香港特寫 | 郁亮第二次演講 偉大業務從不賺錢開始(實錄)

觀點地産網 今天的萬科業績會似乎沒有什麼大新聞，盡管它吸引了内地及香港兩地近百家媒體的關注。相比碧桂園、恒大在業績會上所提到的不設銷售目標、要做利潤王等“爆款”，一天連着舉辦深圳、香港兩場業績會的萬科，並沒有給出類似的驚喜。

但業績會這天的發言，主席郁亮應該準備了很久。

3月27日上午萬科深圳場業績會，郁亮談及萬科的定位轉變，要順應新時代變化時，說話間隙還需要偶爾低頭看一下桌面的稿紙，下午香港場已經基本可以脫稿演講了。

不過，下午在香港舉行的業績會，郁亮的聽衆有點少，現場擺了近200張椅子，只坐滿了大約三分之一，郁亮也沒有像上午一樣，第一個回答問題。

如其所言，做了主席之後，更需要做的是把握公司方向，布局未來，所以現場提到的第一、第二乃至第三個關于派息、深圳地鐵項目合作以及香港項目發展情況的問題，董秘朱旭和運營官張旭都主動拿起了麥。

直到第四次提問，有媒體直接向郁亮抛出了“有觀點認為，萬科已經失去了引領行業的銳氣？”

早已打起精神等着發言的郁亮終于笑着拿起話筒，以一句“真的嗎？”開始了他今天的第二次演講。

“這個問題我回答不了”

比起剛上任的總裁祝九勝，主席郁亮顯然已經習慣了鏡頭，一切從容。業績會開始前，現場工作人員便提前領着攝影師在台下逐一認識即将上台的高管，商量拍攝事宜。一切妥當之後，一身黑色西裝的郁亮帶領一衆高管走向主席台。

其他四位高管還彎着腰在調整椅子距離的時候，郁亮已經快速地站直在主席台正中間，向離他臉不到半米距離的一堆相機露出笑容。

落座後的幾分鐘内，郁亮亦十分配合地端坐在位置上，用一支黃色熒光筆在文件稿上作標記。當朱旭介紹完過去一年萬科的業績，主持人說開始提問環節時，郁亮調整精神，挺直腰杆，用手調了一下面前的話筒，開始微笑着環顧四周。

第一個關于派息的問題提出後，郁亮轉過頭跟坐在邊上的朱旭說了一句：“還是你來回答吧。”

大概五分鐘後，聽到被點名回答關于萬科失去引領行業銳氣的問題，郁亮回應略顯驚詫的笑容：“真的嗎？你真的覺得嗎？”

這位要當好農民種好地的主席再次重復上午深圳場已經提到的“新時代”、“美好生活”等觀點，比如，新時代成功的企業要順應時代的發展方向和步伐，萬科作為行業龍頭更要率先适應時代要求的安排，承擔自己的責任和義務，明确自己的角色和地位等。

對于萬科提出的“城鄉建設與生活服務商”新定位，郁亮感慨“确實轉變蠻大的”，而定位改變的背後，源自萬科這5年來所做的城中村改造等一繫列動作，以及拓展的物業、長租等業務内容，這些都是基于為人民創造更美好的生活。

“如果這是正确的話，我非常高興我們能扮演這麼一個角色。”郁亮保持着笑容微笑說道。

但這個笑容未在回答下一個問題時出現，有媒體問道：“有些内房企既不做長租公寓又不做城市更新等物業，還喜歡炒股，是不是不正确？”

全場一片笑聲，唯獨郁亮收起了笑容，說了一句：“這個問題我回答不了。”

“偉大業務都是從不賺錢開始”

談到萬科做的一繫列新業務要如何賺錢，各産業間要如何連接起來發展，聊得興起的郁亮抛出了一個金句——“如果說在這個時代，我們做一件事情，都是以賺錢為目標的話，那我覺得什麼事不幹最好，放銀行里一定掙錢，因為有利息可以拿。”

郁亮強調，很多業務在培養之初就要把帳都算好再去做的話，就沒有輪到自己的機會了，要在大家還看不明白，看不清楚的時候去做，就可以做成功。

8月份中期業績會講了一個農民種地的故事之後，郁亮在本場業績會再次描繪“新時代”的發展宏圖。

“任何偉大的業務都是從不賺錢開始的。”郁亮表示，萬科正是出于對人民生活有幫助的初衷拓展多元化業務，因此人民的美好生活就是這些産業的連接部分。

郁亮還認為目前衆多房企包括萬科在内都在大力拓展的長租公寓業務，本來就不應該賺很多錢，“如果長租可以賺很多錢，那要商品房幹嘛？商品房不解決很多問題了嗎？”

郁亮並不否認長租公寓是個有利可圖的事業，只是認為這類業務應該賺慢錢、長錢、穩錢，要指望以此賺大錢是不現實的。

同樣為了再次闡明這一點，郁亮在被問到萬科2018年目標時，他鄭重其事地抗議道，這種比賽可以稍微放一放，建議發展商都不要再把名次放在心里，而是把美好生活放心中，“因為這關乎未來，過去發生的事情並不重要。“

郁亮說，萬科從2012年以後就不再公布銷售目標，這可能會是一個趨勢，銷售目標會越來越難公布，“其實每天賣了就是好日子。”

以下為萬科企業股份有限公司2017年全年業績會（香港）現場問答實錄：

現場提問：今年派息其實降了一點，原因是什麼？公司現金很多，負債率也很低，為什麼要降？以後是不是會維持比較穩定的派息政策？大概是什麼樣的水平？

朱旭：其實萬科上市這麼多年以來，一直都是堅持現金分紅最長的公司，剛剛也介紹到我們累積分紅455億，已經是從股權市場融資，獲得資金的兩倍多。

最近幾年，我們的派息率一直在30%以上，保持一個穩定的水平，我們派息的總額也一直在穩步的增長。公司在派息的過程中，一方面保證了公司現有的發展所需要的資金需求，同時也要給予股東穩定的回報。我們堅持做好業績，穩定增長。

現場提問：此前深圳地鐵說會加快項目及土地資源注入到萬科，目前進展如何深圳地鐵近期挂牌轉讓前海國際65%的股權，萬科有沒有參與競拍？

朱旭：其實我們和深鐵一直都有比較密切的合作，包括深圳北和紅樹灣的項目，那麼如果達到要披露的這個標準，我們會及時向大家進行披露。至于前海國際的項目是一樣的，如果達到需要披露的標準，會向大家進行披露的。

現場提問：過去一年沒有在香港拿地，今年1月初的九龍地塊也沒有拍到，主要的原因是價格貴還是其他？目前萬科手上的三個香港項目，包括蓮花街出售的項目，都要推出了，現在進展如何？會繼續在香港拍地嗎？海航繫在轉讓啟德地塊，還有一塊地沒有賣，你們會感興趣嗎？

張旭：蓮花街項目，感謝你的關注，因為灣仔土地太稀缺了，所以我們不賣了自己持有。去年确實也參加過香港所有土地的競拍，但土地太貴了，我們出的價格都沒有獲取。近期有些土地出讓，包括在交易的，我們感覺也還是比較貴，所以還是非常謹慎的态度。

您說的三個項目，另外兩塊地一個在屯門，一個在長沙灣，屯門項目會在上半年會推出，希望下半年推出長沙灣的項目，也就是開始會按照我們原定的計劃，有條不紊往前做。

現場提問：香港未來會在哪里布局？

張旭：我們還是非常謹慎的去參加所有土地的獲取，當然競拍太貴就獲取不到，有的時候也有合作的方式。我們還是非常看好香港的經濟，當然也看好香港未來的房地産。所以我們會積極參與到香港所有的經濟活動當中去。

現場提問：萬科去年的經營業績非常好，但是有一種聲音說，萬科現在越來越傾向于做正确的事情，可能有點失去了能夠引領行業的能力，想問一下郁總，怎麼樣回應這種看法？

郁亮：真的嗎？你真的感覺嗎？萬科一直有句話，大時代來臨的時候，沒有成功的企業只有失敗的企業，哪個企業可以跟這個時代相違背且是成功的呢？騰訊網易都是借助大時代而成功起來的。每個企業都是如此，對于一個公司來說，順應時代的發展方向和前進的步伐很重要，當然本身行業的發展方向跟趨勢也需要關注。

對今天的萬科來說，我們強調了領先領跑，領先什麼？領先行業發展的未來，領先行業創新的未來，我們也需要領先我們行業在創新領先等等分歧之先，轉變之先，所以這些都是領先的含義。

我覺得到今天萬科能夠在新的時代開啟的時候，能夠說我們領先我們的行業，能夠率先做出适應這個新時代要求的一些安排，我覺得這個是我們的責任，也是我們的義務，也是行業領跑者應該有的角色和地位。

那麼可以注意到今天的萬科有很大變化，我們從五年前的城市配套商升級為城鄉建設與生活服務商，這個轉變其實蠻大的。

萬科在過去五年里做的很多東西，比如說參與深圳市城中村的改造，我們有一個問題就比較糊塗了，城中村是村還是城？我們也參與了在華為邊上坂田的一個舊村改造。20年前沒有華為的時候，那個地方是深圳邊上的一個農村。有了華為之後，成為華為總部邊上一個生活配套的區域，那麼這城中村我們也在，城郊接合部的業務我們也在發展。

我們還發展了像江蘇新化蘇北那邊的鄉村振興，這件事情跟我們的關聯，好像不大嗎？其實也是很大的，今天城市里的人要找田園鄉村的感覺哪里找？傳統的蘇錫江南水鄉能找到嗎？我告訴大家，你要找江南水鄉的感覺，去東羅村，就蘇北還能找到當年江蘇水上的特色，那個地方沒任何污染。

所以這些方面，我們經過這五年的城市配套服務商的實踐之後，結合對新時代的一些認識，我們提出了城鄉建設與生活服務商。所以說我們關心的不只是城市，也包括城市里的村長，不僅關注我們城市本身，還關注城鄉接合部的發展，還關注遠離城市的鄉村。

這樣的話我們建設什麼？當然建設是說建設場景，不是蓋房子。我們不是去鄉下蓋房子，我們是要做鄉村振興的場景。那麼當然，我們從配套服務到生活服務，最主要的變化是說，我們不僅需要造房子，我們還需要提供内容，因為大家美好生活離不開内容，所以這一點我想是我們應該做的事情。

現場提問：鄉村計劃有沒有經過商業測算，就是去鄉村制造這種場景，是不是能賺錢？這幾年萬科一直在探索長租公寓，也在全國位列前茅了，但這個領域大家一直有一個很矛盾的心态，似乎很難賺到錢？萬科的鄉村計劃有沒有詳細的，在商業上的模型和測算？另外，現在很多大開發商都在進行轉型，但很多的轉型其實沒有生态的連接，産業之間如何去連接？

郁亮：我如果回答你的全部問題的話，估計這個發布會，就變成我的專場了。我簡單回答這個事情，很多人問鄉村振興計劃，你能賺錢嗎？長租公寓你能賺錢嗎？我想請問亞馬遜賺錢嗎？它股票賺錢是吧，那好今天萬科做那麼多事情，股票都是很賺錢的是吧。

所以，在這個時代，如果說我們做一件事情都是以賺錢為目標的話，那我覺得什麼事不幹最好，放銀行里一定掙錢，因為它有利息可以拿，這不是我們的目標。

我們很多創業，這個業務培養之初，你要把錢算好了才去做這件事情，沒有機會輪到你了，所以說一定要去做一些，大家看不明白，看不清楚的時候，你做了，就做成功了。

無論是中國的一些領先企業，華為還是阿里還是騰訊等等，好像都是從不賺錢開始的。任何偉大的業務都是從不賺錢開始的，我覺得這個我們需要面對。很多業務應該去摸索，如果說這個确實能對人民生活有幫助，能夠創到真實的價值，能夠給大家服務，有好的産品跟服務的話，我相信它的商業價值，一定會體現。

關于很多發展商都在轉型的問題，毫無疑問，我們也在開始做這樣的安排。你說有沒有連接？我剛才說了，我們至少是以人民美好生活是我們連接的部分，所以這個是我們的連接部分。

現場提問：剛剛說要保持穩定的派息，那是不是以後公司的派息是在30%以上？公司今年在海外有沒有其他投資計劃？如果有的話，什麼樣的行業？有沒有特别區域？

朱旭：派息的問題我再重復一下，我剛剛提到最近五年來，公司的現金分紅比例，都保持在30%以上。未來也會持續做好我們的業績，為股東提供穩定增長的業績，這些分紅還是要股東大會來确定。

張旭：我來回答海外的問題，其實我們在的海外戰略一直是走出去去學習的，跟最優秀的同行，最優秀的合作夥伴去學習，第二個是能夠全球資源為我所，所以我們如果在海外，還是有業務，我們都是想能夠怎麼樣讓全球資源為我所用。

中國還有許多的業務，可以做得更好更大，任何一個新的商業模式，如果拿到中國來，那麼它就存在着更大的機會，因為中國的整個人口基數，經濟基數會帶來更好的機會。

所以我想，海外還是有一些合作，更重要的是在中國的業務發展。同樣我們也會随着國家的政策和戰略，有機會可以到“一帶一路”上去發展，跟國家的戰略和步伐一起去，我想這是海外業務里面的兩個基準點。

現場提問：剛才說香港買地太貴了所以投不到地，請問有沒有跟香港開發商合作的計劃呢？

張旭：我們一直有合作，第一個項目就在合作，第一個項目我們是在學習所有的本地開發商的運營能力、操盤能力，未來我們的項目還是要跟許多本地的開發商，包括在獲取土地有能力方面的開發商去合作。

這個合作計劃一直在進行，當然有新項目一定會披露的，剛才已經說了，我們還是非常看好香港的經濟發展。

現場提問：想問一下郁總，有一些公司，他們沒有常常租公寓，不參與舊城的改造，還有他們旗下公司去炒股，他們是不是就是不正确呢？

郁亮：這個問題我回答不了。

現場提問：我想問一下寶能股權的事情，公司有沒有跟寶能那邊商量好，他們如何退出？

朱旭：這個問題我來回答一下，這個股權是由股東來處理，我們目前沒有得到進一步的消息。

現場提問：與印力並購凱德資産包之後，今年還會不會有這麼大型的並購？商業未來有沒有上市的計劃？現在俄羅斯項目入股的情況怎麼樣？

張旭：兩個問題我先回答印力的，印力是萬科的一個商業平台，這個平台的宗旨還是希望在行業里面做到領先，也能做到為更多的老百姓做好服務，我們把宗旨定義為家，不是做一個高端的商業，主要是為家，為所有的家庭去做好服務。

如果有機會我們能夠服務更多的老百姓，服務更多的家庭，我們當然還會去繼續做一些並購。

現在我們沒有任何分拆，或者是上市的計劃，因為我覺得我們需要做得更好，需要做得更大，需要能夠服務更多的老百姓和在更多的方面服務老百姓。

在這個平台上面，我們已經有了一千萬平方米的資源，也在全國有了172個項目，我想未來可以把萬科，還有每個城市里面發展的新項目裝到這個平台，未來還有很多市場和機會給我們，在香港會發展得更好一些。

俄羅斯的項目進展我只能這樣回答你，一直還是在進行過程當中，到現在還沒有最後的結果，所以等有結果，我們也會公布的。

現場提問：2018年銷售目標有沒有具體的數字？剛剛有說到，會在一些城市加大長租公寓投入，是哪些城市？長租公寓如何提升盈利？

郁亮：我來回答一下，其實從2012年以後，萬科從來不公布銷售數字，現在越來越多的發展商都不公布銷售數字了。我想這可能是一個趨勢，越來越難公布了。其實每天都是賣了都是好日子，大家應該堅持做好，把房子給賣好，這一點最看結果。

其實也不用着急，每個月我們都要曬一下自己成績單，所以很容易就比出來了，而且有你們各位在里面幫助提醒我們，哎呀誰漲了多少，誰又落後多少了。

建議發展商都不再把名次放在心里，把美好生活放心中的時候，這個事情我覺得應該可以稍微，這種比賽可以稍微放一放，比如說奧運會上，冬奧會上，中國拿多少金牌不重要，我們重點要看四年後的北京奧運會很重要。先準備北京奧運會建設，遠遠比關心奧運會拿多少金牌更重要一些，因為這是關乎未來，過去發生的事情並不很重要。

關于長租公寓，問盈利模式問題，現在看起來，長租公寓要賺很多錢很難，甚至說長租公寓本來就不應該賺很多錢，如果長租可以賺很多錢，那有商品房幹嘛還要去發展常租公寓呢？商品房不解決很多問題了嗎？正因為商品房不能解決住有所居的問題，才需要租購並舉，所以說它希望是賺一個長錢，賺個慢錢，賺穩定的錢。

現在政府在方方面面支持常租公寓，貸款的利息，不征稅啊，增值稅等等這些問題，包括租售同權問題，比如說能上去租的房子，這些政策方面，都在加以緩解，加以解決。當這些環境都創造出來之後，我相信長租公寓是個有利可圖的事業，但是你要指望它賺大錢，我覺得那個不現實。

現場提問：去年萬科合作拿地比例上升到7成以上了，2016年才5成左右的水平。是不是往後萬科只會用自己的資金去拿一線的地，然後二三線還是三四線的地，就用合作的方式，今年萬科利潤率很好，往後的走勢會怎麼樣？有沒有一個穩定的指標？

郁亮：其實毛利越高越好嗎？千萬不要以為毛利越高越好，毛利越高意味着風險越大，允許你這麼幹下去嗎？肯定不合适。所以說我覺得，我們的行業暴利時代是結束了，房地産房價單邊上揚，全面開放上漲的時代已經結束了。

中國房地産市場住宅市場的全面短缺時代，也已經結束了，我們再指望說毛利的大幅提高，是不現實的，至于合作問題張旭你來回答。

張旭：我們拿地呢，首先是會按照銷售回款，自己有多少資金去拿地，也不是分一線二線自己的錢，三線四線别人的錢。不會，都是我們自己錢，根據我們的銷售回款，能回多少錢，然後再買多少地。

第二，我們也不分一線二線三線四線，更多是看城市群，在一個城市群里面，我們有多少發展的機會，或者是國家的戰略，比如說大灣區的戰略，會在這個灣區里面，你們可以說做一線二線，不做三線四線嗎，肯定我們都要做，這就是我們拿地的策略。

但我們始終抱着謹慎的原則，始終希望能夠有更多的合作方，這些合作方包括社會的各界，開發商和政府，當然還有和很多本地的一些有土地的合作商合作。所以在一線二線有合作方，三線四線或者在每個城市里面，都會有合作方，這是我們今天拿地的一個策略和資金的一個運用情況。