華夏深國際REIT上市與背後的投資者們

觀點網 作為2024年首單倉儲物流公募REIT，華夏深國際REIT正式登陸深交所。

7月9日，REITs整體市場表現平淡，華夏深國際REIT上市首日開盤價2.49元，開盤後輕微下跌，收盤不漲不跌，收報2.49元，首日成交額2445.99萬元。

基金首發資産為位于杭州市錢塘區和貴州省龍里縣的兩個深國際物流港項目，均為已經步入成熟運營階段的高標準物流倉儲項目。

倉儲物流基礎設施具有權屬清晰、收益良好、現金流穩定等特點，在發行階段，華夏深國際REIT就備受關注，實現超募。

基金網下投資者有效認購比例為60.68%，公衆投資者有效認購比例為41.45%。

背後的投資者們

根據此前的發售公告，華夏深國際REIT發售由戰略配售、網下發售和公衆投資者發售三個部分組成。

其中，初始戰略配售基金份額占比80%，網下發售的初始基金份額占比14%，公衆投資者認購的初始基金份額占比6%，基金發售價格為2.49元/份。

保險、券商、私募基金一直是基礎設施公募REITs參與度較高的主體。

據了解，華夏深國際REIT共有14家戰略投資者，主要為物流産業頭部企業、産業協同方、大型保險公司及其他金融機構。

在戰略配售環節的4.8億基金份額中，關聯方深國際旗下的深國際資本（深圳）有限公司作為此次項目發起人的出資方認購1.8億份，占基金總份額30%；關聯方深圳擔保集團有限公司認購3.33%，深圳市高新投資集團有限公司認購2%。

其他專業機構投資者包括，深圳市深圳港資本有限公司認購8400萬份，占比14%，明灣深匯通私募股權投資基金（深圳）合夥企業（有限合夥）認購7998萬份，占比13.33%，中國人壽認購3000萬份，占比5%，以及其他投資者。

截至6月12日，華夏深國際REIT的基金管理人通過深交所網下發行電子平台共收到有效認購數量總和1.3842億份，基金網下投資者有效認購申請确認比例為60.68%。

當時，招商信諾人壽拟認購數量為4000萬份，為網下拟認購份額最大的配售對象；國開證券、華金證券、創金合信等投資者拟認購份額也均超過千萬份。

數據顯示，截至7月2日，基金基金份額持有人戶數為2241戶，平均每戶持有的基金份額為267737.62份。其中，場内基金份額持有人戶數為552，平均每戶持有的基金份額為1,084,889.24份；場外基金份額持有人戶數為1689，平均每戶持有的基金份額675.63份。

結構方面，機構投資者持有的基金基金份額為579,469,135份，占基金總份額的96.58%（機構投資者持有場内份額為579,469,135.份，場内基金總份額96.76%；機構投資者未持有場外份額）；個人投資者持有的基金份額為20,530,865份，占基金總份額的3.42%（個人投資者持有場内份額為19,389,726份,占場内基金總份額的3.24%；個人投資者持有場外份額為1,141,139份，占場外基金總份額100.00%）。

圖片數據來源：企業公告

截至7月2日，前十名場内基金份額持有人分别是深國際資本、深圳港資本、明灣深匯通私募股權投資基金、中國人壽、招商信諾人壽等。

底層資産與擴募

産城園區評論獲悉，華夏深國際REIT首發底層資産是位于杭州和貴州龍里的兩個運營成熟的高標倉項目，合計産權建築面積354,968.47平方米，總估值14.88億元。

其中，杭州的深國際物流港杭州（一期）項目位于杭州市錢塘區，可租面積約21萬平方米；貴州的深國際物流港貴州·龍里項目位于貴州省龍里縣，可租面積約14萬平方米。

兩個項目均位于核心物流節點，區位優勢明顯，從項目開園到現在長期保持穩健的運營狀态。招募說明書顯示，2020-2022年末及2023年9月末，華夏深國際REIT基礎設施項目營業收入分别為9039.59萬元、11044.54萬元、11277.54萬元和8535.47萬元，運營淨收益分别為7019.74萬元、8300.18萬元、8723.31萬元和6339.51萬元。

出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期項目整體出租率分别為100%、95.57%、94.56%及90.06%，貴州項目整體出租率分别為97%、96.86%、97.52%及92.08%。受宏觀經濟影響和項目分期投入運營影響，整體出租率有所波動。

招募說明書預測，華夏深國際倉儲物流REIT于2024年和2025年可供分配金額分别為7168萬元、7308萬元。假設均100%分派，以招募說明書披露的假定預計募資15.22億元計算，該基金2024年和2025年的預測淨現金流分派率分别為4.71%和4.80%。

就目前情況來看，在2023年劇烈波動後，2024年REITs市場進入平穩發展階段。呈現在數據上，2023年國内REITs加權價格指數累計下跌19.2%，其中倉儲物流REITs下跌-24.2%。

一位REITs研究人士對産城園區評論表示，在過去幾年發展中，2021年REITs市場相對較為火熱，2022年春節前後經歷了一個小高峰，2023年以後進入到相對承壓階段，2024年初有所修復。

他認為，REITs産品其實跨越了股債估值的區間，目前估值比較準确地反映REITs資産的真實風險收益水平。

目前公募REITs市值已超過1000億元，但仍處于起步階段。他認為，中國公募REITs的整體規模潛力還遠遠沒有被釋放，至少将來三年時間里，最核心的任務還是規模拓展，有望是整體規模擴張預期比較高的階段。

“如果未來把REITs作為新興的大類資産來培育，實際規模和對資金的吸引力是同步增長。”也就是說，REITs市場規模越大，理論上能夠吸引到更多資金配置，能夠支撐市場整體估值，形成更加良性的擴張基礎。

未來規模發展則可以分為橫向和縱向，橫向是新上市項目數量增長，縱向則是聚焦于擴募。

在儲備擴募資産方面，深國際副總裁革非曾表示，當前項目資産占集團運營倉儲物流資産的1/15，到明年底可能只占1/20，深國際可控資産體量大、質量高，儲備優質項目豐富。未來華夏深國際REIT将持續通過擴募擴大資産規模，打造物流倉儲領域的公募REITs標杆項目，為投資人創造更好的投資價值。

資料顯示，截至2023年底，深國際集團在全國已運營高標倉儲物流項目37個，運營面積合計超過470萬平方米。預計到2025年，高標倉管理規模将達到800萬平米，為華夏深國際REIT未來擴募提供了充足的項目儲備。