馮毅成：“取消公攤”尚不具備迅速全面推行的條件

馮毅成 近日，河北省張家口市、湖南省衡陽市等多地宣布“取消公攤”，将于近期執行。而早在今年4月，廣東省肇慶市就已發布通知，要按照套内面積宣傳銷售。

這些“取消公攤”的政策旨在規範商品房銷售行為，減少矛盾糾紛，維護市場公平和消費者權益，此舉被認為是樓市幾十年來最大的改變，有望重塑房地産市場的公平、公正和透明。

這引起了全國樓市的廣泛關注，並有不少網友期待，是否可能在明年大範圍推行“取消公攤”。

但我認為，“取消公攤”政策雖好，也是大勢所趨，但到目前為止所提到的“取消公攤”更多是銷售環節的一種計價算法而已，並不是從政策法規層面完善規定以後徹底地根除“公攤”對購房、住房帶來的不利影響。

目前，全國範圍内尚不具備全面迅速推行的條件，對于“取消公攤”，不能僅僅只從交易門檻、産品設計這樣單一維度去審視，而要從政策法規完善、救市大局、廣大家庭的資産保值、樓市循環、價量作用等多個維度去考慮。

在此基礎上，有幾點關繫需要明确。

1、新規與舊規代際産品之間的關繫

當前，市場上存在幾種代際産品：

“零公攤”（“取消公攤”）、真四代、“準四代”、老三代。

在“取消公攤”概念出來之前，市場上只有後面三種。

其中，老三代是對最傳統、最普遍的商品房産品的一種泛指。

“真四代”實際上是借鑒新加坡、馬來西亞等局部地區森林城市形态下立體開發理念的一種稱謂，通俗講是把庭院搬到高層建築的陽台、露台之上，形成空中庭院。

“準四代”是在“真四代”基礎上的一種政策妥協産品，即“真四代”尚不具備在中心城區大規模推廣條件，于是在規劃上允許開發商通過對花池、露台、過道等優化面積，即通常所說的“偷面積”，形成實得面積上的“買贈”。

原本建築面積100㎡，套内75㎡，對上述空間“贈送”15㎡，所以空間實得率能夠高達90%，甚至部分區域已經在研究空間實得率120%—130%的設計方案。

這些方案在宣傳上也是主打一個“零公攤”。

而“取消公攤”後的“零公攤”與“準四代”“真四代”的空間實得率有何區别？以原本建築面積100㎡、套内75㎡、公攤25㎡的産品為例來說明：

“真四代”“準四代”是在你購買100㎡（套内75㎡）的基礎上，通過“贈送面積”形式給你15㎡（舉例，並非定額），甚至給你25㎡或更多。

“取消公攤”是在購買環節，直接按照75㎡的套内面積計價銷售。

當然，這里有一個環節需要各地明确，除了按照套内面積計價外，在購房辦證環節是否都按照75㎡登記建築面積？

嚴格來說，只有當套内面積與建築面積登記一致的情況下，才是真正意義上的取消公攤。

2、“取消公攤”對舊規産品可能産生的影響

原本，今年全國多地推出“準四代”産品就是一個政策妥協之後的産品方案，是為了幫助用戶增加實得面積所推出的臨時性、過渡性、實驗性的規劃政策，實際上起到的作用是“加量不加價”，以防止價格進一步下跌。

如果全國大面積出現“取消公攤”的産品，那麼在新房市場里，就不得不出現一個基本矛盾：“零公攤”與有公攤如何相處？在空間實得率上先天不足的“準四代”就不得不在價格上相應做出優惠方案來保證競争優勢。

所以，就不得不審視“取消公攤”政策的短期目的和長遠目的分别是什麼？

我認為，短期目的是主管單位激發那些原本就有購房需求的潛在消費者的購買意願，增加對産品的信心，激活局部的、階段性的市場交易熱度，是一種交易門檻上的寬松政策。

而長遠目的則是通過産品規劃、設計改革整體提升生活品質，是一種在規劃層面的深層次改革。

既然短期目的是為了激活消費，而全國多地已經在今年推出了“準四代”産品，那麼短期之内就不太可能再在當地推出“取消公攤”的交易政策，否則政策之間會形成撞車，同時會對市場造成多個層面的不利影響。

在“零公攤”和有公攤兩種産品並存的階段里，前者擁有契稅、裝修費、能耗費、物業費等使用成本更低的顯著優勢。

從長遠來看，全面取消公攤是大勢所趨，而根據建築面積計算而來的使用成本，最終的變化也不會太大，這僅僅只是一個計價方式（面積）的變化而已，相關費用收取方後期可能會對單價進行調整。

像常年在全國新房市場表現突出的某二線城市，今年是推出“準四代”和“真四代”的元年，我預計短期之内不會發布“取消公攤”的政策，起碼從實際需求來看，暫時沒有這個必要，而從實際利益來看，也並不有利。

3、新房與舊房之間的關繫

新房不斷降低公攤，增加實得面積，那麼直接受到沖擊的就是老規劃下的二手房，同樣是100㎡的房子，新規下的新房實得面積是100㎡，老規劃下的面積是公攤25%，實得面積75㎡，這意味着僅僅是實得面積上的差距就迫使二手房要降價25%才有可能成功出售。

特别是持房家庭，在貸款壓力之下，房屋貶值會帶來更大的家庭資産貶值。這部分群體的利益是關乎到民生的巨大利益。

長遠來看，零公攤确實是大勢所趨，但這並不意味着短期之内會迅速全面取消。

對于無房一族中的大多數人而言，只需要以一個相對的門檻價錢買到房子就行，但這不意味着一定要把所有利益都放在新房的規劃建造端口，而應該考慮整體風險與利益的平衡。

4、二手房出售的計價方式問題

目前，市面上“取消公攤”的城市主要是針對新房銷售環節進行的政策規定，那麼在銷售二手房時，究竟如何計算面積？是按照建築面積計價，還是按照套内面積計價？

在弄清計價方式之前，尚不能輕易斷定這些價格的漲跌方向。但有一點可以肯定的是，如果“取消公攤”新規下的新房是按照套内面積計價，而老規下的二手房仍然按照包含公攤的建築面積計價，那麼這将是二手房出售環節的重大不利因素，這種被動局面将順勢傳導至老規之下的新房市場，包括老三代、“準四代”乃至“真四代”。

5、物業收費與服務品質矛盾

取消公攤對物業收費和服務質量會帶來一些麻煩。

這里大致可分為兩種情況，一是在交易環節只按照套内面積計價，實際上在房産證上登記的建築面積仍然包括公攤面積；二是徹底取消公攤，即房産證上的建築面積和套内面積一樣。

但不管是哪一種情況，都會對後期物業收費計價方式帶來困擾。

如果是第一種情況，那麼物業公司仍然按照包含公攤的建築面積來收費，也會加大與業主的溝通成本，並可能造成關繫緊張。

如果是第一種情況，那麼物業收費大概率會對應漲價，因為小區的總體服務成本是不會因為套内面積的改變而減少的。

原來建築面積100平米的房子，每平米每月3元，也就是每一戶要交300元物業費。現在去掉公攤，只有80平米，每月只用交240元，每月少交60元，每年少交720元，如果小區有1000戶，那麼就是整體少交72萬元。

我們以武漢豪宅闆塊的兩個樓盤為例，新希望D10和華潤武漢瑞府都是武漢目前頂級豪宅盤，公區面積裝修豪華，且維護標準非常高，有大量的水景、名貴植物、奢華裝修等，而目前暫定的物業收費標準是3.84元/㎡。

客觀而言，如果交房以後長期按照目前所呈現的服務效果來看，3.84元/㎡的收費標準是較低的，或者說，物業公司在這套收費標準下給出的服務顯得非常有誠意。要知道，附近某豪宅在服務標準差距並不大的情況下，收費標準是6.5元/㎡（這是在物業費新規之前通過的方案標準）。

所以，“取消公攤”發生在武漢這種地方就會帶來物業矛盾的激化。因為前兩個豪宅的物業收費標準已經是目前行業的上限，如果“取消公攤”，帶來整體可收的物業費下降，那麼留給開發商的路只有兩條：

一是主動降低服務品質以保證正常運營，二是在設計建造小區的源頭上就主動拉低小區檔次，以保證後期服務成本整體不需要太高。但無論是走哪條路，最終受損失的還是業主。

所以，物業費相應漲價是一種對沖損失的策略方案，但這又涉及兩個問題，一是現行的物業收費標準上限可能會被突破，政策是否允許？這方面在制定“取消公攤”政策時就要充分考慮政策整體的協調性。

此前我就講過，物業費的收費標準不是越高越好，也不是越低越好，而是與小區對應需求標準适配最好。當然，對于廣大的中低檔次小區（物業服務評級在1級—3級），特别是物業收費本就存在較大“水分”的小區，那麼通過“取消公攤”來變相降低物業費是非常不錯的形式。

6、公共面積的權益問題

這里還有一個核心問題值得關注。

公攤通俗講就是樓房産權人共同所有的公用部分的建築面積。如果今後“取消公攤”，業主只購買套内面積，那麼所謂的公共面積權益到底歸誰所有？這其中就包括公共區域的使用權、經營所得的收益權等。

這些都需要在政策法規層面明确。

7、結束語

全國多地樓市正在探底企穩，包括去化周期、價量水平等部分中觀指標都在好轉，所以此時並不宜急于跟風推出“零公攤”。

推出零公攤的房子，並不會直接帶來樓市復蘇，或者大範圍拉動原本沒有購房需求的人群入市，它只能讓本來就有購房需求的人群買到設計更優、門檻更低的房源。而與此同時，會使得持有老規劃房源的人群更加恐慌資産貶值。

也就是說，短期内全面推出“零公攤”房源只會對局部市場産生階段性、擠壓式的流動性，而對于救市的大局正向影響不會太明顯。

當前，很多新房、二手房的房價已經非常低廉，購房門檻也是史上最低，對于确有購房需求的群體而言，完全可以在新房市場的諸多特價房源中尋找入市機會，或者在海量的二手房源中挑選合适的機會。

當然，“零公攤”是大勢所趨，最終将會全面推行，而本文要分析和讨論的重點是，“零公攤”政策需要因城施策，按照階段需求從大局利益（大多數人的利益）去慎重考慮。

馮毅成 樓市研究大V《主編筆記》總編輯 觀點新媒體專欄作者