博鰲特稿 | 蘇新：福州首開未來一到兩年目標是百億

編者按：2016年，又是一年博鰲之夏，這是一個新供給改革的年代。雖然房地産仍然是支撐中國經濟穩定發展的重要力量，但改變已經在進行，唯有直面並順應時代潮流，才能更好地生存、發展。

這個夏天，一直以前瞻思想引導中國房地産脈絡跳動的博鰲房地産論壇，因應形勢推陳出新，堅持為行業的變革找尋全新思路，奠定思想高度及方向。

總結過往、沉澱歷史。觀點地産新媒體繼續推出“2016博鰲特稿”繫列報道。

觀點地産網 “未來一到兩年的目標是往百億的方向。”這是蘇新對首開福州公司定下的目標。而随着拿地規模的擴大，首開在福州市場份額肯定會有井噴式增長。

今年上半年，整個福州市場量價都在往上走，回暖的勢頭比較明顯。在蘇新看來，作為重點二線城市，福州未來具有發展潛力。

因此，首開地産選擇了在福州深耕。自2011年首次進入福州，至今已經五年。五年間，首開地産並完成了從默默無聞到品牌落地的蛻變，並完成了從零到一城九盤的增長。

據蘇新回憶，為在福州市場站穩腳跟，2011年到2015年上半年近四年時間，首開地産都沒有進行規模的快速擴張，反而是在控制項目數量。

在蘇新看來，品質才是立足市場的根本。保證每一個項目的開發質量，保證每一個項目的速度，雖然體量小，但是單個項目的市場表現好。

經過近四年時間的積累，蘇新認為，首開地産在福州的品牌認可度已經有了，需要積累的資源也已經有了，是時候進入規模擴張階段了。

據觀點地産新媒體梳理，2011-2014年期間，首開地産在福州僅開發了4個項目，但在2015年下半年到今年2月份，短短八個月時間，首開就接連斬獲了5個項目。

2015年7月15日，首開地産以2.8億元競得宗地2015-22号（原針織染整廠地塊）；同年9月15日，首開地産分别以6.4億元、5.81億元競得2015-28地塊、2015-27地塊，溢價率分别達48.83%、126.07%，同時還與中庚、保利組成聯合體以33.4億拿下2015-29号地塊，22584元/平的樓面價刷新了福州單價紀錄。

今年2月24日，首開又與中庚組成聯合體以12億總價奪得晉安區鶴林片區HL-1-10地塊，成交樓面價14896元/平方米，成為東二環新地王。

“從2015年下半年開始到現在，首開開始連續拿地，基本上每次土地拍賣都有參與，而且每次都有拿到項目。”蘇新透露，後續還會投入更大的力度，而且會有更好的市場表現。

福州是一個典型的“過江龍”難敵“地頭蛇”的市場，至今，融僑、融信、世紀金源、陽光城等本土房企幾乎每年都占據着銷售排行榜的前五名，而其他城市吃得比較開的保利、萬科，雖已進入多年，但始終在第六名之後徘徊。

正是由于福州市場對本土品牌的接受程度非常高，首開地産一開始便選擇了“聯合拿地、聯合開發”的發展策略，而且會堅持不變。

“今年首開合作的力度變大了。”據蘇新透露，除了兩宗以聯合體拿下的地塊外，首開自己拿下的2015-22、27、28号地塊将聯手融僑合作開發，同時以增資擴股的方式與融僑合作開發2015-25号地塊。

在蘇新看來，共享、整合對企業在福州發展還是比較有優勢的，通過與當地開發商合作，共享市場認可度，讓對方一些忠誠客戶變成首開可以共享的客戶資源。

加大合作力度的同時，在福州市場取得一定品牌效應的首開地産，接下來會嘗試拿一些項目獨立開發，而且會嘗試並購。

蘇新認為，並購可以給房企帶來新的信心，一是可以比較穩妥的擴大規模，開辟新的市場，二是可以更好地擴展融資平台，解決現金流的問題，三是可以帶來多重的資源整合，提升産品的競争力。

在選擇並購項目上，首開地産有兩個標準，一個是占用資金的規模不是特别大的，另一個是項目所在的區位價值目前還沒有被完全認可，但是後期有比較好的上升表現。

蘇新表示，包括城南以及市中心一些小體量的項目，都在首開地産考慮的範圍之内。

以下為觀點地産新媒體對首開地産福州公司董事長蘇新先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：福州的房價在連續上漲，您怎麼看接下來的房價走向？會保持繼續上漲的趨勢嗎？

蘇新：從2015年下半年開始，福州每次土地拍賣，地價都是越拍越高的，所以還是比較看好福州樓市。最近這兩個月時間，之前拿的高價地塊已經有兩三個入市，賣得也不錯，老百姓比較接受房價上漲的現狀。從開發商角度來說，還是相信福州市場未來具有發展潛力。

今年上半年，整個福州樓市量價都在往上走，回暖的勢頭比較明顯。我們判斷，下半年也好，明年也好，中長期還是會保持這個勢頭的。

觀點地産新媒體：福州地價越拍越高，您對土地市場的持續高熱怎麼看？

蘇新：不同城市的土地高熱後的走勢不太一樣，一線城市和重點二線城市未來還是相對比較穩定的，福州也是重點二線城市，所以是比較看好的。

一線城市和重點二線城一直是這種規律，土地成本一直在往上走，一定程度上擠壓了利潤空間，但這種發展勢頭還是會持續下去的，只是利潤空間在壓縮。

三四線城市由于存貨壓力比較大，所以後期的風險會更大一些。首開現在發展的重點是像北京這樣的一線城市，重點二線城市會有一定力度，三四線投入比較少，進入只是做一個分配、做一個布局。

觀點地産新媒體：您覺得接下來這種地王效應還會長時間存在嗎？不會擔心風險嗎？

蘇新：會存在一定風險，因為現在整體經濟是處在回落狀态，壓力還是比較大的。

在大環境不是很樂觀的時候，房地産市場雖然算是一枝獨秀，但是房地産市場最終也會回歸到平穩期，不可能一直拍的都是地王，房地産市場一直這麼好也是不現實的。

觀點地産新媒體：您覺得接下來房地産在經濟發展中所起的作用，還會像現在一樣重要嗎？

蘇新：地産具有産業鍊長、行業面寬的特征，近20年來，房地産一直是中國經濟的支柱産業。今年上半年，房地産價量往上走，銷售回暖，地産業再一次成為穩定經濟增速的調節劑。未來維護房地産行業的可持續發展，對中國經濟而言還是至關重要的。

觀點地産新媒體：首開是北京的國企，大部分重點項目都是在北京區域，福州作為首開在北京之外拓展得比較早的區域，發展策略是怎樣的？

蘇新：首開進入福州是2011年，從開始到現在一直是聯合拿地、聯合開發策略，這種策略在5年表現中取得了有目共睹的成績。第一個項目是與保利合作的，第二是與中庚合作的，這兩個項目連續3-4年都是福州市的銷冠樓盤。

今年首開合作的力度變大了，一方面與融僑合作開發了4宗地塊，另外與保利、中庚聯合拿下了一個地王。未來首開會繼續保持這種聯合拿地、聯合開發的大戰略不變，同時也會拿一些項目獨立開發，後期在福州會有更豐富的發展策略。

觀點地産新媒體：很多二線城市外來房企排名會更靠前，但是福州本土房企看優，您怎麼看福州這樣的市場情況？

蘇新：這就是首開最初進入福州為什麼選擇和本土開發商合作的一個重要原因，福州市場對本土品牌的接受度還是比較高的，比如融僑的業主，融僑開發的每一個盤基本上都有老業主去購買，當地人對本土品牌的忠誠度非常高。

首開進入福州的時候，選擇與中庚、融僑這種在本土有非常大影響力的品牌開發商合作。萬科進入福州完全是獨立開發，但是萬科在福州的表現就沒有在其他城市那麼突出。

觀點地産新媒體：首開在福州怎麼面對這種市場競争？因為當地客戶的消費習慣比較認可當地的品牌。

蘇新：首開會通過與當地開發商合作，共享市場認可度，讓對方的一些忠誠客戶變成首開可以共享的客戶資源，共享、整合對企業在福州發展還是比較有優勢的。

觀點地産新媒體：2011年到現在，首開福州公司經歷了一個什麼樣的發展過程？

蘇新：2011年到2015年上半年，這段時間是屬于控制項目數量的階段，保證每一個項目的開發質量，保證每一個項目的速度，雖然體量小，但是單個項目的市場表現好。

從2015年下半年開始到現在，首開開始連續拿地，基本上每次土地拍賣都有參與，而且每次都有拿到項目。

也就是說，從2015年下半年開始到未來，首開在福州的力度會越來越大，經過了前面的積累，首開在福州的品牌認可度已經有了，需要積累的資源也已經有了，後續我們投入更大的力度，而且會有更好的市場表現，我們還是比較有信心的。

觀點地産新媒體：在市場規模和銷售規模上，集團有沒有定目標？

蘇新：随着拿地規模的擴大，市場份額肯定會有井噴式的增長，首開集團對福州公司的支持力度也是比較大的，未來一到兩年的目標是往百億的方向。

觀點地産新媒體：福州公司今年的銷售目標是多少？上半年完成得怎樣？

蘇新：截止到6月30日，我們已經完成了全年任務的60%以上，還是比較理想的。

觀點地産新媒體：首開在福州的項目從拿地到開盤，周轉時間是多久？

蘇新：從拿地到開盤一般控制在一年之内，結轉要根據盤的不同大小。比如有一個位于市中心的項目，規模181畝，從2011年拿地到現在差不多5年時間，基本上進入了結轉的階段。

後期我們拿的市中心的地，規模會小一點，結轉的時間也會縮短，但是從拿地到開盤一年的時間是差不多的。

觀點地産新媒體：從2015年下半年開始，首開幾乎每場土地拍賣都會出場，有沒有考慮過並購的方式？

蘇新：並購當然是一種比較好的方式，我們在福州也一直在尋找可以並購的項目。因為並購可以給房企帶來新的信心，一是可以比較穩妥地擴大規模，開辟新的市場，二是可以更好的擴展融資平台，解決現金流的問題，三是可以帶來多重的資源整合，提升産品的競争力。

觀點地産新媒體：在並購方面，首開比較喜歡什麼類型的項目？

蘇新：一個是占用資金的規模不是特别大的，而且項目所在區位價值還沒有被完全認可，但是後期有比較好的上升表現，包括城南一片以及市中心一些小體量的項目，都在我們考慮的範圍之内。