謹慎與積極 華夏深國際REIT上市後首份季報

觀點網 華夏深國際REIT發布了上市後的第一份季報。

10月24日，華夏深國際REIT披露2024第3季度運營數據，期内實現收入2798.1萬元，淨利潤506.95萬元，經營活動産生的現金流量淨額2617.35萬元，可供分配金額1855.17萬元。

在基礎設施項目公司三季度營業收入中，租賃收入約為2181萬元，占項目總收入77.96%；物業管理費收入617.93萬，占收入比例為22.09%。

産城園區評論獲悉，華夏深國際REIT基金持有2個倉儲物流園，分别是杭州一期項目和貴州項目，建築面積合計35.5萬平方米，可租賃面積35.43萬平方米。其中，杭州的深國際物流港杭州（一期）項目位于杭州市錢塘區，可租面積約21萬平方米；貴州的深國際物流港貴州·龍里項目位于貴州省龍里縣，可租面積約14萬平方米。

彼時兩個項目合計評估值是14.88億元，根據戴德梁行出具的評估報告，杭州一期項目于2023年12月31日的市場價值為10.09億元，市場價值單價為4,743元/平方米；貴州項目于2023年12月31日的市場價值為4.79億元，市場價值單價為3,368元/平方米。

招募說明書預測，華夏深國際倉儲物流REIT于2024年和2025年可供分配金額分别為7027.36萬元、7196.61萬元。以實際募集規模14.94億元計算，該基金2024年和2025年的預測淨現金流分派率分别為4.7%和4.82%。

基礎設施項目運營情況方面，截至2024年9月30日，項目租戶行業構成以快遞快運、三方物流、電商零售類客戶為主，兩個項目合並時點出租率為88.65%。其中，杭州一期項目出租率86.99%，貴州項目出租率90.97%，考慮已簽訂租約並在10月起租的面積後合並出租率為91.25%。

報告中着重披露了關聯方承租方面的情況。截至報告期末，深國際關聯方深圳全程在年内新增租賃面積8.75萬平方米，其中于杭州一期項目承租4.71萬平方米，于貴州項目承租4.04萬平方米，合計占比兩個項目總可租賃面積24.69%。

與此同時，深國際關聯方深國際智鍊在杭州一期項目承租7838.56平方米，占兩個項目總可租賃面積2.21%。

總的來說，上述兩個關聯方租賃面積合計占總可租賃面積比重為26.9%；總合同金額占報告期末基金淨資産比重為3.43%。

報告期内，華夏深國際REIT平均月末有效租金單價（含稅）為34.60元/平方米/月，其中杭州一期項目為36.66元/平方米/月，貴州項目為31.76元/平方米/月。報告期末有效租金單價（含稅）為31.53元/平方米/月，其中杭州一期項目為34.35元/平方米/月，貴州項目為27.75元/平方米/月，較平均月末租金偏低，主要繫由于9月存續租約的免租期分攤設置導致。租金收繳率方面，杭州一期項目租金收繳率為99.65%，貴州項目租金收繳率為94.29%。

在目前供需環境下，運營管理方需要努力保持出租率穩定。産城園區評論獲悉，2024年杭州一期項目到期租約面積合計為12.08萬平方米，貴州項目到期租約面積合計6.3萬平方米。截至報告期内，上述到期面積中杭州一期項目已完成簽約10.2萬平米，簽約完成率84.40%，貴州項目已完成簽約4.36萬平米，簽約完成率69.25%。

報告中指，基金管理人及運營管理機構積極加強對到期租約的監控，推動招商工作有序開展，到期租約基本實現快速銜接與替換。

基金管理人對倉儲物流行業未來的判斷則較為積極。供應方面，據公開信息顯示，2024年，全國24個主要城市合計新增供應預計将達到944萬平米，較2023年全年新增同比減少2025年将進一步下跌至862萬平米，供需關繫将進一步改善，部分市場将轉為存量市場。

但對于本年内新入市項目，華夏深國際REIT在報告中指出，為盡快實現去化，出租方短期内會采取較為激進的以價換量策略，從而對市場租金造成擠壓。

需求方面，面對短期内國内外經濟增長動能偏弱、債務負擔重、有效内需不足等問題，傳統需求來源租戶如傳統電商、零售、第三方物流等均保持較為謹慎的租賃策略。而部分商超類、平價電商類租戶、家電、家具乃至制造商輕生産等非傳統高標倉需求行業則通過抓住租金走低的窗口期入駐高標倉，優化自身供應鍊體繫布局。

與此同時，部分新興行業，如跨境電商、生物醫藥及新能源相關企業，局部市場的影響力正逐步加大，新能源産業制造商的工業品存儲需求在産業聚集區域正穩步增長。

回顧過往的運營情況，兩個項目長期保持穩健的運營狀态。招募說明書顯示，2020-2022年末及2023年9月末，華夏深國際REIT基礎設施項目營業收入分别為9039.59萬元、11044.54萬元、11277.54萬元和8535.47萬元，運營淨收益分别為7019.74萬元、8300.18萬元、8723.31萬元和6339.51萬元。

出租率方面，2020-2022年末及2023年9月末，杭州一期項目整體出租率分别為100%、95.57%、94.56%及90.06%，貴州項目整體出租率分别為97%、96.86%、97.52%及92.08%。