馮毅成：樓市最大的趨勢是回歸中心

剛剛結束的2024博鰲房地産論壇，在諸多不确定性的行業因素中，為房地産業找到了确定性的趨勢：

回歸中心。

著名經濟學家陸挺分析說，中國的房地産行業沒有過剩，未來還會建更多房子。未來随着人口的流動，随着每年1000萬大學生畢業，走向就業市場，很多地方對房地産還有需求。應該把房子蓋在人口流入的地方，蓋在經濟發展的地方。

這里指的人口流入城市，基本就是一二線城市。

對此，廣東省房地産行業協會會長王韶高度認同，他說：“核心城市有市場，核心地段有市場，好房子有市場，有實力敢擔當的企業有市場”。

中海發展首席技術官、科技管理部總經理、領潮供應鍊公司董事長楊鷗拿出了數據論證“中心論”的成功。

上半年，中海打破了中國的開盤紀錄，3月上海項目（中海順昌玖里）開盤，半天銷售196.5億；6月底，深圳項目（中海深灣玖序）也是基本售罄，賣了100多億。中海堅持的就是“核心城市、核心地段、主流産品”。

當下回歸中心有着多維度的趨勢與機會。

第一，全球經濟發展的大勢所趨。

全球經濟收縮，特别是外企收縮了投資的半徑，多個行業都在聚焦中心發展。

在經濟退潮和高質量發展雙重影響下，強者恒強的二八定律會更加凸顯，中心城市、中心地段乃至中心産品就是很多行業的價值頂峰。

第二，中心是跨周期發展的“安全港”。

當城市化擴展速度放緩後，很多城市放緩甚至暫停了新城的擴張，而更加注重對傳統的城市中心進行高質量發展，對各産業進行優勢賦能，重回中心已經成為了部分行業“過冬”和轉型的必然方向。

近年來，絕大多數城市嚴重放緩了土地出讓，這使得中心地段地塊的價值得到了有力的支撐，提高了資産抵禦風險的底層能力。

第三，中心是市場洗牌的價格高地。

從高速發展轉變到高質量發展，市場供求關繫發生了深層次改變。

比如說樓市近兩年最為明顯的就是中心價值堅挺，非核心闆塊、非核心産品價格下降明顯。

在武漢新房市場，只有恒隆武廣、二七濱江、武昌濱江的頂豪産品價格堅挺，而内環、二環中産改善産品降幅明顯，特别是在“第四代”和“準四代”産品的叠代趨勢下，非頂豪産品受到的價格沖擊較明顯。

新房市場正在“提升産品質量”“擠壓産品水分”“淘汰落後企業”等多個趨勢中曲折前行。而像恒隆武廣商圈、二七濱江、武昌濱江等強勢中心相對安全值則較高。

2020年至今，武漢4W+新房豪宅市場（住宅）銷冠常年出現在二七濱江，如新希望D10、華潤武漢瑞府等。武漢單價最貴和單套最貴的豪宅（住宅）也在二七濱江，如武漢天地雲廷、宸嘉100嘉佰道、綠城黃浦灣等。而可售性（商業地産）高端豪宅市場，單價和總價最高紀錄則是恒隆武廣闆塊的恒隆府。

價格波動的背後，是價值的支撐，更是對城市闆塊未來發展的信心與預期。

第四，中心資源擁有強勢“定價權”。

當城市擴展放緩後，資源、人才、資金、機會依然會被“虹吸”到城市中心，加上城市中心幾十年甚至上百年形成的強勢教育、醫療、商業、交通、人文、生态等資源，是難以被城市後續規劃所改變的。

簡單說，就是既無法復制，又無法遷移。

這種既定格局，決定了城市中心的區位價值處于城市資源力頂端。比如在武漢，能夠匯聚優質教育、商業、醫療、交通、人文、生态等全維度資源的只有恒隆武廣闆塊、二七濱江闆塊、武昌濱江至沙湖闆塊。而綜合資源力排在首位的依然是恒隆武廣闆塊。

這種資源力的沉澱，就奠定了武漢首屈一指的中心地位。

第五，中心有前沿的高端服務。

在本次博鰲商業大會上，中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員蔡雲分析說，商業地産從高增長變為高質量發展的時代了。

目前我國的服務業增長非常快，全國人均服務性消費支出增加了9.2%。一般的必需品，像一個女同志衣櫥里的衣服足夠滿足了，她的消費層次和結構不一樣了，服務性消費增加了，占人均消費的比例越來越高了，大家需要體驗式的消費，需要貼身的服務，這種高層次的消費需求仍然有很大的發展空間。

城市中心往往是高端商業的聚集地，像恒隆武廣闆塊就聚集了恒隆和武商兩大商業巨頭，並且恒隆廣場和武商國際廣場均以高端商業著稱，在武昌漢街SKP開業之前，恒隆武廣闆塊幾乎是武漢唯一的奢侈品消費區域。而諸多高端消費，特别是高端服務均在恒隆廣場。

恒隆集團的荣譽董事長陳啟宗先生在面對觀點網的采訪及《致股東函》中分别提到：

“武漢，好得不得了。2021年，恒隆地産整體租賃收入為103.21億港元，其中内地物業組合的租賃收入按人民币及港币計值分别錄得23%和31%升幅，足以抵消香港物業組合7%的跌幅。”

“雖然武漢恒隆廣場啟業不久，但成績已經相當理想，商場仍在擴大市場份額，並且有機會在不久的将來進占市内的龍頭位置。”

在博鰲房地産論壇現場，陳啟宗先生曾對我表示，恒隆在武漢無論是整體定位還是建設品質都非常高，武漢是恒隆集團在内地布局的重要城市之一，他非常看好武漢未來的發展空間。

除了高端商業消費市場上對中心價值的投票外，在城市規劃上中心地段也具有前沿先進的空間設計。比如恒隆武廣闆塊是武漢少有的具備高端商場、寫字樓、酒店、公寓、住宅等物業形态的中心闆塊。

其中，武漢恒隆廣場連接了甲級寫字樓、恒隆府（高端服務式公寓）、軌道交通、武商國際廣場等，是城市中心的超級綜合體，從高端辦公，到高端消費，再到高級居住能夠以5分鐘的通勤進行快速切換。這種前沿的空間設計帶來先進的生活方式，是中心價值的集中體現。

二七濱江的武漢天地也有類似的設計，高級住宅區無縫銜接高端辦公、商業區域，同樣采取TOD發展模式。而武昌濱江的開發方興未艾，目前是可開發面積最大的中心闆塊。從開發順序和存量情況看，恒隆武廣将率先進入“絕版”歷史，其次是以武漢天地為首的二七濱江，最後是武昌濱江。

從長遠來看，城市的中心資産或者說被規劃出讓的土地、可售性物業都屬于存量機會，伴随一二線城市未來的長線發展，這種進駐中心的機會将越來越稀缺。

在供需嚴重不平衡的趨勢下，資産價值走高是大概率事件。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者