馮毅成評樓市史詩級救市

馮毅成 2024年9月下旬，中國樓市迎來了史詩級救市政策。

從目前第一階段救市效果看，主要是在信心面上發揮作用。市場的參與主體是消費者，消費者有錢，有期望才能救活市場。

目前的信心提振，主要是在傳遞國家堅決救市的意志，但是目前水還沒有流到廣大家庭，各項政策的具體執行標準和落實仍然需要一個過程完成。

第二是目前暫時沒有實現全行業上漲，只能說建立一個止跌的預期，但這個過程需要時間，發布一連串政策和發動輿論炒作只是完成了第一步。後續還有諸多動作需要較長的過程實行。

比如各地方商業銀行對于存貸利率的下調将在本月陸續完成。

目前市場上不少樓盤已經選擇借勢炒作，制造“收折扣”“漲價”甚至饑餓營銷等噱頭，希望試探市場的反應效果。當然，從局部區域、局部樓盤的業績看，數據确實有起色。

另外，局部區域、局部公司因為現金流壓力和既定銷售目標壓力，並不會因為新政的出台而減緩壓力，它們仍然會選擇以價換量，所以樓市價格和成交量止跌回穩是政策目標，但不等于實際情況的必然，目標與現實之間還有距離與過程。

從我們熟悉的某二線城市看，整個市場的投資價值仍然有待觀察，至少目前租售比普遍低于2%。

該二線城市新房庫存量較大使得新房漲價顯得困難較大。該城市的去化周期按照今年上半年不同統計口徑是23個月或47個月左右。所以老百姓在這個城市買房就不用問身邊的媒體、中介、銷售員會不會漲價。

這種新房庫存太大的城市，真正想改善供求關繫，想去庫存，還是要一方面限制供應，第二是拆房子，是真真實實地去拆，只有拆掉，徹底報廢，市場的存量才會下來，然後才會制造新增需求。至于目前推行的“收購保障房”更像是暫時性的、過渡性的政策。

從本輪救市出新政至今的半個月市場表現來看，新房市場成交的主力人群並不是增量客戶，而是那些原本就有買房計劃且一直觀望的人群。

新政刺激了這批人調整後市預期，提高信心，縮短了決策周期，但對于增量客戶的刺激與拉動有限，具體效果仍然需要更長時間觀察。

本次政策集中發布並不意味着後續無牌可打，未來，政策工具箱仍然有較多的牌可打。

另外，參考2015年，也是先發動股市牛市，再出現樓市牛市。相比于樓市，股市的成交鍊條更短，老百姓更容易通過市場交易實現短期獲利，提升家庭收入，改善負債情況。

因此，從改善全民家庭收入的角度看，短期内通過股市發錢是一條高效、合理的路徑。短期内，樓市難以唱主角，但有關樓市的利好仍然會持續産生。

在美聯儲公布降息後，我國發起了樓市“史詩級救市”，從以上時間點的選擇和政策内容方向，我們看到了高層對于樓市工作的戰略眼光和精準布局，我們有理由相信高層對于全局通盤考慮的科學性、合理性、有效性和政策執行的意志力。

對于樓市未來，我們應該在謹慎樂觀中提升更大的信心。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者