物流資産投資運營：資本奔騰

後疫情時代，經濟變化和行業調控仍在進行中。當下，房地産高杠杆的發展模式弊端、高負債及各類财務資金問題成為伫立在企業面前的大山，並給企業發展帶來諸多不利影響。如何實現可持續的穩健發展，是企業需要明确的首要問題。住宅業務之外，多元化賽道的物業、物流、産業等也迎來新的發展機遇，如何實現自身突破值得思考。

為此，觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上，采用企業訪談、數據收集、調研等手法，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前行業各業态各領域的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2022博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2022中國房地産行業發展白皮書》（影響力指數·2022年度地産風尚企業表現報告），與各方企業共謀劃，同成長。

以下為“2022上半年物流資産投資運營報告”及研究成果：

觀點指數 2022年初，受疫情影響，線下零售業經營受到影響，社會消費品零售總額下滑，導致物流倉儲業景氣也受到波及。

一季度，全國主要地區倉儲空置率均環比有所上升，但華東地區率先回暖，空置率較年初有所下降。從企業層面來看，物流資産主要位于長三角的寶灣物流，一季度資本性支出環比有所上升，而普洛斯等企業的資本支出環比下降，這也佐證了長三角地區物流倉儲業在逐步回暖。

上半年，多只物流基金設立，頗有準備糧草抄底的迹象。

普洛斯設立最大物流私募基金"普洛斯中國收益基金V"，管理規模為50億美元，其中一個投資領域就是接手"普洛斯物流基金I"旗下資産，使得後者可以完全退出。

同時，華平投資也促成亞洲較大規模的新經濟基金"華平亞洲地産基金"以及東久新宜新經濟投資開發平台（主要涉及物流、産業）的設立。

普洛斯中國和華平投資的一繫列資本運作，為物流倉儲行業帶來了較大的資金增量，提高了物流資産開發建設、流通以及退出的流動性。

投資方面，資金方對物流智慧信息化科技以及成熟的物流物業或二手地皮較為青睐。據不完全統計，上半年對智慧物流項目的投資總額超過70億元人民币。而主要的物流資産交易規模超過了120億元人民币，且資産標的基本位于長三角地區，這表明物流倉儲投資運營企業在華東地區倉儲業回暖之際積極抄底。

在盤活存量資産方面，在港的兩只REITs在上半年均有物流資産置入，而内地落地推出REIT擴募機制，将有利于12只内地REITs（其中兩只為物流倉儲REITs）獲取新的資金進行物流資産收購。

華東率先回暖，政策利好企業平穩運行

據統計局數據，2022年3月社會消費品零售總額同比下降3.5%，4月同比下降11.1%，5月同比下降6.7%，這意味着線下零售業大受沖擊，對倉儲業造成不利影響。

與之不同的是，網上零售業在逐步增長，今年2月份網上零售額同比增長10.2%，3月份同比增長6.6%，4和5月份分别為3.3%和2.9%。雖然增長幅度縮小，但整體來講，對倉儲業有一定利好。

若單看倉儲指數，上半年的物流景氣在逐漸回暖。中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的中國倉儲指數顯示，2022年5月份為50.2%，在荣枯線之上，較上月上升3.7個百分點。

分指標來看，5月份，業務量指數為53.0%，較上月回升10.4個百分點。5月份，收費價格指數為51.5%，較上月回升2.0個百分點。從數據來看，倉儲業的業務量在回暖，收費價格指數的上升，也從一定程度上表明倉儲業務需求在上升。

不過回暖過程中也出現了較大的區域分化。據戴德梁行數據，2022年第一季度大部分地區的空置率較2021年第四季度有所上升，只有華東地區的空置率在下降，一定程度上也意味着2022年上半年華東地區的倉儲業率先回暖。

從樣本企業的數據來看，也可以印證上述現象。

可以看到，2022年一季度，普洛斯中國、寶灣物流、宇培的營收比2021年第四季度單季均有所下降。而衡量再投資支出的資本性支出，除了寶灣物流外，其他企業均環比有所下降。

寶灣物流在全國的51個項目中，有24個項目位于華東地區，意味着華東地區回暖背景下，寶灣物流提前加大了再投資。

與前者不同的是，受農業、醫藥生物等行業需求上升影響，冷鍊發展突出的萬緯物流一季度動作也頗為積極，新獲取1個項目，新開業9個項目，營收也同比增長39%。

倉儲業的蓬勃發展，離不開政策的大力支持。

5月10日，财政部和商務部聯合發文《關于進一步促進冷鍊物流發展的通知》，決定以促進農産品冷鍊物流發展為重點，支持加快農産品供應鍊體繫建設。政策支持的方向有：增強農産品批發市場冷鍊流通能力；完善農産品零售終端冷鍊環境等。

同月31日，國務院發布關于印發紮實穩住經濟一攬子政策措施的通知。其中提到，2022年中央财政将安排資金50億元，支持全國性重點樞紐城市，提升貨物集散、倉儲、中轉運輸、應急保障能力，降低綜合貨運成本。這将有助于緩解因疫情物流成本急劇上升的中小物流企業的壓力。

另外，中央财政将安排約25億元支持加快農産品供應鍊體繫建設，約38億元支持實施縣域商業建設行動。這對暢通農産品物流流通，激活縣域物流體量具有一定的促進作用。

同時，國務院強調，加快1000億元交通物流專項再貸款政策落地，支持交通物流等企業融資，加大結構性貨币政策工具對穩定供應鍊的支持。貨币政策的精準放量，有利于物流企業及時獲得經營生産所需的資金，保障物流企業的穩定運行。

資本争相入局，聚焦新經濟投資

就在華東地區倉儲業回暖之際，上半年有多只重要基金成立，主要投向以物流為代表的新經濟領域。

1月21日，普洛斯宣布設立越南物流開發基金一期"GLPVDPI"，總規模為11億美元，獲APG資管和宏利金融等衆多機構認購。該基金專注于越南大河内和大胡志明地區的現代化綠色物流基礎設施，目前已投資開發6處園區，總占地面積約90萬平方米。

随着越南中産規模擴大，消費需求強勁，電子商務發展迅速，該基金将從越南的物流市場分得一杯羹。

而普洛斯目前最大規模的基金于7月份成立，該基金為普洛斯中國收益基金V，管理規模為50億美元，友邦保險和安聯保險是投資人之一。上述基金将投資普洛斯的美元物流基金--普洛斯物流基金I旗下的資産，該基金于2013年成立，獲得全球主要機構投資人15億美元出資，專注于投資開發現代物流基礎設施，在中國27個核心物流樞紐創建了54處高標準現代物流設施，總面積超過500萬平方米。

普洛斯中國收益基金V的設立，標志着普洛斯物流基金I已全面退出。基金份額轉讓是常見的基金退出方式，而在未來，倉儲REITs将得到迅猛發展，這也給普洛斯物流基金提供了另一個退出渠道。

普洛斯旗下另一只基金積極與同行開展合作，利用對方優勢進行物流倉儲的投資。3月10日，中集集團與隐山資本（為普洛斯旗下股權基金）、上港集團簽署戰略投資協議，共同增資中集世聯達物流科技股份有限公司。

中集集團是世界領先的物流裝備和能源裝備供應商，主要業務有集裝箱、道路運輸車輛、能源化工及食品裝備、海洋工程、重型卡車、物流服務、空港設備等。若與普洛斯展開合作，有望在利用自身物流設備優勢在倉儲業進行差異化競争。

而物流行業另一大投資機構華平投資，也在2021年末成立了"華平亞洲地産基金"，募資總額達28億美元（178億人民币）。基金将重點關注以物流地産、數據中心、高科技産業園區、生命科學園區和集中式公寓為代表的"新經濟地産"領域。此外，還将投資于城市更新和特殊機會項目。

年初，華平投資繼續跟投，與高瓴資本和一家全球領先的投資機構共同完成對京東産發8億美元B輪融資，此次融資較A輪融資的7億美元多出1億美元。

而"華平繫"東久中國和新宜中國于2021年12月16日聯合宣布，兩家公司完成合並交易，並通過引入戰略投資者募集資金超過15億美元，投資者包括瑞士合衆集團、行健資本、紅杉資本、CPE源峰及D1CapitalPartners等，現有股東華平投資和創始人亦共同參與此輪融資。兩者的合並，有利于減少公共資源的投資，從而減少部分固定成本，發揮出1+1大于2的效應。

東久和新宜的合作，吸引來了各路資本。北京朗姿韓亞資産管理有限公司聯合韓亞金融集團，共同投資東久新宜高標準物流設施，項目總規模約10億人民币。

另外，東久新宜在産城合作方面也有一定的涉及。3月昆山創控集團與東久新宜、中聯基金合作設立專注于産業園區基礎設施的不動産投資基金，總規模50億元人民币，首期20億元人民币，助力提升昆山市産業基礎設施的建設運營水平。

可以看到，華平投資的一繫列資本運作，為物流倉儲行業帶來了較大的資金增量，對物流倉儲的開發建設、流通以及退出均增加了流動性。

物流倉儲業穩定持續的收益率，也大大吸引了險資的注意力。1月，國壽資本攜手物流企業樂歌集團發起設立總規模近30億元的股權投資基金，國壽投資公司擔任基金管理人。該基金關注現代高標倉投資機會，主要聚焦于長三角經濟和粵港澳大灣區的核心城市以及周邊的衛星城。

智慧物流賽道熱度不減，成熟資産仍是交易重心

從上述新設立基金的情況大致可以了解到，物流投資的賽道糧草充裕，而在這條賽道的投資主要聚焦于智能物流以及大宗交易。

據普華永道發布的數據顯示，2021年物流並購交易數量較上年增長38%，達到190宗，連續3年實現正增長；交易金額較上年大幅上升1.58倍，達到2247億元。行業並購整合步伐加快，綜合物流和物流智能信息化成為最受關注的領域。

2022年，上述兩個領域同樣是熱度較高的賽道。據觀點指數不完全統計，2022年上半年共有15起重要的智慧物流投資，單個項目投資金額基本在1億元以上，總投資規模超過70億元，投資方主要有普洛斯、平安資本、順豐産業基金、藍馳創投、廣汽集團等，包含了主要的物流企業或基金，以及汽車企業或風投。投資領域主要集中在無人駕駛、網絡端、終端信息平台以及終端硬件。

可以看到，在智慧物流的投資方面，物聯網、無人駕駛以及自動化是較為重點的投資方向。

除了智慧物流以外，物流資産開發建設和交易仍是資本紮堆的領域。

6月7日，普洛斯、京東等11家物流頭部企業與北京平谷區簽署項目投資協議，将在馬坊、馬昌營、夏各莊三鎮建設11個項目，總金額達304億元。此次簽約的11個項目，包括醫療器械倉儲物流中心和智慧城市物流谷等，涵蓋農副産品、醫療醫藥、汽車後市場、電子電器、智能制造、數字農業等諸多領域。這些項目分布于上述三個鎮，總占地面積約2900畝。

類似的政企合作項目還有，如在石家莊市藁城區舉行的2022年一季度集中簽約項目中，包含了宇培冷鍊物流倉儲二期項目。該項目總投資4億元，占地100畝，新建設高標準雙層庫房2個，總建築面積7.25萬平方米。

這是地方響應國家号召，建設物流樞紐城市而發起的物流項目投資集中簽約活動。這種集群的方式，有利于物流企業之間的協同交流和合作，擴大其業務合作範圍。

由于物流倉儲的開發建設需要的周期較長，風險高，所以成熟的物流資産交易仍是物流企業獲取資産的重要方式。上半年主要的物流資産買家有ESR、京東集團、新創建集團和摩根士丹利房地産。

其中，ESR宣布在中國市場收購11個已竣工的物流及工業資産，位置集中在上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等華東地區的主要城市。而京東集團宣布收購的德邦，在全國各地擁有140個倉庫。

新創建集團收購的資産包括5個已竣工項目、1個在建項目和一幅待開發的地皮。

在港REITs積極置入資産，内地推出擴募機制

上半年，在香港上市的REITs進行了一些物流資産交易活動。

5月12日，領展宣布斥資9.47億元向東百集團收購位于嘉興和常熟的3個倉儲物流園。至此，領展将擁有4個處于運營狀态的物流園，這是其由商辦和零售物業進入物流倉儲領域的一大步。

新收購的嘉興和常熟物流園的回報率均高于之前已擁有的東莞和佛山物流項目。所以，此項收購将提升整體的物流收益。

摩根士丹利房地産收購的資産包位于南通、太倉、蘇州和嘉興。其中位于南通與蘇州的兩處物流資産已處于運營狀态，而太倉與嘉興的兩處資産則還處于在建狀态，由于處于最後完工階段，該項目已經完成部分租戶的租賃意向簽約。

觀察上述交易的物流資産，可以看到基本處于華東或長三角地區，這也是上半年倉儲物流業率先回暖的地區。這些物流資産的買家，在行業轉折的節點上大量收購資産，有助于獲得較為豐厚的回報。

另外一只物流倉儲REIT順豐房托，于6月6日與順豐控股下屬運營物流倉儲子公司順豐豐泰簽訂合約，前者将購入後者所持有的長沙物業的全部股權，該次交易總金額約為人民币4.93億元。

該物業的項目公司總資産為5.4億元，淨資産為-0.29億元，2022年前5個月淨利為0.047億元。據此計算得出，該項目公司的年化收益率約為2.08%，低于順豐房托整體的收益率2.65%。預計該交易會拉低順豐房托的整體收益。

在内地上市的兩只物流倉儲REIT表現可圈可點。中金普洛斯REIT和鹽田港倉儲REIT在2022年一季度的年化分派率分别為5.22%和6.16%。出租率方面，分别為98.33%和99%。

不過此前内地的REIT並不像香港一樣，可以發行新基金單位獲取資金並購新的物流資産。不過今年有相關的擴募政策落地。

7月13日，國家發展改革委發布《關于做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》，鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資産。其中提到，新購入項目的不動産評估淨值根據項目實際情況合理确定，不再參照首次發行時原則上不低于10億元的相關要求執行。

降低購入的不動産淨值要求，有利于上市REITs根據自身實際情況購入合适的資産，提高資金使用效率。有利于實現投融資良性循環，盤活存量資産，擴大有效投資。

具體而言，内地物流倉儲REIT可利用擴募機制募集資金進行新物流資産的收購，對私募物流基金而言，退出的機會增加了，對投資者來說，有利于分散資産組合風險，降低投資風險。