商業零售倉儲一體化 | 2023年6月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 報告期内，倉儲物流業權益類融資涉及金額約53億元，債務類融資涉及金額約12.11億元。前者的資金主要投向倉儲行業的設備或供應鍊領域。可以看到，圍繞物流倉儲業的設備廠商正在資本市場崛起。

期内，倉儲物流業的主要運營動态涉及商業零售和倉儲一體化，以及産業與倉儲物流融合。多家零售廠商持續整合線上和線下的資源優勢，借助倉儲布局來擴大市場空間。觀點指數認為，未來倉儲物流市場的供給将會呈現多元化、專業化的趨勢。

報告期内，有2起資産挂牌、3起資産交易事件。挂牌涉及的底層資産有物流用地和企業股權及債權。交易市場涉及的底層資産有物流用地、公司股權以及倉儲資産。其中，深圳挂牌的物流地塊将建設物流綜合樞紐項目，目前深圳有多個電商物流綜合樞紐項目，此項目一旦落地，将增強深圳在電商物流方面的綜合實力。

中國物流與采購聯合會的數據顯示，5月中國電商物流指數為109.5點，比上月提高0.5個點；5月中國倉儲業指數為51.3%，比上月下降2.4個百分點，連續4個月處于荣枯線以上。表明倉儲業正處于持續擴張當中。

物流設備融資興起

報告期内，主要的融資動作涉及股票定增、IPO、基金募集和債券的發行。其中，權益類融資涉及金額約53億元，債務類融資涉及金額約12.11億元。資金投向涉及供應鍊數智一體化、物流設備、倉儲資産以及國際快遞業務。

從資金的用途可以看出，圍繞物流倉儲行業的設備廠商正在資本市場崛起。

佛朗斯在招股書中表示，其是一家場内物流設備全生命周期解決方案提供商，以場内物流設備訂用為核心，為客戶提供設備訂用、維修維護、處置等一站式解決方案。具體來看，就是提供叉車和倉儲車等場内物流設備的服務商。

不過，其科技含量受到質疑。監管層提出的問題主要集中在佛朗斯的科創屬性和研發水平等方面。研發投入方面，據其此前的招股書，2020年上半年，其研發費用率僅為3.44%，低于3.62%的行業平均水平，在專利方面也僅擁有3項實用新型專利。于此，佛朗斯沖刺科創闆和創業闆，均以失敗告終。

實質上，佛朗斯是一家專門提供場内物流設備訂用服務的企業。近三年來來，其年度總營收分别為9.81億元、11.72億元、11.94億元。其中，來自場内物流設備訂用服務的收入分别為6.39億元、7.39億元、7.38億元，占年度總營收的比例分别為65.13%、63%、61.8%。同時，佛朗斯還将物聯網技術與物流設備訂用服務結合在一起，可以實現遠程監控、設備運行自動化等優化效果。

從這個角度來看，我國的物流倉儲業發展迅速，國家政策也在大力支持倉儲物流園的數字化、智能化。其中，場内物流設備的數字化、智能化正是當中關鍵的一環，佛朗斯或能受到投資者的青睐。

除此之外，國内的供應鍊巨頭廈門國貿，也在為其供應鍊數智一體業務籌措資金。此前，中儲股份和京東物流均在推動供應鍊數智一體的發展。中儲股份通過旗下的全國網絡貨運平台中儲智運，協調其物流運力的資源。京東物流通過“雲倉達”，整合了其站點配送的能力。未來，倉儲物流業的數字化，将極大整合現有的倉儲配送能力，是倉儲物流行業降本增效的關鍵一環。

債務融資方面，寶灣物流和普洛斯形成鮮明對比。

2023年上半年，寶灣物流迅速擴大其債務規模，國企背景也使其在債券發行方面更具有優勢，其已經成功發行一只5億元規模的中票。而普洛斯則面臨着巨大的債務壓力，在公開債方面也不具有優勢，自從2022年9月份發行最後一只債券以來，至今仍未發行任何債券。加上此次的公開債利率下調，全部回售，也加重了其現金支出的壓力。

商業零售和倉儲一體化趨勢顯著

報告期内，倉儲物流業的主要運營動态涉及商業零售和倉儲一體化，以及産業與倉儲物流融合。前者是指企業有自身的優勢主業，主要涉及零售業，但因自身産品或者業務的特殊，企業自建倉儲以滿足自身的需求。後者是指，倉儲物流園的選址越來越靠近産業集群的地方，或者說，産業園和物流業同處于一個園區。

在商業零售和倉儲一體化方面，利群股份的業務涉及商業零售連鎖、藥品物流和藥店連鎖和電子商務等。與傳統的零售商有所區别，利群股份的業務以批發+零售為主，這種自營模式避免了傳統零售層級過多的問題，大大提高了其利潤空間。為此其近年來投産了青島里岔物流中心、淮安物流中心、青島電商物流中心，新建物流總倉儲面積達60萬平米。利群股份打造了其倉儲配送能力，保證了産品供應的穩定性。

同樣的，九州通在報告期内正式成立醫藥物流REITs項目公司九州首瑞，為其旗下的物流倉儲資産做好REITs上市的準備。九州通也是商業醫藥+倉儲配送領域的龍頭之一，由于醫藥産品的特殊性，産品種類多，保存條件有較高要求，九州通的物流倉儲能力很好地保障了其醫藥産品的流通。

孩子王的主業則是母嬰産品，其已經在線下開出大量銷售門店。近年來，孩子王專注于整合線上和線下的資源優勢，借助倉儲布局來擴大市場空間。倉儲方面，形成了中央倉、區域倉和城市中心倉這樣的三級倉儲體繫。截至2022年9月，其已經在南京擁有1個中央倉；在佛山、天津、成都、武漢等地擁有4個區域倉，主要覆蓋華南、華北、西南和華中等區域；在鄭州、鹽城、常州等地則擁有12個城市中心倉。而報告期内，其宣布将投資不超過6億元建設“孩子王華北智慧物流基地和區域結算中心項目”，意圖擴大華北區域的布局。

在産業與倉儲物流融合方面，深國際智慧物流港位于深圳高新區坪山核心園區，将建設層高11米的四層雙盤道高標準庫、高架平台和商務辦公及配套設施等。深國際智慧物流港坪山項目周邊有較成熟的産業集群，包含新能源汽車、生物醫藥和新一代信息技術等産業。項目建成後，将為周邊的制造企業建設可共享的零部件全球采購中心、存儲物流中心和成品管理物流中心等。此舉預計可降低周邊制造企業采-産-銷全鍊條的物流成本，可推動周邊制造業與物流業的融合。

東久新宜固安電商産業園也是如此，周邊的汽車産業集群成熟。DHL是全球著名的郵遞和物流公司，世界級物流企業的入駐，有望促進周邊的産業與物流業融合。

深圳挂牌物流樞紐用地，倉儲企業挂牌房開公司

報告期内，有2起資産挂牌、3起資産交易事件。挂牌事件涉及的底層資産有物流用地和企業股權及債權。交易市場涉及的底層資産有物流用地、公司股權以及倉儲資産。

挂牌事件中，深圳龍崗物流用地面積為33.35萬平方米，建築面積85.06萬平方米，土地使用年限30年。挂牌起始價11.87億元，用地面積每平方米約3559元。回顧2022年11月的倉儲用地拍賣數據，在上海、廣州等核心地帶，所拍出的倉儲用地價格，每平方米在1200元-1800元。所以深圳這塊物流用地位于核心地帶。

據悉，該地塊将建設平湖南綜合物流樞紐項目。項目将打造公路、鐵路、水路多式聯運綜合物流樞紐，建設新型物流智慧園區。

具體來看，将建設由冷鍊物流中心、城市共同配送中心、城際物流中心等組成的物流功能平台；由電子商務産業中心、供應鍊管理與金融服務中心、數據信息服務中心等組成的産業鍊服務平台。以往深圳有多個電商物流綜合樞紐項目，此項目一旦落地，将增強深圳在電商物流方面的綜合實力。

另一起挂牌事件涉及的標的是重慶國際物流樞紐園區建設有限責任公司旗下的重慶絲路長嘉置業有限公司的全部股權和相關債權，底價為1.66億元。

其中標的企業全部股權轉讓底價為93萬元，出售方對標的企業享有的1.65億元債權轉讓底價為1.65億元。目前標的公司的總資産為1.65億元，總負債為1.65億元。同時，標的企業已完成沙坪壩區西永組團Ah標準分區Ah 14-01/04地塊土地出讓金及相關稅費的支付，但未完成國有建設用地使用權登記。該土地的用途為二類居住用地，占地面積達1.58萬平方米。

重慶國際物流樞紐園區建設有限責任公司的主業為物流園區運營建設，此次出售房地産開發子公司，也釋放出一種信号。剝離前景不明的非主要業務，将資金投入到主業中，是明智之舉。

資産交易方面，報告期内，嘉興平安國嶽股權投資合夥企業（有限合夥）将收購上海琉諾平企業管理咨詢有限公司90%的股權。國嶽基金為平安旗下主體，琉諾平為華平投資孫東平旗下的公司，主要在中國從事通用倉的開發和租賃。交易後，國嶽基金和新宜将分别持有90%和10%的股權，雙方将對目標公司實施共同控制。這是國内保險資金将持續對倉儲資産進行投資的信号。

倉儲指數連續4個月處于荣枯線以上

行業數據方面，據統計局數據，5月社會消費品零售總額37803億元，同比增長12.7%。1-5月，社會消費品零售總額187636億元，同比增長9.3%；全國網上零售額56906億元，同比增長13.8%。表明消費需求端持續旺盛。

中國物流與采購聯合會（中物聯）和京東集團聯合調查的2023年5月中國電商物流指數為109.5點，比上月提高0.5個點，連續5個月上升，且處于2022年以來的最高點。

同時，中物聯發布的2023年5月份中國物流業景氣指數為51.5%，較上月回落2.3個百分點；中國倉儲業指數為51.3%，比上月下降2.4個百分點，連續4個月處于荣枯線以上。表明倉儲業正在持續擴張中。

在全國物流基本情況方面，據中物聯消息，目前，我國已有4批95個國家物流樞紐、2批41個國家骨幹冷鍊物流基地、4批116個多式聯運示範工程納入政府支持範圍。第六次全國物流園區調查報告顯示，全國規模以上物流園區有2553家，其中四分之三的園區已進入運營狀态。

目前我國物流基礎設施初具規模，有望持續降低區域物流成本，優化區域投資環境，引導産業集聚發展，樞紐經濟示範區的出現，或将成為區域經濟新的增長曲線。