直擊業績會 | 新城王振華：從320億到千億路途有多遠？

觀點地産網 2月27日，新城發展在香港舉行業績發布會，宣布2016年銷售規模達到650億元，比前一年320億翻了一番，而董事長王振華提出今年會盡最大的力量去完成千億。

對于這個不保守的目標，王振華表示對今年的銷售非常有信心。據透露，新城發展目前擁有貨值達1520億元，按照58%的去化率計算，完成850億目標沒有問題。

談及今年融資政策收緊對房企的影響，王振華認為，這對大型房企的影響並不大，反而會加快行業整合，同時也是機會。對于2017年房地産市場的判斷，還是會趨平穩的狀況。

規模之後的利潤率

從銷售規模上看，2016年對新城發展來說，無疑是豐收的一年，數字都是成倍增長。

然而，值得注意的是，在财務報表里2016年該集團實現營收282.3億元，同比增長約18.4%，實現歸屬于股東的核心溢利11.56億元，同比增長59.71%。

據觀點地産新媒體計算，淨利潤率約4%。在銷售規模翻番的背景下，對于個位數的利潤率，執行董事兼公司秘書陳偉健解釋稱，由于新城多做了一些商業綜合體項目，投入較大從而拉低了淨利潤。不過他表示，“随着一二線城市布局加大，成本不斷加大，未來淨利潤會不斷提升。”

關于A股與港股平台的分工也成為業績會上的關注點，王振華表示，未來A股仍以傳統房地産開發為主，而港股平台則會加入金融和創新業務，加上海外發展業務為重點。

據觀點地産新媒體觀察，新城目前兩個平台的估值相差甚遠，以2月27日收盤價來看，相差近10倍。陳偉健也提到，新城H股估值嚴重偏低，PE低于四倍。相信新城的多元化發展，也是想為港股平台估值增添一些籌碼。

值得一提的是，當日新城港股平台股價下跌6%至1.97港元。

高周轉也要輕資産

除了住宅外，新城商業地産的規模也在繼續擴大，數據顯示，吾悅廣場現在接近40個，到2016年底已經開業在收租金的有11個，今年開業的将超過20個購物中心。

租金收入方面，2016年已超過10億元，預計今年收益将持續增長。

“輕資産”也是新城過去一年重要的關鍵詞。

在王振華口中的輕資産模式有兩種，一種是通過旗下吾悅廣場成立資産支持專項計劃，實現商業地産證券化模式。另一種是品牌輸出，目前諸暨吾悅廣場和青島吾悅廣場就是以這種模式經營管理。

此外，新城發展積極布局影院産業，以增強旗下“吾悅”繫商業綜合體的競争力。

2016年5月，新城發展子公司上海星轶與IMAX China及其母公司IMAX Corporation達成戰略合作協議，将共同建設十家IMAX影院，這些影院将分布在集團位于中國不同地區的吾悅廣場内，目標是于2017年底前全部開業，成為集團新的收入來源。

以下為新城發展控股有限公司2016年度業績發布會現場問答實錄：

現場提問：今年的銷售目標是850億，之前也提出新城會實現1000億的目標，對于850億你們覺得是不是保守？全年的出貨情況是什麼樣的？

去年拿了40多塊土地，今年在行情有變的情況下，計劃拿地的金額是多少？之前曉松總辭去了總裁職務，您對未來公司的接班人有什麼樣的考慮，會交給職業經理人去做嗎？

王振華：曉松總從去年10月份就離任了公司的執行總裁職務，他去進行深造了；第二個，更多的接觸新業态的業務。再加上他還是公司的董事，也是新城發展的非執行董事，在去年交接的時候我還是兼任總裁職務，因為我覺得現在還比較年輕，還能夠繼續再幹十年。

今年的銷售目標是850億，貨值有1520億元，按照58%的去化率來算就是850億，去年我們的去化率是60%，所以對今年850億的銷售非常有信心。至于能不能完成1000億，我們會盡最大的力量去努力。

陳偉健：集團對拿地預算有非常嚴格的要求，盡管去年我們參與了500多億的土地投資，但是歸屬新城的土地權益大概是370億左右。今年整個拿地金額和去年會差不多，或者略少一點，我們反而希望增加工程進度，因為現在土地儲備是3500多萬平方米，新城希望加快建設，同時可以增加現金回籠，也不排除和其他龍頭房企合作。

現場提問：去年在上海虹口拿的地王項目進展怎麼樣，因為現在上海有限價政策，對高端項目普遍都有一個預售要求，對公司這個項目的售價和推出時間上會不會有影響？剛剛你們提到了海外布局和多元化，能不能具體講一講策略？

王振華：虹口項目總共是5萬多平方米，去年以65000元每平方米獲得的，在今年年底會推出，至于預售許可證，我覺得這個問題不是太大。現在上海政府也在逐步推預售許可證，現在在賣的項目也有12萬元/平方米、13萬元/平方米、15萬元/平方米的，我們對未來宏觀調控政策還是持審慎态度。

關于海外投資，新城在A股和港股之間有一個分工，A股主要是在境内做房地産業務，H股主要是做海外業務和金融方面的投資，或者新業态方面的研究。

到現在為止，總體來說海外的房地産業務也投資了一些，在美國做了幾個項目，現在正在運營過程中。關于香港是不是投資房地産業務，我們也在觀望，但是現在還沒有其他的計劃在香港買樓。

現場提問：這些新業态都是以收購為主嗎？

王振華：新業态一方面是通過自己培育來做，還有一種是看情況，假如說有比較好的機會，會獲取新業态。

現場提問：新業态在公司未來的占比會是多少？

王振華：現在暫時還沒有占比計劃。

現場提問：去年公司引入了第一曼哈頓，從這個安排上來講主要是出于什麼考慮？吾悅廣場在今年會超過20個，同時也在進行輕資産方面的嘗試，今後對吾悅廣場的規劃自持比例有多少？

王振華：吾悅廣場到現在為止開業已經有11個，2016年開業了5個吾悅廣場，今年開業也是11個，其中有9個是我們自己投資的物業。另外2個，一個是諸暨吾悅廣場，還有一個是青島吾悅廣場，是輕資産模式，所有的投資都是對方投資，我們就是輸出管理，負責招商。在分成的時候按照三七比例來分，新城拿淨收入的30%，對方拿70%，這種管理模式我們稱之為輕資産模式。

還有種輕資産模式，青浦吾悅廣場通過類REITs的形式、資産證券化的形式退出，希望現金流更加充裕，現金流滾動使用，主要是這兩個方面來反映輕資産。

陳偉健：第一曼哈頓是我們的戰略股東，他們的總裁也過來拜訪，希望短期内能夠和他們的團隊進行溝通。目前沒有股權合作的具體時間表，但是第一曼哈頓很認同公司的發展，他們的總裁在上海拜訪時，其團隊也解析過為什麼會關注我們。

新城今天也交了一份很好的業績表，業績翻了一倍，現金增長了70%，購物中心現在有40個，現在是一家全國布局的公司。2015年新城全國排名在二十多位，現在進入前15名，在房地産方面表現也非常好，股價也翻了一倍，從信用評級的角度來說，新城是中國内房股唯一一家一年拿到兩次評級上調的公司。

第一曼哈頓為什麼要投我們，業績就可以很好地解釋。我們也相信他們是長線投資者，也很高興有那麼好的投資者成為戰略股東。到目前為止他們沒有其他房地産公司的股票，覺得其投資新城有非常大的信心，我們也會跟他們保持很好的溝通。

現場提問：管理費用為什麼增加了這麼多？今年公司的派息還是維持在這個水平，是不是預留了資金在其他的地方？拿地預算，能不能透露具體的金額？負債率有沒有具體的目標？

陳偉健：有關管理費用，我想解釋下，因為A股和港股對管理費的分類不一樣，港股有它的會計準則，有一些費用放在稅費里面，而我們是放在管理費里面，所以會感覺到香港管理費比大陸那邊增加了很多。但是從兩年來進行比較，增長接近6億，原因很簡單，新城的購物中心，從十幾個到現在的四十個，購物中心也需要培養團隊，所以我們也在招聘人才。

現在新城是全國布局，在27個城市有超過150個項目，七成都是自己操盤的，我們的團隊已經擴大了很大，管理費同時也會增加。新城會盡努力把這個成本控制，這個增長是正常的。

有關派息的方面，過去幾年我們平均的派息率是百分之三十多，有一些年份比較多，我們希望保持在30%，因為公司今年希望加大力度，拿到更好的信用評級，所以在現金支出方面要進行控制。包括行政費用、分紅、拿地策略，都希望有一個比較合理的控制。

土地支出資金肯定有預算，我們沒有增加很多預算，因為房地産市場也在調控，我們商業土地儲備大部分在一二線城市，預售也不是很大的問題。

目前的判斷是，去年大概用了330億的金額，今年大概也差不多。反而我們會增加工程費用，希望增加現金回籠，起碼達到850億的銷售。

關于融資通道和成本問題，公司在2月份發了一個新的美元債，5%的利率，我相信在同行里面到目前為止沒有一個公司比我們低。公司的反映非常良好，超了13倍的認購，有30%是歐洲投資者，有幾個國家主權基金都在投。

早前一兩周，提前贖回我們10.25%的高息債，用5%的高息債去置換10.25%的高息債，我們海外融資方面做得非常好。集團在去年已經拿到6家商業銀行的貸款，但是我們一分錢都沒有動用，因為我們很擔心美元會繼續增值，人民币會繼續貶值。我們集團已經啟動了俱樂部，或者是銀團貸款的方案，希望通過海外渠道解決高息債問題，我們也相信整個俱樂部或者銀團的貸款成本會比最近發的高息債便宜。

國内融資渠道方面，我們和其他公司有個不一樣的地方，我們有兩個上市平台，可以做股權融資，不一定要去做公司債，也可以做開發貸，新城有600億可動用的現金和銀行授信額度。所以我們完全不用擔心，盡管在調控，在融資上有要求，但是我們作為大型房地産企業，問題不是特别大，也歡迎進行市場的整合。

有關土地儲備方面，新城還是以一、二線城市布局主。有關香港房地産市場的情況，從2014年開始都在觀察香港的房地産市場，但是我們非常穩健，不是希望通過炒地皮賺錢，或者希望房價有很高的增長，希望回報在合理的水平内。最近每一塊地的情況我們都在看，但是前沒有具體的時間表，如果真的有好的地塊不排除會參與。

現場提問：最近内地銀行開始收緊房貸，這個對公司以及整個内地房地産市場影響有多大？您預計今年房地産市場調控會不會加大？

王振華：内地的房地産銀行貸款收緊對房地産的按揭貸款沒有影響，有一些銀行流動性方面有所收緊，但對公司來說還是比較寬裕的，因為新城的融資渠道不是很單一，可以通過直接融資、發債、ABS，所有的債務都可以做。銀行融資比例占50%不到，我們還是有一定的規模優勢。

國内是去年10月份開始調控，但是10月份到12月份的銷售額還是比較平穩的。因為中國實體經濟還是比較差，中央制定2017年的政策還是穩中加穩的政策，在要穩定經濟的政策前提下，對房地産的調控政策不會有太大的影響。

再加上每年的固定資産投資都增加10%，去年固定資産投資是60萬億，今年23個省市加起來已經是45萬億，今年固定資産投資，包括房地産投資總額會超過66萬億。我認為中國政府本身也在加大固定資産的投資，從宏觀層面來看對房地産還是利好，雖然對某些城市進行了調控，但是畢竟是對個别城市調控，沒有全部覆蓋進行調控。我認為2017年房地産市場還是會偏趨平穩的狀況。

現場提問：公司所在很多城市都被限購了，會不會考慮進入部分三四線城市進行投資？

王振華：新城會在三線城市主要中心城區投資，像北京周邊，上海周邊，包括南京的周邊。但是不會到河北很偏遠的三四線城市去，會進入一二線城市周邊城市，或者成都周邊城市。我們不會去很中西部的三線城市去，一定是在大城市周邊。

現場提問：大城市供地已經非常少了，公司在拿地方面有沒有什麼策略？

王振華：上海周邊還是有的，上海城市里面的供地肯定會越來越少，像上海、廣州、深圳機會肯定會越來越少。但是我們還是會做一些城市更新、改造項目。

現場提問：新城一二線城市土地儲備比例大概占多少？

王振華：一二線城市占比大概60%左右。

現場提問：吾悅廣場今後越開越多，公司有沒有一個具體的自持比例？

王振華：吾悅廣場現在90%是自持，輕資産項目目前就兩個。

現場提問：公司目前有沒有拿到什麼金融牌照，最想拿到什麼牌照？

王振華：現在還沒有拿到。