王韶：“止跌回穩”任重道遠，不躺平頂硬上！

信心，源于穩定的預期；

信心，源于發展的動力；

信心，源于不變的信仰。

習近平總書記曾深刻指出：什麼時候沒有困難？一個一個過，年年過、年年好，中華民族5000多年來都是這樣。爬坡過坎，關鍵是提振信心。只要有信心，未來一定可期！

今年以來，我國經濟運行總體平穩、穩中有進。但面對錯綜復雜的國際國内形勢，經濟運行出現了一些新情況新問題，外部環境變化帶來的不利影響增多，國内有效需求依然不足，新舊動能轉換存在陣痛，經濟穩定發展面臨困難和挑戰。

9月26日，中央政治局會議強調：要促進房地産市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量。要加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、财稅、金融等政策，推動構建房地産發展新模式。

一、“止跌回穩”是穩定、安全和發展的内在要求

房地産是國民經濟的重要支柱産業之一，規模大、鍊條長，樓市穩則經濟穩、民生穩、消費穩！雖然“9.26政治局會議”沒有提及“房地産、地方債務、中小金融機構”等風險，但防範化解繫統性風險對于促進經濟持續健康發展和維護社會大局穩定的重要性卻不言而喻！

“止跌回穩”是“安全、穩定和發展”的内在要求。安全、穩定、發展三者密切相關，安全是穩定的前提，是重中之重；穩定壓倒一切，唯穩定方能持續發展，才能使經濟問題、民生問題、風險問題等迎刃而解！

“止跌回穩”不是權宜之策，我們必須充分認識其重要性和緊迫性，當務之急是快速止住房價和成交量持續下跌的頹勢，在土地供應、盤活二手、回購存量、購房退稅、資金支持等方面多管齊下給予供給端和需求端足夠的支持，從而穩地價、穩房價、穩預期。

二、近期市場邊際改善和政策利好有利“止跌回穩”

據統計局數據，前三季度廣東新建商品房銷售面積5302萬平方米，銷售額8310億元，同比下降27.4%和27.9%，降幅比上半年縮窄3.2個和3.7個百分點，降幅連續5個月小幅收窄。其中商品住宅銷售面積4131萬平方米，銷售額7185億元，同比下降30.8%和28.3%，降幅比上半年縮窄5.1個和5.0個百分點。

圖1：2023年以來廣東商品房銷售面積、銷售額累計走勢

從投資建設情況看，前三季度全省累計完成房地産投資8665億元，同比下降17.2%，降幅比1—8月略微收窄0.3個百分點。

圖2：2023年以來廣東房地産本年累計完成投資走勢

截至9月末，全省商品房施工面積約7億平方米，同比下降9.8%，降幅比上月略微擴大0.1個百分點。其中新開工面積3886萬平方米，竣工面積3393平方米，同比下降22.9%和23.8%，降幅比1—8月收窄2.7個百分點和擴大2.3個百分點。

以上數據反映，廣東房地産市場形勢雖然依舊嚴峻，但着實已出現了可喜的築底迹象。

随着“9.26政治局會議”的召開，國家、省、市一套套政策“組合拳”陸續落地，支持政策連番加力增量讓樓市快速升溫，尤其北上廣深等熱點城市商品住房認購量和網簽量、到訪量均有較大幅度上升，市場階段性回暖明顯。

三、決定“止跌回穩”的幾個因素

據數據，10月份珠三角9城成交量環比除珠海外全面上漲，廣州100%，深圳127%、佛山127%、東莞100%、惠州12%、中山100%、江門72%、肇慶45%，樓市超預期回暖鐵闆釘釘，北京、上海等也然，可其他核心二線城市卻有漲有跌，分化鮮明。北上廣深等城市回暖态勢能否持續，全國其他城市能否在其帶動下全面實現“止跌回穩”值得關注。

客觀講，部分城市的回暖是近年積壓需求在“非常規政策”刺激下的集中釋放。我們必須清楚至9月末廣東全省已獲銷售（預售）許可證尚未售出的商品房可售面積（期房庫存+現房庫存）為2.05億平方米，其中商品住宅可售面積為1.24億平方米，庫存依然是橫亘在樓市面前的一座大山，“止跌回穩”不能輕言樂觀！

當前，影響房地産“止跌回穩”最突出、最主要問題依然是信心不足、預期降低，主要原因是由國内外經濟形勢、國際政治軍事和地緣沖突等多種因素的疊加。毫無疑問，當下最珍貴的莫過于信心和對未來的預期！預期穩，則信心強；信心強，則動力足。“止跌回穩”的關鍵是穩定提振供需兩端，以及各類市場主體的預期和信心！

從宏觀經濟看，“9.26政治局會議”強調“要努力完成全年經濟社會發展目標任務”，11月8日全國人大通過6萬億化債刺激計劃，未來還将可能有更大規模的刺激措施出台，以促進經濟增長，彰顯了國家的決心，為經濟發展、就業保證、收入增加注入了信心。

從政策端看，黨和國家穩定房地産的決心非常堅定，“四個取消、四個降低”政策利好創近年歷史之最，取得了立竿見效的效果，為“止跌回穩”注入強心針，可望在一個階段内保持穩定或優化。另外，通過貨币化安置等新增100萬套城中村改造和危舊房改造；年底前“白名單”項目信貸規模将增加到4萬億元。值得期待的是“兩個增加”一方面将加快房地産項目的去化，另方面将有效緩解企業的流動性不足，加快企業風險出清。政策的連續性和穩定性有利于穩定市場預期和信心，但實現“止跌回穩”，“兩個增加”的執行落實力度很關鍵。

從企業端看，3年多的深度調控，企業和項目嚴重“失血”，正經歷着“銷售不暢、融資困難、債務兌付、如期交房”等多重壓力與考驗。10月樓市回暖是以價換量的結果，盡管某些企業喊出了“漲價”或“取消優惠”的口号，但在市場依然存在多種不确定、不穩定因素的情況下，漲價是不理智、不現實的，維持價格穩定才是王道。

量穩則價穩，沒有“量”就沒有“價”，光有“價”沒有“量”，“止跌回穩”始終是一句空話。

從消費端看，樓市動力源自房價、就業、收入等基礎條件的穩定，以及低首付、低利率、低稅收等政策的刺激，具有“好産品、好服務和好運營”特質的高得房率“好房子”也是影響消費的重要因素。

總之，只有經濟增長、就業無憂、收入保證、房價穩定、品質保證、交樓無誤……以及地緣沖突緩和，購房者願加杠杆、敢加杠杆才能全面實現“止跌回穩”！

四、評判“止跌回穩”的幾個條件

從成交時間的維度看。房地産市場“止跌回穩”，必須要看高成交量的持續性，單個月回暖不能驗證持續地“穩”。12月份市場由于企業沖擊全年業績的需要一般不會太差，關鍵是11月份，以及2025年一季度。每年一季度通常都是房地産市場傳統“淡季”，如果11月份及2025年一季度的成交量及價格能維持或高于10月份的成交水平才是妥妥的“穩”。

從成交結構的維度看。二手房挂牌量和成交量也是衡量“止跌回穩”的一個重要指標。二手旺則一手興，一二手市場交易通常相輔相成，活躍的二手交易有利于完善市場供應體繫，形成合理的住房梯度消費結構。

從成交城市的維度看。中國城市間差異大，經濟發達、産業完善、人口淨流入的城市住房需求有保障，反之住房需求可能供大于求。一枝獨秀不是春萬紫千紅才是春，僅一線城市“穩”不是“穩”，二三四線城市全面“穩”才是堅固的“穩”。

從房地産開發先行指標看。春江水暖鴨先知！房地産開發投資、居住用地成交量……與之息息相關的商品房施工量、新開工量和竣工量等屬于房地産市場先行指標，都是衡量“止跌回穩”的關鍵性指標，它表明企業願意投入、敢于投入，市場前景向好。

冰凍三尺非一日之寒！實現房地産市場“止跌回穩”任重道遠，但我相信有黨的英明領導，有強大的國家作為後盾，只要全社會、全行業凝聚信心、智慧和力量，我們不躺平，頂硬上，“止跌回穩”将指日可待！

王韶 廣東省房地産行業協會會長 觀點新媒體專欄作者