據來自城市居民家庭住房基本情況調查表、城鎮居民家庭消費支出調查表、統計局人口調查資料、農村居民家庭收入與支出表、農村居民家庭概況表、固定資産投資統計年報各地區城鎮房屋建築面積和造價表等。

成本法核算下的我國居民自有住房服務虛拟價值對經濟貢獻不高。世界範圍看，居民自有住房服務價值的虛拟計算多有兩種方法：一種是市場租金法，即按地段、面積和質量等屬性接近的住房的市場租金來估算，适用于租賃市場規範的經濟體。另一種是成本法，即按居民自有住房服務的成本來估算，适用于住房租賃市場不太規範的經濟體。我國以成本法計算居民自有住房服務的虛拟價值，随着房地産市場的快速發展，居民自有住房價值與實際市場價值相差較大，導致其經濟貢獻被低估。而多數發達經濟體按市場租金法計算其虛拟價值，即根據不同城市、不同區域、不同房屋類型等具體情況，以市場價為基礎、以周邊住房的租金為參考，虛拟計算居民自有住房服務而計入GDP，其經濟貢獻率更高。

以青島市為例進行測算，2020年全市虛拟租金約為213億元，占GDP的1.7%。假定城鎮與農村居民自有住房服務增加值之比為4∶1，可得青島城鎮居民自有住房服務的虛拟價值為170.5億元。利用城鎮常住人口、人均住房建築面積、商品房銷售均價粗略估算青島市城鎮居民住房市價為3.5萬億元。假定住房自有率為75%，可粗略算出青島市2020年居民自有住房的虛拟租金收益率僅為0.66%，顯著低于全國重點40城1.9%的平均租金收益率。

五是其他活動，包括其他房地産活動企業、執行行政事業會計制度的其他房地産活動法人單位和其他行業附屬的其他房地産活動産業活動單位的生産活動三部分。其中，其他房地産活動企業總産出和其他行業附屬的其他房地産活動産業活動單位産出計算方法和資料來源與上述物業管理一致；執行行政事業會計制度的其他房地産活動法人單位産出包含經常性業務支出、固定資産折舊、經營性結余三部分，經常性業務支出是維護部門正常運營的必要支出，固定資産折舊按折舊率4%計算，資料來源于行政事業單位财務狀況表。

新發展模式下，房地産業在物管、中介和居民自有住房服務等方面有繼續推動經濟增長的潛力空間。

過去房地産對經濟的主要貢獻在于大規模開發投資建設，依賴于增量擴張；随着住房制度改革完善和行業新發展模式的逐步建立，未來房地産對經濟的主要貢獻将向存量運營服務轉換。與典型發達國家相比，我國房地産業在物業管理、中介服務和居民自有住房服務等方面對經濟的貢獻率偏低，有較大提升空間。

對于物管、中介等房地産服務活動，目前我國房地産市場正處于存量增量並重的階段，物管、中介等房地産服務活動增加值對經濟貢獻相對不高。以石家莊、大連市為例，2017年物業管理及房地産中介服務增加值在全市GDP中占比分别僅0.3%、0.5%。相對而言，發達國家多進入住房存量階段，其物管、經紀與代理等房地産服務更為成熟，經濟貢獻率更高。以英國為例，2023年基于收費或合同基礎上進行的房地産服務活動增加值為269.8億英鎊，占當年GDP的1.0%。随着我國房地産市場中存量房占比逐步增加，物管中介等房地産服務活動對經濟的貢獻将更大。

未來物業管理業增長空間有三大來源。一是存量老舊小區的物業管理滲透率提升。根據2021年住建部數據，全國2000年以前建成的老舊小區約22萬個、涉及居民近3900萬戶。一方面是推動未配備物業的小區逐步引入物業管理服務；另一方面是原有物業服務升級，推動服務範圍窄、服務水平低的小區引入專業化物業。二是新房銷售帶來的增量物業管理面積。城鎮化仍有較大空間，自住房需求仍旺盛。三是非住宅物業增量空間。随着城鎮化率持續提升，商業辦公、公共服務等各類配套物業需求仍較大。

未來房地産中介服務發展空間有兩大支撐。一是存量房交易占比有望繼續提升。根據住建部數據，2023年1-11月，全國二手房交易比重達到了37.1%的歷史新高，全國已經有7個省和直轄市二手住宅的交易量超過了新房交易量。二手房交易存在信息不對稱、資金風險高、交易流程雜等痛點，需要中介提供服務。二是中介滲透率進一步提升。根據CIC數據，2016-2020年中介滲透率由43.2%增至46.9%，未來有望持續提升。尤其是新房市場的中介滲透率有較大的潛力提升空間，2020年僅為25.2%。

對于居民自有住房服務，由于統計方法差異，我國居民自有住房服務業增加值占GDP的比重與發達國家預計相差甚至超過5個百分點。以石家莊、大連為例，2017年居民自有住房服務增加值在全市GDP中占比僅2.7%、3.5%。與國際比較，美國2022年虛拟租金核算值2.0萬億美元，與GDP的比值為7.9%；日本2013-2022年居民自有住房服務虛拟價值占GDP比重均值為9.0%。

如果調整核算制度，可繼續使用成本法，調整固定資産折舊中"住房造價"為"住房市價"；或采用市場租金法，與多數發達經濟體保持一致。無論采取哪種調整思路，居民自有住房服務虛拟價值都會有所增加，相應帶動房地産業增加值、居民可支配收入和居民消費支出增加，進而提升第三産業的比重、居民可支配收入占國民可支配收入的比重和居民消費率。

風險提示：全球經濟放緩，國内經濟超預期波動，産業政策不确定性，國際貿易摩擦，地緣政治，國際經驗不具完全可比性等風險。

證券研究報告：《如何衡量房地産對經濟的貢獻？》

對外發布時間：2024年7月3日

發布機構：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編号：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經濟學家 觀點新媒體專欄作者