直擊業績會 | 時代岑钊雄:公司價值被嚴重低估 資本市場階段性估值

觀點地産網 對于長年堅持集中投資珠三角的時代地産來說，2016年應該算得上是一個擴張年。

據時代地産公布，去年該公司區域布局取得新進展，新進入了深圳、東莞、惠州。其中，在東莞新增土地儲備50萬平方米，惠州新增63.2萬平方米，但未標示深圳的情況。

對此，岑钊雄解釋，目前時代在深圳介入了兩個項目，包括在龍華區收購一個項目，以及在光明新區有一個舊改項目在推進。兩個項目現在已經落地了，公司團隊也在完成相關的手續，但還需要一點時間。

岑钊雄表示，深圳市場短期供應不多，公司一直在尋找合适的投資機會，首先會從舊改項目切入，未來随着在區域的深耕，相信會有不錯的效果。

相較于在深圳市場的低調，時代地産進入東莞市場則顯得頗為高調。過去2016年，時代地産分别以423%、501.7%、411%的溢價率競得東莞橫瀝、石排及茶山三宗土地。

不過，岑钊雄並不認同時代高價拿地的看法。他認為，這些地塊溢價率那麼高，主要是因為起拍價非常低，只有一千多塊，即使溢價四五倍，也是五六千的水平。現在看來當時拿地價格並不高，如果現在這些土地重新拿出來挂牌，當時的成交價可能就是現在的起拍價了。

另外，在被認為傳統三四線城市的清遠持有大部分土儲成為了時代地産在投資方面的另一個關注點。

年報顯示，截至2016年底，時代地産在清遠的土地儲備達356.5萬平方米，占比27.3%，是已進入的八個城市中比例最高的，但去年銷售僅占比5.7%。

“清遠土地儲備量是最大的，但總貨值不是最大的，因為房價與廣州、佛山等城市都有一定差距。”岑钊雄強調，公司在清遠市場是分期開發的，過去2015、2016年都是按比例供應，其實清遠市場去年表現是挺不錯的，所以我們現在在加大供應，接下來對公司的銷售貢獻也會加大。

“作為廣州的後花園，我一直非常看好清遠市場，随着輕軌的開通以及好幾個産業落地，接下來清遠的表現會更好，公司也會繼續加大投資。”

岑钊雄強調，目前時代聚焦的都是在珠三角經濟圈内非常繁荣發達的城市，産業布局也是有延續性和發展潛力。有些城市雖然現在處于調整的痛苦期，但其實更應該關注它們調整後擁有的全新發展動力。

進入2017年，時代拿地預算是135億元。岑钊雄表示，這是根據現金流預計的，未來也可能視乎銷售情況做調整，主要投資方向還是時代聚焦的珠三角城市。同時，時代地産将全年銷售目標定為325億元，将推出600億貨值。

談及時代的小鎮計劃，岑钊雄現場表示，目前在廣州、佛山、東莞、中山都有項目在推進，接下來會逐步落地。其中廣州、佛山、中山項目推進得比較快，希望今年能有産品面世。

據其介紹，目前很多産業領導都跟時代保持着非常密切的關繫，相信會有相當多的産業在時代的小鎮落地，另一方面，時代的小鎮也是他們夢寐以求進入的地方。

去年12月13日，時代地産正式公布小鎮的發展計劃：未來5年内從珠三角起步，投資30個“未來小鎮”項目，總投資金額約9000億元。

除此之外，岑钊雄現場還表示，無可否認公司價值是被嚴重低估的，但資本市場的也只是階段性估值，有一段時間公司甚至不去看股價，我們還是認為一個企業的價值是能為股東、為社會創造多少東西，所以還是多花點心思去把公司業務真正做好。

以下為時代地産控股有限公司2016年度業績發布會現場問答實錄：

現場提問：年報中提到2017年一、二線城市供求局面将有所緩解，是否有這方面的數據，樓價增長是否會放緩？

岑钊雄（董事會主席、行政總裁兼執行董事）：有關一二線城市供求關繫的趨勢，我們是這樣看待的：從國家層面來說，去年下半年限購政策和土地供應政策都出現了轉變，希望16個主力城市的房價上漲不要太快。目前16個主力城市都在加大供應，滿足更多消費者的購買需求，包括廣州從去年年底到今年，都在有計劃加大土地市場的供應量。

土地市場加大供應，未來可供的庫存就會增加，在預期不亢奮的情況下，2017年要比2016年較為平穩，這是我們的判斷。

現場提問：年報中說到時代地産新進入了深圳，但土地儲備中深圳是空缺的，今年在深圳市場有怎樣的計劃？

岑钊雄：時代地産一如既往地在以廣州為主的珠三角城市進行布局，因為我們是在廣州發展起來的企業。而廣州一直有衆多投資機會，不僅僅是廣州，還包括以廣州為主的周邊城市，如佛山、清遠，都與廣州關繫密切，我們會在這些區域持續投資。

而深圳市場方面，去年介入了兩個項目，包括在龍華收購了一個工廠，在光明新區參與了舊村改造，這兩個項目目前已經落地，團隊正在推進，深圳的舊改是需要時間的。深圳短期項目供應不是特别多，公司将同步尋找合适的投資機會，從舊改項目切入，相信随着在深圳不斷的深耕，未來将會有不錯的項目。

現場提問：2017年公司銷售計劃、可推貨值是多少，未結轉的部分有多少？清遠的土地儲備占比比較高，但銷售額只占全年的5.7%，是否意味着清遠項目去庫存比較緩慢？

雷偉彬（首席财務官兼聯席公司秘書）：今年銷售目標是325億元，與去年相比上升了10.8%，今年的貨值大概是600億元。今年已鎖定結轉部分，按照數據反饋，預計會比去年上升20%左右。

岑钊雄：清遠的土地儲備面積占集團的量是最大的，但是總貨值不是最大，畢竟清遠的房價與廣州和其他城市相比有一定的差距。清遠的土地儲備正在分期進行開發，2015年、2016年按比例進行供應。

2016年清遠的銷售是不錯的，拿到預售證的部分均已賣完。目前正在加大供應量，接下來清遠對集團的銷售額貢獻會有所增加，我們也會同時加大對清遠的投資額。

我看好清遠，因為它是廣州的後花園，跟廣州的關繫密切。廣清高速拓寬已完成，廣清輕軌今年将落地。清遠還有幾個産業項目或者是綜合大項目，陸陸續續落地，對清遠整個城市的建設，下一步産業的發展，如何吸引更多的人到清遠等都有很大的幫助。接下來，時代在清遠的表現會做得更好。

現場提問：今年公司派息增加了一倍，未來派息的比率是否會維持在30%的水平？今年公司買地預算是多少，是否比去年大幅度的增長？另外，公司2015年和2020年有到期的債券，是否會到期提早贖回，是否會重回美元市場進行發債。

雷偉彬：派息政策會一一考慮到現金流、淨負債比率以及股東回報等情況，三方面會進行平衡，再進行派息。今年買地現金的預算是135億元。

債券贖回方面，今年一月份的時候，公司發行了一筆3.75億美元債，打算提早贖回2019年到期的3.05億美元（12.625%）的高息債券，預計會在三月份提前贖回。

至于今年融資的計劃，我們希望公司融資是多元化、靈活的，境内境外都會考慮，同時也要看公司自身的發展，視市場的情況而定。

岑钊雄：派息以往定的原則是不低于20%，過往兩年都是按照20%進行派息，2016年為什麼進行調整，主要是根據盈利的水平和現金流的水平。随着公司利潤的增加，希望與衆多股東分享公司的進步，所以2016年的派息提高到30%的水平，希望可以保持這一比例，使股東真正地分享公司發展帶來的收益。

土地購買一直以來都是按照現金流比例進行安排，原則上按照現金流入40%到50%之間，今年預計135億的的現金流可以購買土地。随着銷售額實際的變化，會有一點點的變化。今年土地增量地推出，但不一定全部參與，我們會聚焦關注的幾個城市，加大這些城市的投入。

現場提問：去年時代地産重頭發展特色小鎮項目，今年特色小鎮發展到怎樣的程度，預計投入多少，目前是否有意向的企業想進入？

岑钊雄：特色小鎮是國家層面倡導建設的，這一提議非常好，這是在原來新型城鎮化的基礎上更加具體。現在主要經濟圈周邊城鎮産業布局比較零散，因為産業慢慢地衰落，令到這些城市也衰落，導致人口涌入到大城市中，使大城市的負荷非常大，因此國家倡導将大城市周邊的小城鎮發展起來，可以解決到很多問題，人口可以分流，使得人們不僅僅可以在大城市中住下來，獲得好的工作和好的工作環境，還可以在大城市周邊有更好的就業機會，周邊物價也沒有那麼高。

基于國家層面的推動，時代地産是積極的參與者。目前已經在廣州、佛山、東莞、中山這幾個區域簽署了相關合作意向，接下來會逐步地落地。目前佛山、廣州、中山的項目推進比較快，希望今年可以提供産品出來，讓消費者和産業向特色小鎮聚集。

目前，時代與産業領導者保持密切的關繫，相當多的産業會在我們的特色小鎮中落地，並且開展他們的業務。這些地方是他們夢寐以求想進入的區域，時代是他們非常重要的合作夥伴。

現場提問：特色小鎮中提到廣州、佛山、東莞、中山落地一些項目，具體的位置在哪里？去年公司在東莞一次性拿了三塊地，都是高價地，溢價率達到400%到500%，您如何看待東莞未來的發展，如何評估其中的利益與風險？

岑钊雄：廣州、佛山、東莞、中山都屬于珠三角非常核心的城市，時代小鎮項目所在的地方也是非常好的地段，具體信息接下會公布。

東莞的投資，大家覺得溢價率比較高，為什麼東莞的地價有400%-500%的溢價，主要是因為起拍價非常低，只有1000多塊，就算翻四番，也就是五、六千元。在這種背景下，其實地價並不算非常高，如果這些地現在拿出來重新拍賣，估計當時的成交價就是現在的起拍價。

時代目前聚焦的城市都屬于珠三角中最繁荣，最發達的城市，産業布局由延續性而且很有潛力。有些城市為産業升級做出了非常多的努力，努力過程中總有一些調整，但大家關注的焦點是調整過程中遇到的困難，沒有關注到痛苦之後全新的發展動力。大家只關注了數據的部分，沒有關注數據的完整内容，所以反映的内容並不是很客觀的。包括東莞、佛山、廣州，在轉型的過程中都付出了很多的努力，但報道得並不是很多，比如東莞被報道的大部分是負面，正面的内容報道得比較少。

新的産業可以帶來新的投資機會，引來不一樣的人才，一個區域的變化不是簡單一兩句話可以說得清楚。目前時代投資的區域都是中國經濟最繁荣，最有活力的地方，給予一定的時間，就會完全的不一樣。

現場提問：未來一年東莞、惠州是否會有更大的布局計劃，未來深莞惠的占比大概有怎樣的提升？

岑钊雄：東莞、惠州肯定會加大投資，這兩個區域我覺得是目前珠三角最好的區域了，接下來會積極地參與這幾個地方的項目。

現場提問：去年三、四季度開始，有些企業拿地後，引進其他合作者進行地塊的開發，時代在2017年對未開發的項目，是否會考慮合作開發的方式？

岑钊雄：合作是一種趨勢，未來肯定有更多的合作，與不同的企業，與不同的機構，而且會持續的。

現場提問：在金融體制改革中，去年房産增值稅推出，對企業的影響如何？

岑钊雄：有關房産稅的問題，大家並不陌生。地産領域涉及的稅種比較多，在國家開征增值稅之前，實際上就有土地增值稅，這是比較重的稅種，對我們的利潤有比較大的影響。去年開始實現了營改增，新項目基本上實現了從營業稅變成增值稅。目前來看，與預期差不多，地産行業出入不是很大，沒有降沒有漲，感覺差不多。

現場提問：港股近期整體向好，有一種呼聲認為，内地的房企會迎來估值修復或者是估值提升的可能，公司高層對此是如何看待的？

岑钊雄：對香港的資本市場我們沒有辦法預估，但對于時代目前的股價，我覺得是嚴重低估的。上市三年多，給我最大的感受，企業要做好本身。資本市場可能是階段性的估值，不是永久性的，公司的價值最後還是在于要為股東和社會創造多少的價值。有一段時間我們甚至不看股價，還是花點心思，把時間放在如何将業務做好，現在來看，慢慢地也有回報了。