孫宏斌：融創一直小心謹慎 今年目標800億（更新實錄）

觀點地産網 3月29日上午，融創中國控股有限公司在香港召開2015年年度業績會，主席孫宏斌、行政總裁汪孟德、财務總監曹鴻玲、投資者關繫部總經理兼聯席公司秘書高曦出席現場。

就在業績發布會召開的前三小時，融創正式發布其2015年年報。數據顯示，2015年融創合同銷售金額達到682.1億元，同比增長3.6%，權益銷售達到435.37億元，同比增長10.3%；公司擁有人應占溢利達到32.97億元，同比增長2.4%。

土儲方面，2015年融創共獲取土地27幅，增加土地儲備1015萬平方米。截止至2015年12月31日，融創擁有土地儲備約2720萬平方米，權益土地儲備共計約1805萬平方米。

毛利率不是真實情況

針對毛利率下降的問題，汪孟德首先回應，報表里12.4%的毛利率並沒有反映公司的整體水平，公司整體毛利率還是達到行業的平均水平，相信未來會有一個穩定上升的趨勢。

“開發項目要交付後才能财務入賬，要等兩三年後才能反映在報表上，所以目前的數字並不是真實情況。”孫宏斌還強調，並購會讓不好的在眼前，好的在以後反映。

但當觀點地産新媒體追問是否因並購拖累毛利率時，孫宏斌和汪孟德則同時表示，不能這麼說。

孫宏斌認為，融創毛利率其實不低，我們買的地都挺好的，整個财務情況也挺好的。

據觀點地産新媒體了解，融創2015年通過並購、招拍挂拿下的地塊将在2016年陸續産生收益。其中，收購來的東方普羅旺斯項目預計今年二季度開盤，預計銷售貨值20億；雁栖湖項目預計四季度開盤，預計貨值15億；通過招拍挂拿下的佛山綠島湖項目和大瀝項目将于四季度開盤。此外，上海玫瑰公館預計三季度開盤，貨值24億；上海富源濱江項目貨值50億。

分區域看，2016年融創銷售占比是天津272億元、北京214億元、上海193億元、重慶121億元、杭州112億元，濟南80億元，成都75億元，其他地區共302億元。

聯席公司秘書高曦稱，公司2016年銷售目標800億，新開盤項目有22個，加上老項目的話，總可售貨值達到1369億。“我們的項目質量非常高，都是位于市場供求關繫比較健康的城市，這些對800億目標來說一個保證。”

融創一直小心謹慎

過去2015年，大規模收購並購是融創的主旋律，全年共獲取土地27幅，增加土地儲備1015萬平方米。

在展望2016年的時候，融創在年報中指出，将關注公開市場和發揮公司在並購市場的優勢，通過靈活的方式繼續獲取價格合理的土地儲備。

也因此，2016年的並購預算，大規模並購是否會影響公司财務健康，進入二線城市是否會影響毛利率等問題，随之成為現場媒體關注的另一個焦點。 

對此孫宏斌在同一個回答中多次強調融創的小心謹慎。“融創肯定不是進取的，這是誤會，融創一直都是很小心的，我們拿地是非常小心謹慎的，确實是很小心謹慎的。”

緊接着，汪孟德有馬上補充稱，其實我們拿地是更保守了，我們會看地價，看風險，不能把地拿錯了。

多次強調規模擴張上的小心謹慎外，孫宏斌還強調，融創選擇進入的城市都是供求關繫非常健康，發展空間非常大的。

“公司城市布局的策略是：一線城市、強二線城市，以及環一線城市，這三個原則我們是非常清晰的。”

孫宏斌透露，公司今年會在深圳有項目，現在已經有很多項目在談，相信今年會出來。“廈門也可能會進，還有廣州，今年這三個城市至少要進兩個，這三個城市進完了以後，我們想進的城市都進完了，這樣我們的布局就完成了。”

談及規模擴張是否會加重管理和财務壓力時，汪孟德則解釋稱，我們這些年一直在培育區域公司管理能力，融創現在在全國有六個區域公司，以及武漢、海南兩個城市公司，其中廣深區域是從集團派下來的最強的團隊，而且現在一個區域公司管控3-4個城市是沒有問題的。

“融創的高管團隊是比較穩定的，公司未來兩三年的發展是沒有問題的。”

此外，汪孟德還強調，融創目前現金有270億，現金流保證在了一個非常安全的狀況。“公司一直把健康和安全擺在第一位，這是我們堅持的。”

“而且，我們的項目布局都是在一線和核心二線城市，這本來就是控制風險最核心的東西，因為我們現有資産的流動性是非常強的。”

以下為融創中國控股有限公司2015年全年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：上周末上海和深圳都出了非常嚴格的調控政策，孫總怎麼看政策出台後一線城市樓價的走勢？另外，公司今年是不是都拿二線城市的地？

孫宏斌：上海跟深圳新政出來以後，我相信北京也會有這樣的政策出來，這個政策對市場肯定會影響特别大，最起碼銷售量會下降比較快，一方面是因為有些人沒有購房資格，另一方面是因為對金融杠杆的收緊，這對購房者的影響特别大，這也是沒有辦法的事，這種政策出台我相信都在大家預料之中。

一線城市我們一直認為市場是沒有問題的，即使出了限購政策，市場也沒有問題，現在的問題主要是地價太貴，所以我們這兩年在北京、上海買地比較少，就是因為地價太貴了。當然去年我們在北京、上海也各有兩個並購項目，北京、上海還是我們的重點，但買地也要小心。融創在北京、上海不管是地段還是産品品質，或者市場影響力都沒問題，所以我們的銷售肯定沒問題，如果我們在北京、上海的項目賣不動的話，那北京、上海就沒有房子能賣得動了。

現場提問：因為新政主要是打擊高端住宅的，融創在北京也有很多高端項目，現在預售證批得比較慢，而且對價格也有限制，會不會擔心影響去化和售價？

孫宏斌：我覺得别人會擔心，但我們沒什麼好擔心，我們一直做這樣的項目。

價格有限制我們就賣便宜一點，批多少賣多少，每次批的肯定都比我們預計的要低。你擔心北京、上海的豪宅的情況是很正常的，但是對我們的項目是不用擔心的。

現場提問：公司的年報里其中有一條提到其它收入和收益去年相比增長了30多億，能不能解釋一下出售附屬公司具體是哪些交易？第二個問題，融創最近收購了上海浦江鎮項目，按照當時的公告是建面5萬多平，收購價是40億，這樣算的話，這個樓面價要到8萬，管理層怎麼看這次收購的價格？這個項目據說是有60多萬平，公司後續是否會全購這個項目？融創收購這麼大體量的高端項目，會不會擔心周轉的問題？

曹鴻玲：其他收入和收益整體多了30億，是我們跟關聯方整個合營公司收的利息收入，占了10億，另外一塊主要是我們和綠城對于融綠平台的交易，包括黃浦灣的交易，這也占了15-16億，增加主要是這兩個原因。

孫宏斌：關于我們上海項目的價格，那個地方是值那麼貴的，那是低密度，是很稀缺的。我們希望能夠繼續把這個項目做完，因為不太可能有兩個開發商在那里，如果我是地主的話，也不願意兩個開發商在那里競争。

上海浦江鎮項目我們可能會做桃花源那樣的中式别墅産品，所以可能叫上海桃花源，當然也可能叫上海壹号院，還沒最後定。這個項目貨值不是很多，而且在上海這個地段的項目是很稀缺，所以銷售是不愁的。

現場提問：但項目旁邊的萬科翡翠别墅目前售價僅8萬元左右。

孫宏斌：産品不一樣，開盤時間也不一樣，如果萬科的項目現在有新産品出來的話，售價肯定不是8萬/平，我們的估計能賣到20萬/平左右。

現場提問：融創在一線城市的樓盤在春節之後有沒有加價？比春節之前增長多少？

汪孟德：現在一線城市大家都賣得挺好的，市場價格也有一些上漲，我們的價格提升跟市場平均水平差不多，大概是5%到10%左右。但是我們主要還是強調銷售，希望抓住這個市場機遇把銷售量提起來。

現場提問：公司去年的毛利率有所下降，公告說是因為毛利高的樓盤占比有所下降，但融創現在推的新盤也沒有很多頂豪物業，那毛利率将會是怎樣的走勢？第二個問題，公司今年有沒有打算再進入一些新的城市，具體有哪些？

汪孟德：其實大家看到報表的毛利率沒有反映我們公司整體的情況，融創整體的毛利率水平還是在行業正常的水平，我們權益的綜合毛利率大概在20%左右，報表體現的毛利率由于一些結構性的原因，有些合資、聯營的公司沒有反映在合並的業績里面。未來我們的毛利率會保持穩定上升的趨勢，主要也是結構性地在調整。

孫宏斌：我們去年進了一些二線城市，現在看來這個布局還是挺對的，因為這些強二線城市的市場挺好的，我相信下一步市場也會挺好的。我們看二線城市也看了一段時間，因為從2014年開始，北京、上海的地太貴了。

今年我們也進了一些新的城市，像鄭州、佛山、東莞。而且今年我們肯定會進深圳的，廈門也可能會進，還有廣州，今年這三個城市至少要進兩個，這三個城市進完了以後，我們想進的城市都進完了，這樣我們的布局就完成了，其他的像浙江的一些城市我們可能也會看。

現在我們在深圳有一個很強大的團隊，有很多項目在談，我相信今年我們一定會在深圳有項目。

現場提問：會和佳兆業合作嗎？

孫宏斌：有很多項目在談，跟佳兆業也有可能，看具體的價格，價格合适就行。

現場提問：最近有一些評論說一二線城市有樓市泡沫的危機，請問您對這個說法有什麼看法？

孫宏斌：去年下半年以來，有些城市确實比較熱，深圳肯定是排第一的，南京排第二，還有上海、蘇州，里面有沒有泡沫我不敢說，我覺得泡沫這個東西很難定義，我不太認同有泡沫這個說法，但是我認為這個市場不正常，因為太熱了。但是現在上海、深圳的政策出來以後，南京也出了點政策，我想市場會逐漸正常。

現場提問：公司今年的銷售目標是800億嗎？另外，公司現在在強調産品結構轉型的策略，請問今年轉型的策略和方向是怎樣的？

汪孟德：800億确實是我們在去年年底定的銷售目標，現在看來很有可能超過這個目標，肯定在800億以上。

産品這一塊，我們不是轉型，而是提升。這些年融創在産品打造上還是下了非常多的工夫，我們在每個區域市場都有特别好的標杆項目，下一步我們還會進一步提升我們的産品，主要是兩個方面，一個是産品本身，一個是服務。在産品方面，我們會根據目標客戶的不同，對他的生活配套做進一步的提升和完善。在服務方面，我們會對全周期的物業服務做進一步提升。把産品做好，把服務做好，這是我們一直特别重視的。

現場提問：去年公司新增的項目和新進入的城市都比較多，請問公司快發展的同時，怎麼在團隊管理、财務等方面确保公司整體發展的平衡？第二個問題，融創已經連續三年銷售均價在2萬塊錢以上，在國内的上市開發商當中是屬于最高的，随着公司進入二線城市以後，公司是不是仍然會維持這種高端豪宅開發的策略？這些高端豪宅的毛利率會不會比其它開發商做普通住宅高出很多？

汪孟德：關于第一個問題，我先說我們的财務，去年年底我們的賬上是270億的現金，負債率控制在75%，其實這個數據還是挺能說明問題的，我們一直把公司安全、健康擺在第一位，這是我們十幾年來一直堅持的東西，公司在發展的同時，現金流是保證在一個絕對安全的狀态。

另外就是我們的銷售在增長，土地儲備在增長，現金流余額在增加，負債率在下降，主要的原因還是我們的戰略，因為布局在一線和核心二線城市，這些地方的市場供求關繫好，我們拿的項目都在這些城市的核心位置，産品做得很好，這些是控制風險最核心的東西。也就是說，我們所有項目、所有資産的流動性是非常強的，這是公司一直在管控的，所以融創的發展還是非常健康和安全的。

關于管理方面，這些年我們一直在培育區域公司的管理能力，我們現在有6個區域公司，還有兩個城市公司，原來的5個區域公司本身具備了完整的全周期的管理能力，這些區域公司管控3-4個城市公司是沒有任何問題的。另外，作為新區域，主要是由集團本部管理的，比如廣深公司，我們派了集團最強的高管過來管理。融創的高管團隊一直非常穩定，包括大家可以看到我們前兩年幹了這麼多活，但是公司的經營沒有受到任何影響。從财務和管理能力來說，我們未來兩三年的發展是沒有任何問題的。

關于售價的問題，我們的售價确實是根據拿地所在區域決定的，産品的定位還是結合當地市場，從現在的布局結構來看，未來的售價在行業里面肯定還是比較高的，因為我們拿的都是一線城市和二線核心城市最好的地，再加上我們的産品做得非常好。

現場提問：一二線城市現在調控是比較緊的，雖然說融創不受影響，但能給我們一個市場的看法嗎？今年上半年融創在合肥、鄭州、上海都有拿地，可不可以給一個數字，今年在拿地上會很進取嗎？布局是怎樣的？還有公司去年在匯率方面虧損蠻大的，接下來怎麼控制匯率的虧損？現在境内、境外債的布局是怎樣的？

孫宏斌：對于一二線市場的判斷，我認為市場這麼火爆是不正常的，我不相信市場能一直那麼火，不管什麼原因，這個市場都會調整。現在政府出手了，讓它調整。但是一線城市價格下降的空間不大，成交量可能會下降得比較多。

至于布局，主要是三個方面，一個是一線城市，像北京、上海，今年我們還會布局廣深，第二個就是強二線城市，像杭州、南京、武漢、鄭州，第三個就是環一線城市，比如說環北京、環廣州、環深圳的城市，我們就在這三個區域布局，這是我們非常清晰的。

汪孟德：未來我們外币債的比例，肯定是維持在現有水平或者是在降低的狀态，公司現在的外債總額占負債總額大概20%左右，這不算很高。我們也做了一些對沖工具的安排，匯兌損失這一塊今後對我們的盈利還是會有一些影響，但是我們也在減少對公司影響的幅度。

現場提問：以往融創購地的是非常進取的，那今年在招拍挂和收購方面的預算是多少？相比于招拍挂，其實收購、並購有更多的不确定性，公司在收購、並購的收益、成本是怎麼評估的？

孫宏斌：說我們買地進取，這肯定是不對的，我們絕對不是進取，這完全是一種誤會。大家都不在一線城市的時候，我們堅決在一線城市，那不叫進取。大家都去一線城市了，我們又跑了，這不叫進取。2014、2015年我們在北京、上海拿地很少的，去年我們在北京、上海分别拿的兩塊都是並購的，所以我們其實是一個特别小心的公司。至于今年的預算，我覺得不好說，有項目就多拿兩個，沒有的話就不拿，一定要拿到好項目，我們在買地方面是很小心謹慎的。我們一直說房地産行業就是個投資行業，投資就是要特别小心。投資要投好的話，一定是看好了，合适的就投，不合适的就不投，如果有一個定好的預算可能就有問題了。我們這幾年的拿地其實是非常小心謹慎的，包括並購，我們做成了很多並購，但也有很多沒做成，沒做成當然也是由于我們的小心、謹慎，我們拿地是很小心和謹慎的。

汪孟德：為什麼選擇收並購？就是因為公開市場價格太高了，還有我們去年選擇進入二線城市，也是因為一線城市價格太高了。其實從這個方向來講，我們是比别人更保守、謹慎的，這不是說公司沒錢，我們還是在看地價，要控制這個風險，不能把地拿錯了。

現場提問：今年頭兩個月融創的成交量是多少？同比上漲了多少？剛才管理層有提到，在春節之後根據市場的水平價格提升了5%到10%，加完之後公司在一線城市的均價大概是多少？

汪孟德：我們前兩個月的合同和成交大概在90億，比去年增長了大概10%左右，但是3月份的成交肯定會非常好，相信會比去年同期增長非常多，但一線城市的均價，我們並沒有做具體的統計。

孫宏斌：因為一線城市我們都是按政府批的價格賣的，政府批多少就賣多少，所以我們沒有算那個賬。

現場提問：剛才管理層說公司想進深圳、廈門和廣州，是想通過招拍挂進入，還是現在已經有一些並購項目在談？

孫宏斌：我覺得都行，怎麼合适怎麼來，但是現在招拍挂的價格确實是偏高的，市場是偏熱的，原因就是因為現在市場中的錢太多了。所以並購可能性可能更大一點，因為融創現在跟别的公司比最大的優勢就是並購，大家都想做並購，但是我們比别人機會多。

有一個開發商老闆問我，你們獲取的項目大部分都是並購的，線索都是從哪里來的？我說我們的線索都是賣家自己找上門來的。因為通過綠城、佳兆業和雨潤的並購，大家都了解我們的厚道，包括我們的産品做得也好，産品溢價能力強，所以找你的就多了，所以我們比别人有更多的並購機會，另外我們也有更強的並購能力。我認為並購也是需要能力的，實際上並購是一個行業産業鍊中最難的東西，包括盡職調查、市場判斷，還有交易結構的安排，我們有這種能力。

另外，我們還有一個特别大的優勢，就是因為融創做的都是改善型的中高端産品，我相信将來改善型産品的比重會越來越大，現在我們進入的城市，改善型産品的比例越來越高，所以我們的産品有優勢，再加上我們有並購的優勢，大家願意找你，願意跟你談，所以今年我們在並購這一塊的機會可能會更多一些，比重也會高一些。

現場提問：公司說今年要進深圳，但深圳的地很少，價格又高，會不會擔心在深圳拿地會拉低公司的毛利率？

孫宏斌：這有一個誤會，我們的毛利率其實不低，這是一個會計準則的事，比如說我現在買的地都挺好的，但是見利潤可能要到兩、三年以後，現在都是費用，並購這些東西讓财務變得特别復雜，讓不好的都在眼前，好的都在後面。我認為用原來的評價體繫來評價我們的毛利率是不對的。房地産有個滞後，現在買了地以後，要把房子蓋完，蓋完了賣掉交付以後才能記帳，這個滞後期太長了，包括我們的並購，很多的東西現在都反映不出來，其實我們的經營情況挺好的，並沒有像報表上反映的那麼差。

另外，我們如果在深圳拿項目的話，也不可能去拿一個很貴的項目來拉低毛利率，我們一定是做毛利率比較高的，深圳還是有特别多機會的。深圳現在的舊改項目至少有1200個項目，過去5年進入市場的只有100個，今後5年再進入市場100個，還有1000個在市場上，所以深圳並不像大家說的沒有機會了，已經很貴了，已經很難了。我相信我們如果在深圳有新項目的話，也一定是有比較好的毛利率才會去買，如果說沒有好的項目，我們就會等着，哪怕等半年、等一年也是值得的，我們在北京、上海都能忍得住，為什麼要跑到深圳買一個很貴的項目，那是沒有道理的。

現場提問：融創是關注改善型住房的，但現在國家政策也在說支持剛需，對第二套房的政策還是不斷收緊的，您怎麼看這個市場？另外有分析認為公司近期在合肥拿的一塊地拿貴了，你們怎麼評價？

孫宏斌：你做任何一個市場，都不可能把所有的客戶都做了，我們選擇做改善型，這是我們的定位，我們的定位就是做高端、精品，只能選擇服務市場中的一部分客戶，而不能把所有客戶都覆蓋，這是第一。

第二，改善型客戶确實是越來越多了，二套房收緊也就是在上海、深圳、北京，其它地方都放開了，這對我們做改善型的開發商來說，今後的市場機會會更多。另外我們現在買的地都挺好的，合肥這塊地是不貴的，現在合肥政務區除了這兩塊地，今後的30年都沒地了，而且現在那個區域的房價已經不低了，洋房已經賣到将近3萬，此外合肥的住宅供需關繫是特别好的，現在基本上沒有房子可賣，所以拿地價我們覺得挺合适的。