特寫：最後政策機遇期 新城控股加速奔跑

觀點地産網 “今年和明年，是房地産最好的、也是最後的政策機遇期。在政策總體持續利好下，只要加速奔跑就可以了，因而我們這兩年不會放松，還會繼續加快發展。”

5月12日，觀點地産上海行閉門授課流程結束後，新城控股集團高級副總裁歐陽捷就當前房地産行業的整體形勢和公司未來的發展規劃向觀點地産新媒體進行了剖析和闡述。

歐陽捷指出，上海3月份量價“瘋漲”的因素有多個：一是供求關繫的嚴重失衡，這是上海房地産市場沒有辦法解決的深度矛盾；二是貨币發行過多造成通貨膨脹，而更高的房價漲幅掩蓋了這種通貨膨脹；三是投資避險，在商業地産方面，即便三四線城市開發的利潤相對較高，但是一二線城市物業的升值空間高預期仍然讓很多人無法拒絕其投資保險的功能；四是首付貸的杠杆在推波助瀾。

雖然目前上海及深圳樓市這股熱浪在嚴控新政下有所減弱，但是歐陽捷認為，中國的房價必定是在震蕩上行中“獲利回吐”的，在地王解套需求下，上海今年的房價必然上漲，“按年來看，上海的房價走勢是一條直線上漲，按月來看則是曲折上漲，按周看就更看不出來了”。

對于近期一二線城市地王頻出的現象，歐陽捷則認為，目前地價占房價的比重已經達到了70%，按照合理水平本應為30%，比重倒置進一步加大了地王的風險。

“我們統計了一下，2015年上海房價與地價的差價為6010元，這6010元中包括了項目建安成本、項目的三項費用，企業的利潤稅收，折算下來企業的利潤就基本沒有了。”

此外，歐陽捷表示，地王的解套周期大概是三到五年，雖然近兩年政策預期依舊會支持房地産行業，但是對于接下來的第三年以及更長時間的政策走向，則不能判斷，“因而我們現在拿地的時候不會去拿地王，不會付很高的溢價，适當的價格就可以了”。

即便如此，但在将城市布局戰略升級為“1+3”之後，新城控股在過去的幾個月開啟了“奔跑計劃”。據了解，僅在今年4月份，新城控股就在上海、蘇州、杭州等城市新增8宗地塊，其中，還戰略性地進入了天津，開始了環渤海區域的布局。

對此，歐陽捷表示，新城控股正在研判一些重點的熱點城市和具有潛力的城市，目前在中部城市群，例如武漢、南昌和長沙，公司已經有了項目。

“拿地沒有明确的上限，但是會控制拿地金額和銷售金額之間的比例，遇到好的機會也要搶一搶，並且會更多地加大在一二線城市拿地的比重。”

歐陽捷還透露：“新城控股今年内定的銷售目標是400億元，但是按照1-4月份的銷售情況來看，已經遠遠超過對應應完成的比例。”

作為住宅和商業“雙輪驅動”的房企，新城控股在商業地産也擁有宏大的規劃。據了解，新城控股計劃每年拿10-15個商業地産項目，到2017年打造40個購物中心，2020年則累計為80個購物中心，進入商業地産開發企業的第一梯隊。

“目前，我們手上已經有23個購物中心了，已經開業了6個，今年還會再開5個，明年預計開業10個左右，這樣加起來我們就有21個購物中心開業。在拿地方面，今年如果再能夠拿到15個商業地塊就是30 多個，2017年再拿十幾塊地就實現了40個購物中心的目標，對于達成目標我們非常有信心。”

另悉，5月2日，新城控股旗下子公司上海星轶影院與IMAX CHINA簽訂協議，雙方将攜手建設10家新的IMAX影院，並且分布在中國各地新城控股開發的商業綜合體品牌吾悅廣場内，預計将于今明兩年進行安裝。

歐陽捷指出，在國内影院消費仍有巨大的上升空間之時，新城發展目前正加速擴張星轶影院，“這是契合目前文化産業發展的契機，也是市場一個機遇點”。

對于作為影院行業後進者将會面臨的壓力問題，歐陽捷則表示：“未來在中國任何一個行業都沒有藍海，只有紅海，因為中國的産能太大了，人太多了，只要一旦發現藍海，馬上就會變成紅海，因而進入一個行業沒有時機早晚的問題，進入得晚不見得就沒有後發優勢，最關鍵還是要看做得夠不夠專業、能力夠不夠。”