華南城業績會：中洲入股意在輸出管理 鄭松興不會離開

觀點地産網 因為一個月前大股東簽署的股權轉讓意向書，華南城業績會上的焦點不再是其過去半年取得的業績報表，圍繞着中洲入股的話題幾乎成為了業績會上的主軸。

但這並不能掩蓋這家商貿物流運營商上半财年取得成績，今年3至9月，華南城合約銷售同比上升13.7%至43.16億港元，錄得連續5個季度反彈。

同時，收入同比增長34.4%至約28.93億港元，銷售物業收入增加46.6%至20.97億港元。雖然毛利率由51%下降至43%，但華南城上半财年的淨利潤依然同比增長13.4%至8.57億港元。

從呈現給外界的這份報表來看，華南城過去半年的軌迹是上升的。而華南城上财年的銷售中，住宅的貢獻占據主力。

“今年上半年的43億港元銷售里面住宅是比較重的，超過一半，預期下半财年的比例依然會比較大一點。”華南城首席财務總監蔡耀庭向觀點地産新媒體表示，今年華南城的銷售目標是維持在75至85億港元。

某種程度而言，住宅和商業比重的上升成為了華南城引入中洲控股的一大誘因。10月27日，華南城宣布，其聯席主席兼執董鄭松興将其持有的23.2%股權以最多40億港元的代價轉手中洲控股。

一時間，關于鄭松興去意彷徨的解讀紛至沓來，但蔡耀庭稱，如果交易完成，對華南城而言是很正面的，因為中洲控股會輸出一些住宅開發和商業管理的經驗，這些都不是華南城所擅長的。

“我們希望中洲進來後在住宅和商業方面，輸出他們的管理經驗，因為這些業務已經占華南城業務的20%至30%左右。”

華南城執董兼行政總裁馮星航進一步解釋：“中洲控股的優勢在于傳統房地産開發以及高端寫字樓、酒店的運營，我們每個項目體量都很大，有配套的住宅、酒店。随着項目運營的成熟，這些資産的價值就會得到體現，如果能夠得到一個有運營能力的股東支持，從管理上來講對公司是一件好事。”

如果從這個層面而言，外界所認為的中洲和華南城同業競争的問題並不會存在。馮星航指出，即便将全數股權轉讓予中洲控股後，鄭松興仍繼續擔任華南城主席和執行董事。

“未來我們會以合法方式參與到中洲的A股發行，成為中洲的一個重要股東，這也意味着其並沒有離開公司，只是間接持有華南城的股份，所以他在公司管理上的角色和地位沒有變。”

股權的變化或多或少已對華南城既有的融資條款造成影響，蔡耀庭稱，有很小一部分的銀行貸款有這樣的限制，華南城現在也在跟銀行溝通，“問題應該不會很大，另外在境外有兩筆美元債也有限制，理論上債權人有可能将他們手上的債務賣掉讓我們來贖回”。

不過，在這一切的設想發生之前，中洲控股的入主還須經過發改委、商務部備案，並征得股東會的審批，現在所有内部程序並沒有走完。

以下是華南城控股有限公司2016/17财政年度中期業績發布會現場的問答實錄：

現場提問：上半财年華南城完成了43億港元的合約銷售額，最近兩個月的銷售情況如何？很多城市都出台了調控措施，公司有信心完成85億港元的目標嗎？調控對單價是否會有影響？

蔡耀庭（集團首席财務總監）：華南城的銷售目標是想維持在75到85億港元左右，華南城大部分的項目都沒有受到限購政策的影響，因為我們布局的區域中並沒有出台限購政策。至于單價方面的影響是有的，因為有部分政府限制漲價，這會影響到我們漲價的幅度。

現場提問：在43億港元的合約銷售中，住宅部分的占比是多少？公司的銷售中還有很大一份來自住宅，這和大股東中洲控股是否會有同業競争？今後華南城的定位會不會有變化？

蔡耀庭：今年上半年的43億港元銷售里面住宅是比較重的，超過一半，預期下半财年的比例依然會比較大。

跟中洲控股的交易還是在意向階段，作為A股上市公司，中洲還需要經過一些國内程序，包括去發改委、商務部備案，也需要股東會批準，現在還沒有通過所有的内部程序。

如果交易完成，我們覺得是很正面的，因為中洲會輸出一些住宅和商業的管理經驗，而不是彼此競争。因為我們布局的區域不一樣，項目定位也不一樣，從目前看來，不會有什麼競争。

我們希望中洲進來後在住宅和商業方面，輸出他們的管理經驗，因為這些業務已經占華南城業務的20%至30%左右。

馮星航（執行董事兼行政總裁）：華南城和中洲都是上市公司，中洲是A股上市，主要是做傳統房地産開發以及高端寫字樓和酒店的開發運營。

華南城的定位是商貿物流，是做批發市場和倉儲物流為主，我們每個項目體量都很大，有配套的住宅、酒店。

随着項目運營的成熟，這些資産的價值就會得到體現，如果能夠得到一個有運營能力的股東支持，從管理上來講對公司是一件好事。未來華南城的住宅還是自己做，所以不會存在競争，只是借助中洲控股的經驗來控制成本，提升利潤。

鄭松興先生繼續擔任公司的主席和執行董事，即便是交易完成後不再持有華南城股份，這也說明公司核心管理層是不會有改變的。目前來說，我們的共識是中洲控股會輸出他們的管理、運營經驗，幫助我們提升住宅和商業部分。

現場提問：股東變化對公司的融資會不會有影響？公司表示會在住宅方面進一步發展，是否是對商貿物流不太看好？

馮星航：将股份賣給中洲並不是說老闆對商貿物流不看好，未來我們會以合法方式參與到中洲的A股發行，成為中洲的一個重要股東，這也意味着其並沒有離開公司，只是間接持有華南城的股份，所以他在公司管理上的角色和地位沒有變。

蔡耀庭：股權變化對融資的影響很小，只有很小一部分的銀行貸款有這樣的限制，我們現在也在跟銀行溝通，問題應該不會很大。

另外，在境外有兩筆美元債也有限制，理論上債權人有可能将他們手上的債務賣掉讓我們來贖回。華南城的業績也比較好，前景不錯，我們也在積極跟評級機構溝通，他們也會理解華南城和中洲的協同效益在哪里，可以在評級方面進行維持。

另外，我們也是在做兩手準備，因為公司的現金流比較高，流動資金很充裕，也在讨論針對不同情況，用什麼最好的方案去應對。簡單來說，我們覺得不會有大的問題，通過溝通，這些問題都可以解決。

現場提問：中洲控股未來會不會有資産注入的計劃？

馮星航：我們看不到，因為現在只是簽了股份的買賣意向書，沒有任何信息。目前來說，中洲控股作為A股上市公司，如果他有這樣的想法或者動作，我們也會公告的。

現場提問：公司說在鄭州項目上會跟中洲合作，這個項目什麼時候會推盤？定位是怎樣的？最近鄭州也出台了限購政策，會不會影響到項目的單價？除了這個項目外，還會在哪些住宅項目上有合作？

蔡耀庭：鄭州項目現在也是剛剛獲得二期土地，要根據項目自身的進度來确定入市時間，二期也包括商貿、物流、住宅，我們會根據項目本身的發展特點來選擇開發。這個項目是在新鄭市，並不在鄭州的限購範圍内，所以政策對我們沒有直接的影響。

馮星航：鄭州住宅的定位是一個配套項目，我們跟中洲的合作沒有說具體到哪個項目，只是關于房地産住宅的闆塊，中洲恰恰可以輸入管理經驗，這還是華南城的住宅項目，所以要整體看待兩家企業的合作。

現場提問：公司對于内地房地産市場的整體評價是怎樣的？之前有不少關于泡沫的說法，一二線城市漲幅很大，但是在一些三四線城市又有庫存壓力，華南城未來會不會更集中于一二線？會否涉足其他業務闆塊？

馮星航：首先我們不是傳統的房地産發展商，不是說一二線的房地産很火就集中開發一二線。我們拿鄭州的地塊主要是因為華南城有綜合商業物業在那里，還有配套住宅，所以說華南城的住宅是作為配套來做的。

其他的房地産開發商可能一二線好做就做一二線，或者是哪個好做就做哪個，華南城作為一個綜合的物業開發商和運營商，主要是圍繞生态圈豐富内容，包括增加配套住宅、商業物業，使得我們的生态圈更容易賺錢，更加容易有成長。

華南城的業務都會圍繞着生态圈的打造來做，比如說電商、倉儲物流、物業管理。另外，我們會考慮做金融、小額貸，圍繞中小企業提供服務，所以可以看到我們可持續性的收入占比在提升。

現場提問：鄭松興先生還是民生國際的股東，民生國際近期也在增加房地産項目，他會不會因此而減少對華南城的日常管理參與或者對房地産業務的轉移？

馮星航：其他上市公司的事情也不好說，據我了解，鄭松興先生在民生國際那邊沒有管理的角色，他只是一個持股20%多的股東。他在華南城是一個執行董事的角色，大部分管理的時間都是放在華南城，也沒有因為中洲這個交易而減少在華南城的任何管理資源、管理時間。