綠城中報會實錄 | 曹舟南：未來2-3年是房地産行業最復雜、難受時期

觀點地産網  8月28日一早，綠城中國披露了2017年業績報告顯示，在過去的半年，綠城中國在銷售總金額、淨利潤、股東應占利潤以及每股盈利均有大幅度的提升，但該業績的發布卻引發了綠城股價在當天下挫。

關注的焦點在毛利率上，對此，綠城中國首席财務官馮征表示，統計期内，公司毛利率達到27.5%，相比去年同期25.3%有所提升，其中在一二線城市有項目的毛利率高達30%以上，但受公司三四線項目低毛利以及個别項目虧損的影響，所以整體有所拉低。

行政總裁曹舟南則表示，統計期内結算的項目是2014年之前的項目，有一些歷史遺留的項目問題，但是2015年以後的項目都是自己參與拿地的，對這些項目非常有底，毛利率是非常高的。

對于股價下跌的情況，曹舟南有些無奈地反問：“香港市場怎麼還是個投機的市場，像綠城中國這麼結實、穩健的公司，大家不知道怎麼來解讀它，從土地儲備、房價、面臨的市場變化、負債率、财務費用、資産結構來看，今天漲了10%才對”。

他也表示，這也有可能是個别投資機構對綠城中國業績了解不夠，不過沒關繫，股價的高低不完全反映公司的價值，不同的人有不同的認識。

“出售商業資産将是常态”

從披露的中期業績報告來看，綠城中國2017年上半年的成績也不乏亮點：銷售總金額為595億元，完成全年千億目標的六成，較去年同期增長31.1%；實現收入為104.5億元，同比增長7.9%。

其中，在利潤方面綠城中國上半年的表現有着更大幅度的提升。1-6個月，綠城中國實現淨利潤12.7億元，增長56.2%；公司股東應占利潤約12.29億元，較去年同期增長103.5%；每股基本盈利0.46元，較去年同期增長130%。

值得注意的是，在這些上漲數據的背後，綠城出售附屬公司的淨收益無疑是其中最大的貢獻。

據了解，在過去的半年，綠城中國出售了兩個商業項目，其中一個為北京霄雲路項，作價35億，而撇除收購附屬公司時産生公允價值調整對成本的影響，統計期内綠城中國毛利達到28.77億元，而出售附屬公司淨收益則為16.26億元。

出售物業必然将會為綠城中國帶來資金的快速回籠，但在曹舟南看來，出售物業並不是為了給報表“潤色”，而是綠城中國一項即将“常态化”的戰略。

他指出，酒店和商業一些持有型的物業雖然有着“最佳的避稅工具、資産升值工具、現金流工具”三大功能，但同時這些資産本身的經營能力很難覆蓋基本的财務費用，持有型物業比例過多正帶給綠城中國極大負擔。

“尋找機會出售是我們的戰略，未來綠城中國在條件合适的情況下會逐步出售部分持有物業，這是常态，甚至有一些項目即使很不錯，但我認為它未來的毛利率滿足不了我基本的淨利需求，也存在被出售的可能性。”

這也意味着，在歷經了“融綠”、中交入主等事件之後，曾經以品質為第一追求的綠城也要在房企規模競賽中加快速度。

綠城中國執行董事李永前暢談未來的投資方針時就提及，公司将聚焦于進戰略城市、重點城市品牌落地、開發模式創新等類型項目，重點傾向于高毛利率高周轉率的短平快項目，力求實現資産零沉澱，提升投資效率和效益。

“一定要把公司做得非常結實”

綠城戰略上的調整很大程度上是源于其“慢”與“快”的根本矛盾，而曹舟南則指出其中的市場緣由。

與一年前在回應規模問題時語出驚人相似的，曹舟南在此次業績會上則分析認為“中國内地房地産市場已經兵臨城下”，並表示其一年前業績會上的表态已經不幸言中這一現象。

據悉，在此之前業績會上，曹舟南對媒體抛出“崩盤論”，指出“抛開有質量增長的規模就是找死，做得越大死得越快”，如今他再次表示對去年在4月-9月份期間拿下高價地的企業擔憂。

他認為，大概至明年年初房價将往下走，通過土地增值獲得增值的模式已經失去了效用，而未來2-3年是房地産行業最棘手、復雜、難受的時期，再之後則有機會。

曹舟南表示，綠城中國在兩年前就在等這樣的市場到來，未來兩年只要保持每年銷售1000-1500萬平方米的土地儲備，然後再進行反周期投資，“到2020年，公司再拿出前千億現今去進行布局都是可以的”。

正是基于這樣的考慮，面對綠城在土地儲備、規模等與行業第一陣營的房企有不小的差距之時，曹舟南表示，“時此刻，今年中報會上，我今天坐在這里還是非常淡定，哪怕到2020年，綠城還是非常安全的”。

事實上，綠城中國過去的調整中的确有一定成效。據曹舟南透露，在2016年初啟動三四線城市換倉計劃以來，綠城三四線項目截止目前的銷售貢獻額達到了600億元，而2017年下半年一二線城市可售貨源約239萬平方米，可售金額約人民币603億元，占2017年下半年可售金額的71%。

曹舟南表示，公司近三年在負債結構方面做了非常好的調整之後，下一步的動作就是做資産結構調整，他一再強調“一定要把公司做得非常結實”。

以下為綠城中國控股有限公司2017年中期業績發布會問答實錄：

現場提問：根據報表你們出售附屬公司的淨利潤是16.26億，剔除這個淨收入之外你們今年房地産這一塊是不是虧損的？為什麼虧損？

管理層在介紹的時候提到你們可能會有小鎮方面和保障房方面的介入，能不能具體介紹下綠城在介入雄安的具體方式，包括有哪些業務，有沒有實質性的動作？

馮征：關于利潤的問題，我們有一次性的出售項目導致有16億的收入，除了這一塊我們稅前的總利潤是20億，也不至于說我們其它項目是虧損，沒賺那麼多是一個情況。

主要是我們項目出售結轉收入的問題，因為我們為了保持産品質量，在三、四線城市我們的質量和一、二線城市一樣，所以我們三、四線城市毛利一直非常低。雖然現在銷售上來了，但是它的價格並沒有上來，我們在三、四線城市的毛利都是在十幾的水平，一、二線城市可以維持到30%到40%。

這期内結轉的項目里面也有兩三個項目是處于虧損的，所以影響了整個利潤。我相信未來高毛利時代肯定不存在了，因為現在地價已經很貴了，再加上政府有限價的措施，很難取得高毛利。我們的财務都是真實的把公司的情況反映出來，不會說哪一年突然出現很大的虧損，每一年是什麼情況就是什麼情況。

李永前：上半年國家提出雄安新區戰略，也是内地一件大事，從國家提出這個戰略以來，中交集團，包括綠城中國都非常積極地介入。據我目前了解，雄安新區的規劃還沒有正式出台，但是規劃出台的過程中我們和雄安新區管委會進行了若幹次對接，雄安新區管委會也去了中交集團拜訪，我們作為成員企業全程參與。

雄安新區非常明确提出，歡迎綠城參與雄安新區建設，包括這幾個方面，第一個，保障房建設，希望我們介入；包括公租房，因為綠城在保障房、公租房在業内取得了非常好的社會效應，尤其是在浙江，他們希望我們在這方面參與。

第二個，在特色小鎮建設方面，綠城中國這幾年在特色小鎮方面取得了長足的進步，下一階段雄安新區也有這方面的需求，也希望綠城參與特色小鎮的建設。

第三個，舊城改造方面，雄安新區包括三個縣城的整體改造，也非常希望綠城作為雄安新區三個縣舊城改造中扮演主力君的角色，甚至提出這個設想，能不能承擔一個縣城的城市改造，我們也在做相關的技術準備工作。

第四個，關于城鎮基礎設施和産業投資方面，我們可能會攜手中交參與這方面的建設。這是雄安新區在項目推進建設過程中，我們初步規劃的幾個方面建設。現在中交已經成立了專門的工作組，我們綠城中國也成立了相應的工作小組，正在積極推進並配合工作，一旦雄安新區整體規劃落地，我們參與雄安新區建設的步伐會加快。

現場提問：我有兩個問題，剛剛你們也提到除了出售之外的收益，你們的毛利有27.8%，但是如果剔除出售項目的利潤，你們的毛利不超過20%。相比今年上半年出售了一些比較好，均價比較高的項目以外，真實的毛利率可能還並不是太好，其中的原因是什麼樣，預計全年的毛利率會維持在什麼水平？

公司今天股價的波動反映了公司的業績，公司對這個怎麼看？

曹舟南：非常高興今天在座的都是老朋友，每年兩次，我嘴比較毒，去年也是這樣，我說中國内地房地産市場已經瘋了，哪個行業有這樣的商業邏輯關繫，當時面粉比面包貴，我個人判斷内地房地産市場即将要崩盤，風險很大，這是我去年講的。我嘴巴很毒，不幸被言中了。我現在擔憂，去年4月份到9月底内房企拿的地怎麼辦，因為現在的房子不僅限購、限價，還限貸、限售，所有的報批價格和預售證都被當地政府所限制。廣州和南京甚至出現了地價多少，預售證價格就多少。

為什麼說這樣的話，我當時就說了一句話，抛開有質量增長的規模就是找死，做得越大死得越快，這是我去年講的話，抛開有質量的增長，追求規模，規模越大死得越快，也不幸被言中。

此時此刻，今年中報會上，我今天坐在這里還是非常淡定，根據我這樣的觀念指導思想，這幾年綠城中國拿的土地我心里非常有底，今天報表披露的現金只有367億，坦誠告訴對，我今天賬上現金接近600億，還有一兩百億都是一、兩年到期，我在想，我明天就把這一、兩百億債還了算了。

中國内地房地産市場已經兵臨城下，綠城2017年上半年反映的問題還是在2014年底結轉的項目上，毛利率問題，到年底就會反映我們公司這幾年的真正發展的價值，項目的價值可以反映出來。今年上半年中報反映出來的是2014年的項目，甚至更早的項目，這背後的原因我不想說太明白，綠城在那段時間發生了很多故事。

至于綠城出售物業大家要有心理準備，綠城相比其他内房企業有什麼問題呢？綠城的自持比例相對比較高，比如酒店，比如商業，這個大家都知道，請媒體朋友也要有思想準備，随着内地房地産市場的變化，我想把這塊資産逐步做輕，大家一定要理解。

從現在來看持有物業的比例會給我帶來負擔，比如說酒店，酒店有三大功能，最佳的避稅工具、資産升值工具、現金流工具，但是酒店本身的經營能力很難覆蓋基本的财務費用。今天我把話說在這里，未來綠城中國在條件合适的情況下會逐步出售部分持有物業，這個是常态。並不是因為我報表難受了，我要賣掉一些物業，不是的，這是我的戰略，尋找機會出售是我們的戰略。甚至有一些項目即使很不錯，我認為它未來的毛利率滿足不了我基本的淨利需求，也存在被出售的可能性。

下一步我總體項目進一步提高所有項目的權益，我要把資産負債率降下來，把負債逐步縮小。綠城中國近三年的時間負債結構做了非常好的調整，負債率明顯下降，财務費用降低。

但是我下一步的動作是資産結構調整，我一定要把公司做得非常結實，大家都非常關注内地市場和行業變化，我不知道大家對目前内地房地産市場有沒有深刻的研究，我覺得現在已經是“兵臨城下”。我今天坐在這里還很輕松，我哪怕到2020年，綠城還是非常安全。我看了其他公司的情況，萬科現金也就700億，綠城中國現在将近600億的現金在賬上。

大家都知道房地産的特性，你說土地還投不投，不知道現在怎麼辦，為什麼？我認為到今年年底，樂觀一點到明年年初，房價一定是往下走，這是沒有辦法的，這是國家戰略，要控制房價，房子是用來住的，不是用來炒的。

前年拿得那麼高的土地，内地開發商都是用高地價以博取未來的高房價，這是所有内地房企的開發和商業模式。原來高地價拿了以後，現在的商業模式被剪斷了，房價要跌不是增長，但是你拿地的時候是按照今天拿高地價博取未來高房價的模式，我不知道大家怎麼辦。更擔憂的是儲備量很大，明年萬一下降了10%、20%怎麼辦，比如拿的地里面地價是3萬元，掉10%變成2.7萬元，再掉10%就變成2.5萬元了，你承受得起嗎？因為房價都控制下來了，地價肯定要下來。我個人認為大家一定要繫統分析。

包括剛才講的股價問題，我今天中午吃飯的時候和同事交流，香港市場怎麼還是投機市場，像綠城中國這麼堅實的一個公司，這麼穩健的公司，大家是怎麼解讀，怎麼來分析。比如說我們把内房股進行分析，它的土地儲備，它的房價，它後期面臨的市場變化，它的負債率，它的财務費用、負債結構、資産結構有沒有分析過，我認為今天綠城中國漲10%還差不多，怎麼今天市場會這樣反映呢，我覺得是個投機市場。

我去年也是跌了，很奇怪，我去年一口氣買了100萬股，今年上午又想買，沒時間而已，去年我買100萬股賺大錢了，今天買了肯定賺大錢。股價的問題不是個别投資人，可能是綠城的業績不好，這個也沒關繫，因為股價高也反映了公司的價值，不同的人有不同的認識。

毛利率我是這樣理解的，從2015年以後買的地的毛利率非常高，這個我非常清楚，現在還在反映2015年以前項目的毛利率，這個受種種因素的影響，這個問題是客觀的。但是大家千萬不要誤解，說出售物業是為了保住毛利率，我們出售項目是戰略安排。

現場提問：綠城中國目前土地儲備有5000多萬平方米，管理層會不會在下半年增加土地儲備，對下半年的市場你們有什麼樣的應對方式？去年4月份到9月份綠城拿地沒有？

最近比較火的國家政策是租售同權，房企介入的是長租公寓，一些地方政府推出100%租售同權的地塊都是給了國企，綠城有沒有在這個層面上介入的想法？怎麼看這個市場？

曹舟南：很難說我現在有沒有總體想法，投資方面，土地儲備也不超過兩年，因為我認為最困難的兩年已經到來了，假設從明年開始，2018年5月到2020年的5月份，甚至到2020年底是中國内地房地産市場最棘手、最難受、最復雜的時候。所以我們的土地儲備里面保證有千億以上，也就是有兩年的銷售量就足夠了，因為後面這兩年會出現很多情況。

現在土地儲備超過上億平方米的同行不知道怎麼辦，比如說杭州市前天出台了新增土地30%用于做租賃物業，上海市今後全部出讓土地幾乎全部做長租公寓，北京是共享産權，我個人判斷全國主要城市這些政策出台完以後，未來新增土地里面40%到50%是租賃物業，也就是長租房。

比如說去年全國一手房交易量是11.64萬億，今年成交量可能會将到9萬億左右，但是因為今年三、四線城市出乎意料的好，估計在9萬億以上波動。大家推算一下，如果現在開始主要城市推出的新增土地里面40%到50%做租賃物業，也就是說未來新增土地里面50%到60%之間，假設以去年11.64萬億為基數，也就是新增一手房銷售明年會降低到6萬億左右，甚至更低。

從另外一個緯度來分析，中國大陸現在人均居住面積超過44.1平方米，城市超過36.6平方米，超過發達國家的基數和標準。從這兩個緯度來講，新增房源市場會被硬生生節流。

現在儲備的土地里面，我們的同行儲備量很大，上億，甚至兩億的都有，我不知道後面怎麼辦。關鍵是你的房價受到了控制，房價受到控制地價肯定會虧。你的自有淨資産三、四百億，比如說我可售儲備一、兩萬億，掉10%就是1000億，掉20%就是2000億，不知道後面怎麼辦。我也不是事後諸葛亮講這個話，綠城中國在兩年前就等待這個時候的到來，在房地産市場出現這樣的變化。

我這兩年始終給我們團隊說絕對不要去拼地價，我始終保持1000億到1500億的一年銷售額，僅屯兩年左右的土地，未來我們也是保持兩年左右的土地儲備。

我早就提出反周期投資，為什麼我們賬上有這麼多現金流，去年我就提出來反周期投資，什麼意思呢？房價、地價往下走的時候，比如說到2020年初，5月份，甚至下半年，那個時候我會拿出上千億的資金拿地。從去年4月份到9月份拿的土地是最高的水平，大家一定要認識中國内地房地産市場非常有意思，今天的高地價以博取未來高房價的商業模式的時代已經過去了，也不可能長久。

關于租售同權的問題，我認為未來長租房的土地來源有兩種，一種是政府在招拍挂的時候有部分土地支持租售同權，支持做長租房。另外一種來源是通過招拍挂與自持物業中來，做長租公寓比重占30%左右。還有一種情況，整塊地在招拍挂的時候就明确是做持有物業，長租房。

前段時間我和杭州市政府，通過其他路徑和相關主要城市的政府進行對接過，現在地方政府都會有投資公司，他們覺得這個地價太便宜了，像上海前段時間推出的土地這麼便宜，要做長租公寓，但是很多人沒辦法拿，綠城中國現在第一大股東是央企中交集團，他都沒有辦法，因為你的比重偏低，30%不到，但是他推出的地價非常便宜。

所以未來長租公寓供地方式有兩種，一種是招拍挂，大概30%來自商品房里面要拿出來做長租公寓。65%來自于整塊地推出的時候就明确了做長租公寓，但是這65%只能給國有投資公司來做。

現在如果按照商品房來招拍挂的時候，現在中國做長租公寓的回報在2%左右，綠城中國上半年平均融資成本在5.6%，很難覆蓋我的财務成本，這一塊物業從經營角度來講比較難以布局。從更大的戰略考量，中央經濟工作會議上明确提出來，REITs、資産證券化一定要配套，不配套就由國家做，地方政府做，國有企業做。

但是反過來講，我們是做市場生意，你說這麼大比例的市場，租賃物業如果不請最有品質的開發公司去做，一旦産生規模化的長租公寓以後，品質一塌糊塗怎麼辦，這麼好的土地，國家給這麼大政策支持，但是如果不讓綠城這樣的品質開發商參與租賃房的建設，我相信會造成極大的浪費，這也是我比較擔憂的問題。

我前天晚上還和一個地方政府談這個問題，綠城怎麼參與的問題，如果政府、綠城中國、銀行三家去做。租賃渠道方面網上阿里巴巴可以參與，但是阿里巴巴沒辦法參與建設和品質這一塊，所以這是非常擔憂的一件事情。我相信這也是國家對房地産市場的重大戰略轉變，在這個重大戰略轉變過程中綠城中國一定會參與建設，我們一定要做最好的長租房，最好的租賃物業給消費者，這是綠城的社會責任，也是綠城給中國消費者的道義責任。

現在坦誠講，現在我們和政府在積極的磋商，希望在這幾萬億的市場中參與建設。我甚至做輕資産也沒關繫，做代建也沒關繫，或者我前面把土地買過來，建設完畢達到交付條件，銀行給我一定的回報，我只要有一個退出機制就可以了，因為不退出我的财務費用覆蓋不了。所以我前期可以參與，交付以後我可以退出，相當于财務投資，做輕資産都沒關繫。我相信綠城中國這一塊一定會和國家政府合作，我相信動靜會很大。