業績會直擊|雅居樂陳卓林：我才50多歲，就問我接班問題？（實錄）

觀點地産網 因為李嘉誠宣布退休的事，最近出席業績會的地産老總屢屢被問及二代接班計劃。已經做到5500億規模的楊國強說，女兒還不想讓他退休；剛剛宣布了今年1100億目標的陳卓林則笑道，“我兒子現在幹他的事比我還忙呢。”然後向記者伸出了五根手指，說，“我才50多歲呢，就問我接班問題？”

雖然外界並不清楚陳氏家族二代在忙些什麼，但雅居樂主席陳卓林過去一年以及未來幾年忙的是什麼，經過3月21日下午的這場業績會之後，已然明了。

 去年一輪集團架構調整後，目前雅居樂旗下已分成地産、物業、環保、教育、建設等業務闆塊，打造以地産為主，多元化業務並行的布局，今年的600億投資計劃中，100億将投向正在發展中的幾大多元化業務，争取2019-2020年地産外業務占營收比例達到30%。

主力的地産闆塊則獨占500億預算用于買地，沖刺更高規模，主席陳卓林“算了一條數”——現在雅居樂土地儲備近3500萬平方米，今年再增加1000多萬平方米，明年就會有5000萬平方米，“按每平方米售價2萬元算，我們的貨值就有一萬億，未來7年都不愁了。”

“既要利潤也要規模”

台上的三個高管首席财務官兼副總裁張森、副總裁潘智勇以及地産集團總裁王海洋分别介紹2017年公司“非常靓麗的成績”時，坐在中間的陳卓林更多是低頭翻看手里的财務報表。

等了大概20分鐘，要作總結發言的陳卓林一下子便來了精神，主動接過話題，“今年我們的業績相當好。”

陳卓林所說的業績亮眼在于售價方面，前幾年大量去庫存後，雅居樂去年的入賬銷售均價已經提高到10424元／平方米。

得益于此，去年雅居樂毛利率和淨利率分别提高到了40.1%、13.1%，前者同比上升13.6個百分點，後者為6.6個百分點，整體營收516.07億，漲幅10.6%。

陳卓林表示，目前中山、廣州、惠州、海南等售價都在增加，所以接下來的2018、2019兩年的均價都依然會有增幅，並且希望未來三年淨利都能有10%以上的增幅。

财務官張森透露，去年雅居樂預售均價已增加到了12193元／平方米，因此2018年入帳的均價會更高，也意味着未來還有增長的空間。

至于整個地産業務闆塊，截止2017年底雅居樂的總土地儲備為3410萬平方米，其中預計今年可售面積1200萬平方米，總貨值1800億，銷售目標确定為1100億。

“這是一個穩中求勝的目標，希望有超越。”，此外，陳卓林還提出了一個“2018年規模增幅30%左右，2019年希望達到40%”的增長目標，並解釋稱，雅居樂既要利潤，也要規模。

不過需要提出的是，雅居樂的毛利率雖然達到了40.1%的行業較高水平，13.1%淨利潤與之差距卻也稍有偏大，並不平衡。

對此，張森解釋稱，以往雅居樂都是以自主開發項目為主，為了快速擴大規模同時控制風險，去年開始慢慢增加了合作、並購的項目比例，期内897億的銷售額中，聯營合資公司的貢獻較多，加之毛利大稅項也更高，才會出現毛利潤與淨利潤相差較大的情況。

雅居樂計劃每年拿出銷售額的四至五成金額用于購置土地，按1100億銷售目標算，今年的預算是500億，若回籠資金多還會繼續增加投資。

不過，房企選擇追求規模快速增長的背面往往是負債增加。去年雅居樂斥資346億拿下746萬平方米土地的同時，負債率也從49.1%一下子增加到了71.4%。

觀點地産新媒體了解到，雖然雅居樂手中的現金達到301億的歷史最高，但去年其借款也增加到了約617億，其中一年内需要償還的借款就有271億，資金流動性減弱。

對于目前需要規模的雅居樂來說，這似乎也是無奈之舉，張森委婉地表示，71.4%的負債率在行業内其實並不算高，只是以前雅居樂的負債偏低而已。

随後，這位财務官透露，2018年雅居樂有較大的融資需要，且多項融資安排已經在進行中，在國内融資渠道收緊的情況下，今年境外的融資空間會更大。

“今年多了一個人”

陳卓林在其幾分鐘的業績總結發言中提到了三個點，一是整體業績會情況和目標，二是土地儲備，介紹得最詳細的是第三點——多元化業務闆塊發展計劃。

這一規劃去年業績會上陳卓林其實已有透露些許，包括未來三年還是地産為主，五年後希望地産業務與其他多元化業務平分秋色，各占營收的50%。今年600億總業務投資中，500億用于買地，另外100億就用于投資多元化業務。

陳卓林介紹稱，2017年的财務報表中，環保、教育、物業等其他業務闆塊的營收比例還很小，僅23.45億，占比4.5%，但2018年預計可增長到14%-15%，2019-2010年希望可以增加到30%。

2018年初雅居樂分拆的物業闆塊雅生活已成功登陸H股，並在雅居樂集團前一天舉行了業績會，去年利潤約在3億，“今年可能會翻一倍，2019-2020年更好。”

環保闆塊也是雅居樂目前正在大力擴張的業務之一，過去兩年已投入過百億，今年或将繼續追加百億投資，去年通過並購十余個同類公司實現規模快速擴張，陳卓林還得意地透露，環保業務2019年-2020年就會有真正的營收貢獻，且利潤比房地産還高很多。

值得一提的是建設集團，在原有的家具、裝修等業務之外，雅居樂近兩年也有意拓展代建領域，開展政府代建工程、PPP投融資等領域的輕資産業務模式。

該項也列出了三年計劃的建設業務正在沖刺百億目標，未來成熟後也會考慮分拆上市，或可比已上市的雅生活規模更大。

“希望以後的雅居樂地産業績一半，其他業務業績占一半，五年不行，六年也差不多了。“

為此，雅居樂也對内部人員進行了一次調整，着手為上述幾項多元化業務的人才招聘，同時從集團原有人員中抽調，已經上市的雅生活董事長就是原雅居樂集團的副總裁黃奉潮，環保集團則由原本的集團運營官李雪君負責。

李雪君此前是負責雅居樂地産運營的高管，其抽調環保集團後便不再參與雅居樂集團的業績會，雅居樂的主業地産集團總裁變成了王海洋，一個出席此次業績會的新面孔。

所以，在介紹完多元化業務之後，興奮的陳卓林特意指着坐在旁邊的王海洋，“大家都有發現吧，我們業績會主席台上多了一個人，以前負責地産運營的李雪君去了環保集團，這是地産集團的王海洋。”

以下為雅居樂集團控股有限公司團2017年全年業績會現場問答實錄：

現場提問：集團去年在香港收購了一個舊樓項目，香港的發展計劃是怎麼樣的？建設集團是否有考慮分拆或者計劃上市？

陳卓林：香港那塊地，公務員宿舍兩棟樓我們都收了，那個地方不錯，預計比較适合我們的發展，正在推進手續和設計工作，希望雅居樂能夠旗開得勝，我們是很有信心的。

未來我們也正在探尋好的計劃，但是現在的重點是國内，如果香港有好的地方适合的而又有錢，我們會投的，未來幾年會陸續做加大在香港的投資，因為也看到香港的市場，同時對自己的産品是有信心的。

潘智勇：1+N發展戰略是我們長期的戰略，環保、建設、雅生活等都是我們戰略的重要組成部分，看好這些行業，就去投資。至于是否上市，我認為需要一個綜合的考慮。

首先，做這些行業有比較高的標準，是較同業和同市場標準來做的，上市是要應集團的需要、市場的要求和環境再作決定的，所以我們認為上市不是最終目的，關鍵是要做好這些産業，並為股東帶來利益，這是最根本的。

現場提問：公司今年的毛利和淨利都有很大的提升，但兩個數字之間的差距較大，為什麼？未來要怎麼樣保持這樣的利潤水平？高毛利率的項目賣完之後，是否導致毛利率突然又下降？今年計劃推出的41個項目平均毛利率會有多少？

另外，去年雅居樂負債率大幅增加，雖然目前有301億的現金，但一年内要還的借款就有271億，今年如果繼續高速增長大舉拿地，會不會對流動性有比較大的影響？

張森：毛利率主要是2017年的确認均價升了很多，超過20%，反映在毛利率上。至于淨利潤率為什麼會相對有這麼大的差距，是因為有些毛利率多是因為聯營公司、合資公司的貢獻比較大。這是第一個原因。

第二個原因是稅項，因為毛利高要交的稅項也多。2018年的入賬均價可能會比較高，所以我們有信心保持這樣的利潤。

關于負債率問題，我們的負債是高，但是在行業里是不算高的，屬于中等水平，這也是應公司的發展，負債率低未必是财務的效益，具體要看我們公布的業績，今年我們在境内會繼續有一些融資的動作，今年境外融資的空間也比較大。

王海洋：那41個項目里，大灣區有11個，中西部有幾個，西南重慶等地方也有，都是很優質的項目，今年二季度到四季度會是集中推出的時間。

現場提問：年初傳聞說雅居樂可能會配股融資，有這個計劃嗎？負債率方面有沒有什麼目標，未來會維持在什麼樣的水平？另外，土地投資方面計劃是什麼？

陳卓林：第一、土地方面投資去年有300多億，接近400億，貨值是1000億，今年600億投資拿出來之後，500億會用來買地，100億作為其他業務投資，費用，我們認為是比較合理的。

二、現在不只是雅居樂，包括其他的地産商，房地産升值都很厲害。但是PE和業績，其實都是偏低的。其二，包括雅居樂在内的地産商，只是表面上的總資産值，我們現在的貨值，現在已經賣到1.2萬多/平方米了，當然也有一些8000多的賣到兩三萬了，中山那里的已經賣到接近2萬了，我估計平均會達到2萬元，這是不誇張的，已經有近八千億的貨值。

這樣算來，未來内房的業績尤其是利潤方面，升幅是會很大的。所以現在來說，PE都是單位數，這是估計，最多是10倍左右。如果再說未來的增幅，大家都說30%的增幅。所以雅居樂來說，不需要做配股。因為現在也不是配股的時間。

現場提問：因為雅居樂的銷售目標是怎麼确定的？

張森：剛才王海洋總也提到我們2018年的預售金額目標，是1100億元，比去年的897億元大約上升了20%幾，這也是穩中求勝的一個目標，我們當然也希望超標。至于買地方面，我們現在拿了500億進行房地産的投資，在銷售的金額中，我們預了四成至五成來買地，這是一個指標，相對比較穩健的安排，當然如果銷售更好的時候，也會投入更多。

現場提問：雅居樂與同行相比，明顯的特征是明星項目會帶動其他項目的銷售，國内市場目前是輪流坐莊的狀态，管理層是否考慮過，假如銷售的大環境出現變化，怎麼去評價這種明星項目對于整個集團的銷售的影響？

今年的整體的開工量有明顯的增長，這也反映了開發商對于大環境的判斷，雅居樂對今年的市場是相對比較樂觀的嗎？有哪些重點的區域是我們比較看好的？

王海洋：首先說明星項目的帶動，雅居樂一直在致力于打造一些特色的産品，你剛才說的是旅遊地産的一些項目，旅遊地産項目也是雅居樂的特色，下一步要深耕的，但是不會只集中在清水灣或者雲南地區。

我們在講的一些策略方面，旅遊地産項目在做城市的後花園，包括杭州的項目，這也是一方面，我們會持續去做。但是剛才我已經講過，我們投資方面現在正在全國均衡布局，除了粵港澳大灣區和長江經濟帶地塊，中西部地區也有一些熱點的地方，這些熱點的地方也是我們後續重點關注的，所以會形成多點支撐，避免了你剛才說的一兩個項目的支撐，雅居樂今年的銷售都已經有一些平衡的。

關于開工量的問題，今年的開工量确實比去年有所增多，特别是可售貨量1200萬平方米比去年超過了15%左右，這是我們的發展計劃，也做過讨論，是在我們的可控範圍内。關于對未來形勢的判斷，現在全國差不多有61個城市都有布局，所以整體來說，我們對市場會保持一個謹慎樂觀的态度。

現場提問：想問一下在多元化業務四個範疇里，哪個會比較成熟？代建會分拆嗎？另外，這五年會做些什麼有沒有一個詳細時間表？比如說什麼時候會完成交割？

王海洋：我們是按照市場的情況和公司整體布局，坦率來說，這四個闆塊确實是很有基礎的，有些是新進去的，我覺得基礎好的可能會發展得快一些，但是也要看這些行業所面臨的情況。目前來說，還沒有具體的一個時間表。

陳卓林：代建是我們最不成熟的，建設、家居裝修做了很多年，而且工程總包現在接近一百億，所以那個應該是最成熟的。第二個成熟是園林綠化，我們也做了很多年了，做了很多材料，也有幾十億。關于代建，有機會了我們可以考慮資本市場，希望下一年更明朗一點。

當然也是朝着雅生活的目標，一部分一部分地成熟拆分。潘總剛才說的沒錯，我們不是為了上市而上市，主要是為了把産業做大做強，為我們的發展貢獻業績。