馮毅成：在博鰲看清這13點房地産業問題

房地産業何時企穩回暖？中國房産究竟有沒有過剩？當前中國樓市是否正在重蹈“日本失去的三十年”覆轍？房地産業是否大勢已去？房地産業還有哪些機會？

住宅市場不能代表整個房地産業，在非住宅市場的諸多領域仍有不少發展機會與亮點。

8月13日至16日，以“博鰲新力量”為主題的第二十四屆博鰲房地産論壇，在海南綠城藍灣小鎮如期舉行，全新的2024博鰲房地産論壇已升級成為覆蓋房地産開發、代建、不動産及零售商業、産業、物流、物業、住房租賃、數字科技、康養文旅、供應鍊等全産業鍊條及配套資本金融的綜合性行業論壇。

2024博鰲房地産論壇針對上述問題進行了全面而深刻的剖析。

《主編筆記》出品人馮毅成作為大會研究嘉賓連續多年出席論壇。

馮毅成

如《主編筆記》出品人馮毅成在2024年初研判，當前中國的樓市雖然在以新房建設與銷售為代表的主要領域出現明顯萎縮，但行業仍然存在階段性、局部性的機會。（詳見《2024樓市不宜幻想，局部仍有機會》）

包括城中村改造、城市更新、高品質住宅産品叠代升級、以商改住為代表的盤活存量資産、社區服務保障體繫、代建、代運營、物業等行業均仍有較大發展空間。

過去，中國樓市是政策市，但目前中國樓市的走勢並不完全取決于政策。

中銀證券地産行業首席分析師夏亦豐提到了關鍵數據指標“以利率在3.2%為例，如果收入下降5.9%，那麼政策就會無效”。

目前構成整個房地産業壓力的有國内外多重因素。

夏亦豐地緣政治首當其沖，美元持續加息制造全球通縮，中國為了防止被收割積極防禦，所以樓市沒有迎來大放水，而是采取“溫和療法”，進行必要托底持續化解風險。

其次是整個國民經濟承壓，房地産業的供需關繫和購買力發生了深層次改變。未來，想要房地産業走出復蘇趨勢，除了行業内出清風險外，更重要的是修復居民家庭收入，恢復購買力是恢復市場消費信心的重要前提條件。

好在當前中國樓市正處于底部，絕大部分風險已經出清或正在出清，行業也迎來了史上最寬松的政策時期，用發展的眼光看問題，我們有理由在謹慎中保持樂觀。

01 在地緣政治面前，經濟學蒼白無力

中國經濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發研究院院長樊綱：

樊綱

現在國際上這些問題都是地緣政治因素，在地緣政治問題面前，經濟學一無是處、蒼白無力。你還跟人家說什麼“合則兩利”、雙赢、成本、效益，沒人跟你談這個。

所以我們企業界也好，學者也好，不要拿着經濟學的原理去套，這些東西是套不上的。我們就在這麼一個時代，面臨着這些地緣政治因素，要高度重視。

恒隆集團及恒隆地産荣譽董事長陳啟宗：

中國、美國大家都有自身的發展，問題是兩者之間的關繫如何而已。

我認為美國早晚會退出競争，早晚會回歸孤立主義，那是他們的立國之本。中國沒有想追趕任何人，中國人幹好自己的事就行了。但是美國在看着你，它是會打你的。

陳啟宗

百年未有之大變局，是世界有史以來最強大國家要打你。這絕對是人類歷史上沒有見過的一個時期，沒有任何一個國家、任何一個人承受過這麼大的壓力。中國要走的路還有很遠，也很難。

這就必須提升生産力，必須提升高附加值的行業，也就是說必須在科技方面下工夫。所注意的是長線的東西，是讓國家能長遠保持在世界上具有競争力所必須走的道路，不要以短線的經濟利益為唯一的考慮。

但是領導考慮的不只是這些，還有更重要的，涉及國家長遠的發展，包括所有的安排、所有的預備等。

02 商業服務消費增長可觀

雖然整個商業地産在深度調整，但服務性的零售商業需求巨大，並且存在結構性的需求，整個領域增長仍然可觀。

中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲說，中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長蔡雲說，從市場内在動力分析，整個市場，服務業增長非常快，服務零售額增長上半年是7.5%，比同期的商業零售增速高了4.3%。

蔡雲 

實際上需求和消費一直存在，只是高低的問題和需求量大小的問題，值得注意的是全國人均服務性消費支出增加了9.2%。 

一般的必需品，像一個女同志衣櫥里的衣服已經足夠滿足其需求了，她的消費層次和結構不一樣了，服務性消費增加了，所以服務性消費占人均消費的比例越來越高了，大家需要體驗式的消費，需要貼身的服務，需要市場跟自己密切合作。

03 樓市健康，房企加價搶地

吉祥置業董事長、中民嘉業董事朱嶽海說，這次市場下行對海南的房地産影響不大。

朱嶽海

他從2002年至今一直深耕海南樓市，2018年的時候海南自貿港政策出來之後就全島限購，供地、報建全部都限了，去年、前年，三亞的房價還在上漲。三亞今年和明年的供應量是前面三五年的總量。

他預計海南從現在到明後年可能還有大批量的核心地段的産品會推出來，包括很多城市更新的項目，每個項目都是幾百畝的面積，容積率都是3以上，供應量雖大，但是房價還是略微上升。

這兩年朱嶽海積極拿下海南多塊土地，其中去年拍下一塊位于三亞灣靠近機場的三亞地王。當時有5家單位參拍，拍到頂格加了50%。樓面地價1.74萬元，房子計劃要賣到4萬元左右。

海南樓市七八成的買家是來自島外，自主需求居多。幾年前三亞造的房子品質不怎麼高，所以最近兩年三亞新房的品質成為了一個很好的賣點，不僅用材用料提升，而且實得面積也大，並且現在推出的新房都是大戶型。

“現在120平米以上的好賣，143平米以下的我們定價賣3.5萬元，200平米的，我們銷售部定價5萬元，我還把它壓了壓，大面積的比小面積的單價貴25%以上”。

總體來看，現在三亞的樓市是比較健康的。

04 代建管理行業增長迅速

2023年代建行業新簽約項目建築面積同比增長超過40%，顯示出強勁的市場需求。根據觀點指數測算，如果按照此前年均增長率25%進行測算，預計到2026年全國代建新拓面積将會超過 3 億平方米。

上半年代建項目發生的交易主要集中在東部沿海地區，其中長三角區域尤為突出。該區域城市需求旺盛，背後是人口巨量聚集、較高的城市水平，以及舊改所帶來的一繫列項目建設機會。

長三角地區GDP總量約占全國GDP的四分之一。同時，長三角區域的政府代建法律法規較為完善，為代建企業提供了良好的項目拓展環境。

另外，政府代建是代建企業極力争取的一大業務來源。2024 年上半年，中國人民銀行提出設立3000億元保障性住房再貸款給予支持。

目前，國家開發銀行和中國農業發展銀行已發放城中村改造專項借款1800多億元。2024年，上海将大力推進“兩舊一村”改造，啟動10個城中村改造項目。廣州市規劃至2035年，累計推進城市更新約300平方公里……

05 物管行業成為藍海

據觀點指數統計，已經公布在管面積的55 家物企平均增長速度為14.17%。

58 家樣本物企2023年度錄得的淨利潤約為157.21億元，營收總值約為2803 億元，較2022年度分别增長25.84%和8.22%。

觀點指數監測下的23家樣本物企2023年的住宅物業服務收入為338.75億元，同比增長15.53%；而非住宅物業服務收入為304.62億元，同比增長14.45%。

社區增值服務呈現增長态勢，部分物企社區增值服務對整體收入的增長帶動明顯，例如建發物業、濱江服務以及中海物業等，該業務分别同比增長189.0%、172.5% 、70.9%。

從物管行業來看，行業集中度正在上升，地産關聯方的影響已減弱，物企的獨立性、市場化拓展能力正逐漸增強，随着減值壓力進一步釋放，行業風險出清也漸入尾聲。期内，物企與關聯方之間涉及“清償債務”的案例也有所減少。

世聯行首席技術官黎振偉表示：

物業管理不可缺失，物業是保值增值的重要保障，今後會大有前途的。“現在資金不缺，要找的是優質物業，中國今天缺的是資産方。今後的中國非常需要優質的物業管理。”

黎振偉

有溫度的服務管理不要被冷冰冰的科技所替代，同時控成本不要影響優質的服務，現在很多上市公司因為控成本所以服務下降，“我希望更多優秀的人才進入我們這個行業”。

06 城市更新成為新型城鎮化下核心抓手

論壇上，吉寶城市發展（中國）執行副總裁彭志堅表示，以存量資産為例，在中國經過40多年的城鎮化高速發展後，城市空間已經從粗放式的發展進入了精細化運營階段，核心區域的新增空間資源不斷減少，城市更新成為新型城鎮化發展的下一個核心抓手。

彭志堅

他提出，對于存量項目來說，降低能耗、改造空間運營等需求日益迫切。對新建項目來說，在設計初期就将節能、運營等長期要素納入解決方案内，也是該資産價值獲得可持續增長的必要條件之一。

這個業務的底層邏輯是通過可持續運營提升空間資産的淨營業收入，降低資産能耗支出，進而提升資産的保值增值能力。

目前，我國的城鎮化率只有66%左右，距離發達國家的80%水平還有相當大的發展空間。

07 高品質住宅引發改善行情輪動

保利發展控股集團股份有限公司副總經理唐翔認為，行業經歷深度調整 現在是買房的最好時機。

唐翔

現在是買房的最好時機，不僅因為政策和房價都是歷史最友好的時期，還因為行業的品質卷出了一個前所未有的新高度。行業經歷了深度調整，但是不代表生命周期的終結，最壞的時候已經過去了。

房地産正迎來人工智能技術爆發式發展和行業集中度快速提升的雙重機遇，一方面新興技術滲透到行業的管理鍊條，可以賦能企業更高效生産、更精準匹配客戶的需求。另一方面，客戶對人居智能、綠色低碳都有了更高的要求，科技成為産品競争力的重要一環。

“房地産企業一定要積極地擁抱新技術，才能夠形成新質生産力和新的産品競争力”。

而在新房市場上，已經将産品力卷出了新的高度。珠海華發首席設計官黃鳳彬說，目前他們正在做的一套樣闆間，實際得房率可以達到120%。

黃鳳彬

而據廣州市場信息顯示，目前廣州新房市場實際得房率最高可達到128%。

浙報傳媒地産研究院院長丁建剛介紹：“浙江推廣的未來社區，也是類似的理念。近期浙江有一些地市開始執行計容新規，只要合理設計，理論上得房率可以達到100%，甚至達到120%。現階段，給購房者加料不加價是正确的選擇，卷産品一定會從卷面子到卷里子。”

丁建剛

産品力沒有最卷，只有更卷，在産品力不斷攀升的趨勢下，将加快老舊産品的淘汰和居民的改善置業進程。産品叠代已經加快了改善行情的輪動。

08 社區“養老養小”配套大有可為

《主編筆記》出品人馮毅成認為，我國的老舊小區改造和城市更新還有很大的發展空間。

做文旅、康養不能脫離中年人去玩一個新的概念，粗放式的規劃建設已經過時，當下要回歸到城市中心，回歸到社區周邊，結合地産邏輯去順勢而為。我們要利用大數據研究用戶畫像和生活痛點，做好頂層設計。

特别是在老齡化趨勢下，中年人的生活與工作負擔巨大，小區的改造和建設應該聚焦到如何分擔中年人“養老養小”的壓力上，並不是建一所社區醫院、養老院、托兒所就能高枕無憂。

一是要做好頂層設計，在全國範圍内注重解決中年人的生活與工作痛點。

二是在“一城一策”的背景下，每個地方要利用好大數據研判，對區域老年人口和青少年人口摸底，建立區域養老和養小配套服務中心。

三是在出讓土地過程中減少超過開發商運營能力的商辦物業占比和自持物業占比，把過去那些“難啃”的骨頭變廢為寶，做成社區或者區域配套。

包括目前全國範圍内做的“商改住”試點，也要積極圍繞“養老養小”痛點去考慮。這樣的轉變将減少大量的社會資源浪費，減輕企業壓力，增加拿地意願，提升居民生活幸福指數等，繼而盤活全局。

比如在社區建立老年人體檢中心、康養中心、娛樂中心等，建設青少年放心食堂、學習天地、娛樂中心等。

特别像現在暑假期間，中年人的帶娃壓力較大，很多夫妻必須犧牲一人全職在家帶娃。如果社區配套完善，那麼即使夫妻一人出差，另一人在本地上班，也不用擔心小孩在家一日三餐的問題。

圍繞社區養老和養小的配套服務産業還有很多，增長空間巨大，政府和企業在新的開發模式下大有可為。

當然，最重要的還是在政府主導下，實現企業建設與運營，能夠把經濟賬算好，才能把邏輯跑通，這樣的布局才能長久運營下去，才能發揮出巨大的社會效應。

09 房地産未過剩，未來還要建很多房子

中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫教授陳淮提出：中國還要建非常多的房子，還要長期建房子，我們的城鎮化剛剛拉開帷幕，走過了粗放的初級階段。我們要想讓大多數住在鄉下的人住到城里來，還有很長的路要走。

陳淮

我們對困難的長期性和艱巨性要有充分的估計。我們一定還有大發展，而不是小發展。

野村證券董事、總經理及中國首席經濟學家陸挺認為，房地産並不是絕對的過剩，對經濟穩定非常重要。中國的城市化還遠遠沒有完成。未來随着人口的流動，随着每年1000萬大學生畢業，走向就業市場，在很多地方對房地産還有需求。應該把房子蓋在人口流入的地方，蓋在經濟發展的地方。

10 樓市已到谷底，修復需三五年

中國經濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發研究院院長樊綱認為，當前樓市已經到了谷底。

一個危機、一個波動不是一兩個月、一兩年就能過去的，40年積累的問題大概需要一段時間進行修補。最近有人做了一個歷史上世界22個房地産泡沫破裂、房地産危機的情況分析，大致是有三五年的時間下滑，再有三五年的時間是底部調整，雖然不景氣，但是不再繼續下滑。

我個人認為我們現在确實應該已經到了，或者接近了谷底。谷底之後還有一個在谷底爬行的階段，就是所謂的“L”形，還會經歷一段困難的時期。但是現在該暴的雷都暴了，大家都知道問題在什麼地方了，政策也實行了一定的調整。

陳淮教授明确地說，前面有三五年把問題暴露出來，後面大概還有三五年把問題走過去。

11 銀發經濟将成重要的發展方向

國家金融與發展實驗室特聘高級研究員邵宇說，2022年我國總人口達到了14.1億的峰值。根據聯合國人口研究機構的分析，按照現在的生育率，到本世紀末中國的人口将只剩下6.5億到7億人，這是一個巨大的挑戰。

邵宇

當然，這也意味着我們的養老、銀發經濟将成為大家非常關注的主題。根據中國社科院的測算，按照現在的老齡化以及退休進程，2035年左右，所有的養老金将全部用完。

那怎麼辦？其中一個方案就是延遲退休，今年的三中全會里面也明确讨論了這個問題，延遲退休會延緩養老金最後用盡的時間，但是也意味着我們的銀發經濟将成為未來金融支持和服務的一個特别重要的方向。

12 除了房地産，其他行業一樣困難

恒隆集團荣譽董事長陳啟宗認為，不能用舊的思維看新的房地産問題。

新的房地産跟從前的房地産恐怕是一個相當不一樣的環境，對于這些我們要保持頭腦清醒，要不然你可能就成為下一輪被犧牲的人。

陳啟宗講：“剛才陳淮提到的‘日本人出海的問題’，現在中國房地産商還沒講這些，從前那些賺了錢的人到海外去買物業，到倫敦、紐約去買物業，他們認為這是保值的好方法，但我真的替他們擔心。

這些東西我已經做了40年，在英國、美國買物業我都做過。他們這樣做是沒辦法的辦法，因為他們不想把所有的雞蛋放在一個籃子里，我說這些人将來不一定有好下場，不要以為他們現在做的是對的。”

“其他行業出去的更多，我真替他們擔心”。本國不行，海外也不一定好，那我們怎麼辦呢？這就是今天全世界企業家所面臨的共同問題。困難不只存在于房地産行業。

13 中國樓市與“日本三十年”有天壤之别

日本實現了高質量發展，百姓生活幸福指數顯著提高

中國經濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發研究院院長樊綱：

我們不能直接跟日本戰後的崛起做對比，日本跟我們相近的不是這個階段，相似的階段是明治維新之後一直到二戰之前那六七十年時間。

中國社科院研究生院城鄉建設經濟繫教授陳淮：

日本失去了什麼？到現在為止，日本的經濟是高質量的經濟，有誰說日本是低質量、粗放發展的？它的産業結構、技術研發能力是不是世界一流的？日本老百姓的生活是不是世界一流的？日本的保障制度、基礎設施到今天為止是不是世界一流的？

樊綱教授剛才說我們和日本好類比的是從明治維新到二戰之前，其實是上世紀七八十年代。

70年代初，布雷頓森林體繫解體，日元從1美元對360日元升值到204日元、100多日元。那是一個外向型經濟，一二十年本币幾倍的升值，是不是封喉一劍？70年代的石油危機，歐佩克成立，油價從2美元漲到10美元，1979年伊朗革命，石油價格漲到30美元一桶，對于百分之九十幾的能源原材料依靠進口的日本來說，是不是致命一擊？

就在這個過程中，日本涌現出了我們今天所熟知的一大批知名的企業和品牌。你們數數所熟知的日本品牌，包括汽車、家電，包括日本的新幹線也是這時候建成的，日本老百姓的住房從0到1，從1到2的過程中，就是在這個階段完成的，這才是我們今天面對的這麼一個可比較的現實。

希望我們的媒體不要人雲亦雲，不斷地傳播一些並不真實的信息，要去看看哪些國家失去了20年、30年，甚至40年，哪些並沒有真正失去。你看看今天日本老百姓的生活、就業情況。

野村證券首席中國經濟學家陸挺：

日本政府可能跟中國政府有一方面是相似的，比較有父愛主義，出了問題的時候，盡量讓問題不要急劇爆發，我覺得這是一個優點，所以中國的房地産過去幾年下行那麼快，但沒有爆發2008年美國那樣的雷曼危機。

陸挺

日本在上世紀90年代沒有什麼大的銀行，特别是頭部大的證券公司破産，所以日本並沒有發生這樣的金融危機，但是實際上後面也導致了出清的過程确實比較長。我覺得這是日本的一個教訓。

第一，我們的房地産如果有泡沫的話，這次的萎縮不僅僅是在大城市，實際上更多是在中小城市。這跟日本是很不一樣的，我們的問題更多是在住宅方面，不是在商業地産，當然商業地産現在也開始有些問題。而日本當時最重要的問題是幾大都市的商業地産問題。

據我所知，日本在上世紀90年代並沒有嚴重的保交樓問題。我們在過去二三十年中間，房地産行業和财政體繫緊密地綁在一起，房地産行業的萎縮也帶來了對整個财政體繫的沖擊。

第二個和日本不一樣的問題是，大家說日本當年跟我們現在相似，日本當年也有貿易戰，但是我理解日本的貿易戰是比較純粹的貿易戰。

上世紀90年代的日本面對的地緣政治問題不嚴重，反而那是全球化高歌猛進的時代，所以日本在美國、歐洲等等很多地方設廠沒有很大的問題。

今天我們中國的企業要出海，最後是去了東南亞、墨西哥建廠，去美國建廠的難度是很大的，我們的企業出海沒有日本企業出海那麼容易。

我們的經濟在目前這個時代，希望通過中國企業的出海，通過我們的外貿來彌補國内需求的不足，實際上我們面臨的環境也遠遠要比日本復雜。

從這些角度來說，我們現在所面臨的環境比日本上世紀90年代也許是更加困難的。

中國經濟體制改革研究會副會長、國家高端智庫中國深圳綜合開發研究院院長樊綱：

日本克服危機的能力比我們更強一點，面臨的情況更好一點，有以下幾個因素：

日本上世紀60年代以後的發展是戰後重新崛起，戰前其已經有了很大的發展，戰後即使是重新崛起的過程，它的教育水平、體制、法治結構、科技水平、企業的制度，比我們現在很多地方都完善。

所以在同樣的市場環境下，要恢復比較容易，而且他們走出去的能力很強，很多企業走出去了，它的GDP雖然一直沒增長，但是GNP有增長，企業走出去的過程中也在掙錢。我們現在很多企業家走出去，也是為了持續在國外增長。

美國雖然遏制日本，但是它們還是盟友，很多東西還是陣營中的一部分。美國對我們的遏制是全方位的，這個形勢确實非常嚴峻。

從昨晚到今天，陳啟宗先生一直強調大周期，強調歷史上最強大的國家對一個人均收入水平還差7倍的落後的發展中國家進行全方位的打壓，所有的方面都會産生影響，對經濟發展復蘇等等都會有影響。

但恰恰是在過去幾年，我們一方面承受了疫情的沖擊，另一方面也遭受了房地産泡沫破滅的沖擊，再加上美國全方位的打壓，大家對這些問題确實要有充分的認識，我們比日本當時難多了。

引用陳淮和陳啟宗在本次博鰲房地産論壇的名言作為文章結尾：

我們永遠找不到風平浪靜的那一天，沒有雲開日出、從此以後就是很好的日子，永遠要在風雨中前行，過了這一關還有下一個坎。

盼望大家能從更高的角度來看經濟、看世界、看中國、看未來、看人類，這樣我們才可能得到一個比較正确的答案。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者