業績會直擊 | 中駿黃朝陽：看明年有沒有機會突破千億（更新實錄）

觀點地産網 春雨蒙蒙三月至，又是香港一年業績會時。每年這個時候，剛公布完去年銷售額的大多數房企，都會向外界再宣布一個更高的新目標和今年發展計劃，以飨資本市場。

3月15日，是中駿置業控股有限公司的2017年全年業績會時間。這一天，中駿董事會主席兼總裁黃朝陽也在會上提出了一個比去年三年千億更明确的目標——今年500億，明年達到800-900億，2020年突破千億。

按照去年增長41%至332.47億元的銷售額計算，今年中駿要達到500億規模的話，同比增幅至少要在50%以上。

黃朝陽的這一新目標顯然是在中駿土地貨值拓展基礎上确定的，據其介紹，今年中駿的可售資源将超過800億，如果加上近一兩個月買的地，或可超過1000億。

黃朝陽直言，中駿的投資走在銷售之前，“投資代表未來，現在買的地決定後面你這個規模會怎麼樣。”

介紹去年業績時，中駿執行董事兼副總裁黃攸權就多次強調稱，中駿去年做的非常好的地方，就是在土地拓展方面取得很大的突破。

觀點地産新媒體獲悉，在2016年全年新增項目只有9個的情況下，中駿在過去一年時間里攬下了全國一二線及周邊城市38個新項目，新增土地儲備達645萬平方米，總成本321.67億元。

但黃攸權所指的突破並不止土地的量，還有成本。年報顯示，中駿去年新增的38個項目中，只有6個擁有100%的權益。

從獲取方式看，38個項目僅有9個屬于招拍挂，收購的有14個，還有15個是與其他開發商合作的，因此雖然土地總成本價超過300億，但平均土地成本僅為4990元/平方米，中駿的權益土地金占比78%，約為251億元。

與越來越多的房企一樣，多元化拿地方式被中駿視為快速擴展規模時控制土地成本的良方。黃朝陽判斷，由于整體資金盤面收緊，其預計今年下半年将會有更多更好的投資擴張機會。

一同出席業績會的财務總監李少波則透露，今年中駿已計劃好拿出200億預算繼續擴大土地儲備，且這還只是中駿的權益部分。

而黃朝陽則補充表示，中駿的融資成本還有進一步下降的空間，“有融資的空間我們就有進一步投資的機會。”

觀點地産新媒體了解到，目前中駿的整體融資成本約為6.5%，而在業績會的前一天，中駿恰好宣布了分别為31.72億港元、900萬美元兩個批次的定期貸款融資，利率為香港銀行同業拆息及倫敦銀行同業拆息加3.3%，整體融資成本僅在6%左右。若按此計算，将可繼續降低中駿的整體融資成本。

不過，通過融資獲取資金畢竟會在一定程度上推高負債率，而中駿希望将負債率控制在80%之下，因而除了加大土地投資力度，中駿亦找到了快速回籠資金的方法。“如果資金的周轉快的話，其實是不會産生更進一步的負債，這方面我們已經考慮到。”

為了加快資金周轉的速度，去年中駿開始在内部推行強制性的跟投機制，要求項目及總部的管理層都必須要跟投，每個項目的跟投股權上限是10%，下限是5%。

黃攸權介紹道，中駿實行跟投計劃主要解決兩個問題，一是控制風險，二是做大項目利潤，“現在看起來效果非常好。”

此前中駿的標準是拿地到銷售周期是8個月，實行跟投後，管理層為了提高利潤回報率，往往會加快到6-7個月，最快一個項目甚至在拿地後4個月20天就進入了銷售階段。但為了保證有一定的回報率，管理層會從拿地前就開始考慮項目的各方面條件，從而更好地控制風險。

提到跟投制度，黃朝陽似乎也是頗為欣慰，高興之余還透露，推行跟投制度後管理層内部鬥志十分激昂，並希望在明年就突破1000億。

“整體計劃是今年500億，明年800億、900億，後年突破千億，我們這個千億計劃是做一個千億級的企業，所以千億不是上限。”

以下為中駿置業控股有限公司2017全年業績會現場問答實錄：

現場提問：剛剛說快周轉最快是不到5個月時間，平均的開發周期是多久？另外關于三年千億目標，具體的發展計劃是怎樣的？今年毛利率是有一定的提升，原因是什麼？接下來毛利率能不能繼續保持增長，或者是希望毛利率能夠達到什麼樣的水平？

黃攸權：從拿地到開盤標準是8個月。因為我們現在跟投，所以他們為了快速的收回資金都往前排，現在6個月，7個月還是比較正常的，5個月是比較特殊的。

現場提問：能不能再詳細說一下跟投，您剛提到跟投效果非常好，體現在什麼方面？

黃攸權：我們每個項目跟投是強制跟投，管理層一定要跟，每一個項目我們拿出10%的股權給到班子，上限不能超過10%，下限不能低于5%。

包括買地，前期的投入，就是完全按照正常的股東合作投錢。為什麼說它的效果非常好？

第一個，按照標準作業時間從買地到開盤8個月，現在因為管理層要提高他自己的投資回報，往往會把這個項目往更緊的去排，6個月，7個月，這樣子可以提高他的回報率。

第二個，因為我們是強制要投，管理層買的項目一定要投。從風險管理控制來講，他拿項目的時候他就要考慮，如果這個項目不好，拿了你自己投資，肯定就要虧進去了。所以項目風險管控其實得到非常好的控制。

黃朝陽：跟投是項目的管理層要跟投，總部的管理層也必須要跟投。有些可以選擇投，也可以選擇不投。但是有些關鍵崗位的人，地是你買的，财務是你測算的，營銷是你定的，說可以賣的，那你就要跟投，強制性的。

内部管理核心是管人，管人就是管人性，其實這個還是符合人性的。因為當他把這件事情利益綁在一起，肯定發力就形成一個很大合力，效率就高了。

另外關于三年千億計劃，我們要突破500億，2018年我們合約銷售的目標就是500億。明年我們希望能做到800、900億。

因為推出了跟投制度以後，管理層内部的鬥志還是非常激昂，内部其實是希望看看有沒有機會明年突破1000億。整體計劃是今年500億，明年800億、900億，後年突破千億。我們這個千億計劃是做一個千億級的企業，所以千億不是上限。

現場提問：但是這兩年的買地資金比較高，追求千億目標，要進一步提高負債率？

黃朝陽：我們去年銷售創新高，買地也是創新高。如果資金的周轉快的話，其實是不會産生更進一步的負債，這方面我們已經考慮到。在擴大規模的同時，我們還是會繼續控制在80%左右的這條線，這一條負債的線。

現場提問：能否介紹一下長租公寓和空間的整體的詳細的情況。

黃朝陽：我們去年開始進入長租公寓，從大的層面上叫Fun+幸福生活生态圈，面向未來消費升級。

Fun+有幾個，一個是長租公寓，中文叫方隅，英文叫Funlive，短期50萬間，長期可能要做到100萬間。第二個業态Funwork，就是聯合辦公，第三做健身跟健康，叫Funsuper，包括原來的商業辦公，物業，整個要打造的叫Fun+幸福生活生态圈。 

我們同時提出了“IFun”，希望打造一個互聯網跟AI的平台，能把這些業态，剛才講的長租公寓、聯合辦公、商業購物中心、辦公、物業、包括健身健康，還有一部分教育，整個打通，建立一個面向未來，會升級的體驗生态圈。

長租公寓中駿是重資産跟輕資産互相結合，重資産方面我們成立了“中駿方隅資本”，要建立一個基金，重資産開發完以後就把項目賣給這個基金，通過這個基金來解決重資産變為輕資産，第二個就是叫輕資産模式，重資産跟輕資産兩者要互相結合起來。

現場提問：公司去年銷售的權益占比大概多少，現在的整體占比是多少？今年的毛利率還能保持到30%以上的水平嗎？今年的可售資源占比大概有多少？

李少波：去年買地的332億里，中駿權益占比78%，整個土儲占比三分之二左右，毛利率今年是34.1%，随着一二線城市交房，基本上陸陸續續會增加，保持在30%是肯定的。可售資源今年會超過800億。

黃朝陽：如果加上這一兩個月買的地，超過1000億。因為第一季度買的地是有可能在第四季度就開盤。

現場提問： 今年有沒有大概的買地計劃，拿多少錢來買地？

李少波：買地權益部分大概會在200億左右。

現場提問：在長租公寓已經投入了多少資金？這兩年國内以長租公寓也有一部分在A股上市，中駿也比較重視在長租公寓，這塊有什麼計劃？

黃朝陽：現在投入的資金大概有20億左右。今年輕資産的投入大概預算在30億左右，這個實現以後，每一年的租金收入大概就有20幾億。但它是滾動開發的，投一期5萬間以後，就不斷有出租有收入，不斷的滾動。

資産證券化這塊，我們肯定會積極考慮。輕資産的模式肯定是重點考慮。

現場提問：明年可以達到20億？

黃朝陽：明年基本上可以實現。

現場提問：多少間？

黃朝陽：5萬間。

現場提問：投資物業部分，去年增長了30億左右，但是租金收入卻有所減少，為什麼？

黃攸權：主要增長還是上海的寫字樓比較多，未來在一線城市，北京、上海、深圳還有一些好的地段，會做一些持有性的商業，當然可能是辦公。租金下降不下降我倒沒關注這個。

李少波：我說一下，你看的應該是報表的數據。因為去年上海的辦公樓，還有南安的商城MALL這些項目去年其實都是在建，在建都是在投入的，所以整個帳面價值是在上升，但因為還沒有真正投入到運營當中，所以其實還沒有産生收益。接下來在18，尤其是19年，随着交房，租金會逐步。

現場提問：剛才提到淨負債是70%，今年融資成本方面有沒有下降目標，公司入帳大概多少？

李少波：淨負債保持在80%的上下。另外還有融資成本，還是會有進一步下降的空間。我們昨天晚上剛發了一個公告，在整個香港融了大概31.7億港元，再加上900萬的美元。這一塊的利息是香港銀行同業拆息，倫敦銀行同業拆息加3.3%。這個數字跟今年6.5%的平均融資成本，還是有一定的空間，可以減下來。

現場提問：去年上半年到8月份的時候，中駿拿了34個項目，全年是44塊地，下半年拿地有趨緩的趨勢，為什麼？今年拿地會不會延續比較緩的節奏？

黃朝陽：其實也沒有什麼特别的節奏，就是必須要符合我們的投資價值。去年拿了44塊地，全部是底價、低價。現在拿地已經是一個技術活了，全覆蓋去研究，不會說今天有地看一下，明天沒看。

其實我們所有進入城市的已經土地全面覆蓋，這樣的話才能找到一些機會，比如有沒有低價、底價合作機會，或者一些價值判斷别人看不到，我們能夠看得到。或者說里面有持有型的物業可以做長租公寓，别人又不做，這個時候就有機會了。

其實沒有按特别的時間來分配這個事情，有合适的，可能10月份買5塊地也可以，沒合适的可能1塊地也不拿。我們始終堅持不去碰高價地。

你看我們今年1、2月份的土地投資排名第16名，去年在土地投資排29名，大家也看到去年的投資是走在銷售的排名之前，投資代表未來。現在買的地決定後面你這個規模會怎麼樣。

前面投資也是走在銷售更前面，而且還都是低價或者底價這種态勢，所以我們投資工作，整體來講還是比較好的。今年可能下半年的機會會更好，因為整體資金的盤面相對比較緊張，可能帶來更多的投資機會。

現在中駿的負債率降了比較多，所以我們有融資的空間，有融資的空間就有進一步投資的機會。