越秀地産業績會：管理層坦言均價下降是結構性因素

觀點地産網 8月20日下午4點，越秀地産在香港召開2015年中期業績發布會。在為時約25分鐘的問答環節中，“毛利下跌”及“外債風險”成為了媒體關注的關鍵問題。

據越秀地産中報顯示，上半年其毛利約為17.37億元，同比下降20.2%，毛利率約為26.2%，同比減少8.2個百分點。均價約每平方米10，500元，同比下降17.3%。

首先，針對均價下跌問題，管理層解釋稱，主要是結構性因素。“上半年銷售結構中，廣州以外的收入是53%，廣州以外的也就意味着二、三線城市，廣州是47%，所以這個結構造成了均價的下降。”

不過，管理層強調，單從一個項目的價格看的話，今年和去年比是略有上升的。至于下半年怎麼改善均價，管理層僅表示，在房地産市場好轉背景下，公司會有計劃、有步驟地利用好形勢使價格往上走。

而對于毛利下跌的情況，越秀地産管理層則認為，這符合行業平均水平。”我們上半年實現26.2%的毛利率水平，這個也是行業内的平均水平，也代表了我們近一兩年項目的水平。”

除了毛利之外，因人民币貶值而引發的外債風險也成為了越秀地産亟待解決的問題。據悉，截至6月30日，越秀地産境内外借貸比例為41%：59%。

對此，越秀地産管理層也坦言，作為外币負債，人民币貶值會使其運營成本和融資成本有所增加。但是，他也強調，這次出現的變化也是在我們整個融資成本控制的目標值範圍内，對經營業績不會造成太大的影響。

在越秀地産看來，此次人民币貶值甚至讓他們對市場的把握更加準确。管理層表示，這次央行的改革就是往市場化的方向去改革，以前我們也不知道中間價是怎麼定，這次明确告訴我們機制是什麼，周邊價對市場價格因素是怎麼影響的，所以大家對這個市場的規則會逐步的熟悉。

“同時，匯率的變化對經濟各方面也會有影響，以後我們也可以用市場的方便做分析判斷，這個在管理上增加了我們對匯率風險管理的能力。”

據透露，越秀地産目前也在針對市場的波動加強監控措施。“現在管理層也在進一步研究下一步的融資政策，看需不需要針對市場變化适當的做出調整。”

以下為越秀地産2015年中期業績會現場問答整理實錄：

現場提問：人民币貶值會不會影響公司的資金和運營成本？在目前的利率情況下，會不會加大境外人民币的融資？

管理層：越秀地産在兩地的融資都有，兩個平台融資一直是我們的優勢。我們也非常重視利率和匯率的風險管理，通過機制持續地進行密切的監視。從上半年的情況來看，利率市場是比較平穩，我們也保持一貫的做法，因為我們境外融資在利率方面有優勢，所以基本上今年是保持不變的。

面對近期市場的波動我們在加強監控措施，現在管理層也在進一步研究下一步的融資政策，看需不需要針對市場變化适當的做出調整。

具體的影響肯定可以看得到，作為外币負債，人民币貶值也會使我們的運營成本和融資成本有所增加。但是綜合來講，利率和匯率的綜合融資成本是整體來衡量的，如果在境外融資有利，我們還是會加強境外融資渠道。如果反過來境内人民币融資有優勢的時候，我們就會根據這種趨勢的變化适時進行融資政策的調整。

這次出現的變化也是在我們整個融資成本控制的目標值範圍内，對我們經營業績不會造成太大的影響。當然，這次的變動對市場的影響我們還需要進一步的關注，等情況明确了我們再制定具體的操作措施。

現場提問：公司下半年均價還會繼續下跌嗎？你們怎麼看下半年内地房地産市場的發展？

管理層：上半年平均售價是10500元/平方米，同比是下降了，這里有一個結構的問題。上半年銷售結構中，廣州以外的收入是53%，廣州以外的也就意味着二、三線城市，廣州是47%，所以這個結構造成了均價的下降，如果是但從同一個項目的價格來比的話，今年和去年比是略有上升的。

進入2015年二季度以來，國家通過一繫列房地産政策來刺激經濟發展，這個大背景下地産市場有所好轉。在目前這種經濟形勢下，我們還是看好房地産銷售的，現在整個市場去庫存還是主調，但是在這個主調下，我們會有計劃，有步驟的利用好這個形勢，使價格能夠往上走。

現場提問：剛剛你們說到管理層也加強風險的監控，能不能詳細說一下，你們有考慮哪些風險監控方面的措施。比如說有沒有考慮對沖工具，包括對美元債務進行調整，你們主要是怎麼做的？因為現在境外融資成本很貴。你們有沒有考慮降低海外借貸的比例，因為你們的比例在開發商中是比較高的。

管理層：作為一個地産公司，業務特征跟貿易型的企業差異是很明顯的，貿易型業務周期很短，受匯率短期的波動影響很大。而我們的業務特征是四、五年一個業務周期，所以我們的融資結構平均下來也是四年，跟我們的業務模式基本上是匹配的，是沒有錯配的。

也就是說我們的債務管理主要是按照中長期的市場變化來安排的，不會受短期市場波動的影響。這次人民币貶值很明顯是一次性的調整，調整以後最關鍵的是往後的走勢，在市場穩定下來以後再來決定我們中長期的融資政策，看是不是需要做出調整。

這次央行的改革就是往市場化的方向去改革，以前我們也不知道中間價是怎麼定，這次明确告訴我們機制是什麼，周邊價對市場價格因素是怎麼影響的，所以大家對這個市場的規則會逐步的熟悉。同時，匯率的變化對經濟各方面也會有影響，以後我們也可以用市場的方便做分析判斷，這個在管理上增加了我們對匯率風險管理的能力。

對沖工具是沒辦法直接解決外匯波動的問題，因為對沖的價格體現了成本在里面。我們對外匯的管理更主要的是對中長期變化風險的管理，對趨勢進行判斷以後确定應該收縮還是加大。而最終核心考慮的基礎是匯率和利率，看在哪個市場上融資利息是最優的，我們就會加大在這個品種上的融資安排，這是我們對融資的一個考慮。

現場提問：越秀今年上半年有做一些促銷活動去庫存，這些手段會不會影響公司的利潤水平？在接下來的去庫存過程中如何平衡利潤和去庫存的事情？公司之前提到在集團、地區和項目層面推進合夥人制度，項目層面已經有試點了，在集團和地區層面是如何推進的？

管理層：我們做這些措施肯定是以改善公司經營為出發點的，而且也是在合理價格上做的去庫存。我們今年的最終均價是增長的，各種措施和手段是為了實現更好的盈利。

我們的合夥人制度現在在項目公司層面推進，整個合夥人制度代表的是一個更大的題目，如何激發企業各層級員工的内在動力，把我們的項目做好。既然是各層級，我們接下來陸續會有不同的政策，現在最低的一層是在項目公司做了嘗試。

現場提問：你們今年上半年的毛利率下降的原因是什麼？你覺得現在這個毛利率水平是處于什麼樣的狀态？

管理層：我們上半年的毛利率也是代表了目前行業的水平，整個房地産行業進入新常态，毛利率回歸肯定是個趨勢。我們上半年實現26.2%的毛利率水平，這個也是行業内的平均水平，也代表了我們近一兩年項目的水平。

接下來不同的項目肯定有高有低，但是我們還是那句話，我們在這個行業里面按照行業的規則做，最起碼要達到行業的平均水平。按照我們目前所掌握的資源，還有我們目前所運作的狀況，以及我們對未來市場的判斷，我們認為毛利率會回歸在20%到30%的水平，這是比較合理的區間。