龍湖南京31億低調搶地 天街商業擴張中的規模與利潤

觀點地産網 3月30日，南京土地市場迎來NO.2017G01-08号8宗土地的網上拍賣，包括3宗純住宅用地，2宗商辦用地和3塊商住地。

不出意料，6宗涉宅用地全部遭舉牌至封頂價，轉為搖号确定歸屬。

在房企蜂擁搶奪涉宅用地之際，龍湖把目光瞄向了相對“冷門”的商辦地，最後以31.4億元将當日拍賣的NO.2017G07、NO.2017G08兩宗商辦用地收入囊中。

南京龍湖官方微信宣布，根據規劃，兩宗地未來均拟打造天街繫商業産品。至此，龍湖在南京已經落下三個天街項目。

早前2月15日，龍湖還成功競得蘇地2016-WG-76号地塊，拟打造在蘇州的第二個天街項目。

市場人士告訴觀點地産新媒體，龍湖在商業物業的發展上正在加速。同時，近兩年随着地價不斷攀升，住宅利潤空間被壓縮，加大持有型商業物業的投入，是龍湖穩定毛利和淨利的重要手段。

年報數據顯示，2016年龍湖物業發展業務結算的毛利率為27.6%，受商業物業較高毛利率帶動，總體毛利率達29.1%。

兩月落地三天街

據觀點地産新媒體了解，NO.2017G07、NO.2017G08兩宗商辦地均未設置最高限價，但純商業的性質也注定競争不會太激烈，地塊均當場成交。

其中，NO.2017G07地塊僅經過四輪競價，便被龍湖子公司南京中恒星置業有限公司以18.8億元，樓面價7776.88元/平方米競得。

該地塊位于建邺區新城科技園D-23地塊，東至創意路（規劃），南至胡家閘河，西至雲龍山路，北至楠溪江東街。用地面積48348.43平方米，容積率≤5.0，起始價18.5億。

緊接着，龍湖另一家子公司南京金名城置業有限公司經過近半小時的競價後，以12.6億元、樓面價4967.66元/平方米競得拿下NO.2017G08地塊。

出讓公告顯示，NO.2017G08地塊位于高新區軟件園商業配套服務1号地塊，東至匯源路，南至文景路，西至星火路，北至匯賢路。用地面積63410.14平方米，容積率1.01≤R≤4.0，起始價為9.3億元。

南京龍湖官方微信宣布，根據規劃，兩宗地未來均拟打造天街繫商業産品。至此，龍湖在南京已經落下三個天街項目。

南京業内人士尹霄飛認為，G07地塊位于河西闆塊，這個闆塊目前是南京地價和房價最高的區域，加上青奧會的時候已經把周邊基礎設置建設好，潛力是比較大的。G08地塊位于江北高新區，屬于規劃熱點區域，但位置較偏，商業氛圍不算濃厚。

尹霄飛同時指出，目前南京商業處于更新換代的階段，以往那種比較老的商業綜合體慢慢淡化，需要有新意的東西出現。龍湖雖然之前在南京已經布局了一個天街項目，但還沒有開業，看不到它的運營效果，所以也不好評價，商業最重要的還是要做好運營管理。

此外，根據兩地塊的商辦性質，加上“一展空間”以龍湖購物中心為依托的性質，上述兩項目很多可能成為龍湖擴張“一展空間”的地點。

另值得一提的是，算上南京新入袋的兩個項目，龍湖今年以來已經落地了三個天街項目。

早前2月15日，龍湖成功競得蘇地2016-WG-76号地塊，成交價17.5億，樓面價17479元/平方米，溢價率42.27%。

于拿地後，蘇州龍湖地産營銷總監黃萬松表示：此次拿得地塊以商業為主，龍湖或将此地打造成龍湖在蘇州的第二個天街。

商業擴張中規模與利潤

2011年開始，龍湖開始提出要把每年回款的10%投在持有商業上，包括買地、建造。其中，購物中心作為龍湖進軍行業選擇的唯一業态，經過六年以來的發展已經逐漸規模化。

據最新數據顯示，截至2016年底，龍湖投資物業全部為商場，已開業商場面積為193.84萬平方米（含車位總建築面積為251.69萬平方米），整體出租率達到95.1%。主要在建的商場為6個，合計在建面積為76萬平方米。

根據龍湖公布，2017年還将有五家商場陸續開業，分别是杭州濱江天街、蘇州時代天街、重慶U城天街、重慶源著天街、上海寶山天街。2018年常州龍城天街開業。

從計劃新開業五家商場，到兩月連下三子，都可以看出，在持有型商業的發展上，龍湖的力度並不少。

持有型商業一直被诟病回報周期長、資金沉澱量大，因此對于持有型商業不少開發商态度都相對謹慎。

對于龍湖選擇加大投入的選擇，市場分析人士指出，一方面是住宅市場面臨天花闆，加上近兩年地價不斷攀升，住宅利潤空間也在不斷被壓縮，另一方面，持有型商業物業成為了龍湖穩定毛利和淨利的重要手段。

年報數據顯示，龍湖投資物業不含稅租金收入人民币19.1億元，較上年增長35.2%。其中，天街、星悅荟、家悅荟租金占比分别為86.8%、11.4%和1.8%，租金收入的增長率分别為37.2%、26.7%和5.3%。

過去三年，若單從物業發展業務結算毛利率來看，2014-2016年分别為24.95%、26.2%、27.6%，同比增幅均為0.5%。

其中，2016年，若加上商業物業較高毛利率的影響，龍湖總體毛利率達29.1%。

龍湖首席财務官趙轶曾透露，龍湖商業毛利率達到74%。相較之下，明顯比物業發展業務高出一截。

在利潤方面，CEO邵明曉曾介紹，2016年收租業務整體利潤為約8%，利潤占比保持每年兩個百分點的增長，預計2017年占比為11%，到2020年可達20%。

可以預見的是，較高毛利率的持有型商業将成為龍湖利潤增長的重要法寶。

在持續擴張持有型商業之外，龍湖2016年中宣布推出長租公寓“冠寓”品牌，並已進入規模化擴張階段。

邵明曉透露，對于冠寓，龍湖内部的鋪排是每年新開房間一萬到一萬五千間，第三年達到10億以上的收入規模。

據了解，長租公寓的毛利率目前大概在35%左右，雖不是特别高，但依然高于物業發展業務不到30%的毛利率水平。

因此，市場預期伴随着這部分業務納入報表，龍湖整體毛利率及利潤率亦将出現一定拉升。