觀點直擊丨金融街物業通過聆訊 穩健背後的低毛利生意

觀點地産網 6月18日，金融街物業在遞交了招股書接近5個月後，終于通過了港交所的聆訊，即将在港交所主闆挂牌，股份代号“1502”。

受疫情影響，金融街物業于當天下午在線上舉行了IPO新聞發布會。出席在現場的有公司執行董事、董事長及總經理孫傑；執行董事兼常務副總經理薛蕊；副總經理、董事會秘書兼工會主席陳曦；财務總監項峥；風險法務總監張晶。

金融街物業此次将發行9000萬股H股，占擴大股份後的25%，發行價格在7.16-7.56港元之間，倘若不發生額外發行股份的情況，金融街物業将最多集資6.8億港元。

目前，公司的三位主要股東分别為中國人壽保險間接持有29.49%；金融街集團間接持有47.52%；以管理層為主的員工持股22.99%。

金融街物業繼承了國企謹慎、穩健的風格，管理層在面對媒體的追問時並沒有透露太多額外的信息，要了解公司還得更多從招股書中獲取。

業務及收入

從總體的業務模式或許能更清晰的了解公司。金融街物業向客戶提供綜合物業管理及相關服務，其物業管理費主要由客戶按包幹制支付，而小部分則按酬金制支付。

據觀點地産新媒體了解，金融街物業主要服務對象分為兩大類，以辦公樓、綜合體、零售商業大樓及酒店的商務物業，該部分收入占比從2017年的70%逐漸降低至去年的65%；及以住宅物業、公共物業、醫院、教育物業為主的非商務物業，該部分收入比例則逐年增加，從2017年的28%增加至2019年的33%。

值得一提的是，金融街物業還有一小部分增值餐飲服務，通過專屬“怡己(IZEE)”品牌繫列經營咖啡館、餐館及面包店。

金融街物業收入由2017年度的7.57億元增長15.7%至2018年度的8.75億元，並進一步增長13.9%至2019年度的9.97億元。年内溢利由2017年度的8270萬元增長10.7%至2018年度的9150萬元，並進一步增長23.9%至2019年度的1.13億元。

以金融街物業2019年的收入結構為例，辦公樓收入5.09億，占比51.1%；綜合體收入8233萬元，占比8.2%；零售商業大廈及酒店收入5540萬，占比5.5%；住宅物業收入2.22億，占比22.3%；公共物業收入1.11億，占比11.1%；餐飲服務占比1782萬元，占比1.8%。

來源：企業資料

公司整體的增速步調也並不快，無論是收入還是年内溢利增速都在20%以下，公司的在管面積同樣如此。從2017年開始，每年大約增加300萬平方米的在管面積，财務數據較為穩定是金融街物業的一大特點。

截至2019年12月31日，金融街物業為全國共144個物業項目提供物業管理及相關服務，涉及在管建築面積合共約1990萬平方米。其中，商務物業在管建築面積約為800萬平方米，占比40.3%；非商務物業約為1180萬平方米，占比59.7%。

值得注意的是，前文提及商務物業的收入占比明顯要高于非商務物業，兩者差距接近一倍。這或許說明，金融街物業的非商務物業管理面積雖然大企業並不賺錢，商務物業的收費水平要遠在非商辦物業之上。

以毛利率為例，金融街物業去年綜合毛利率僅為19.2%（頭部物業均在30%以上），商務物業為24.6%，非商務物業僅為10.5%，拉低了公司的整體表現。

對此，孫傑並不擔心，其透露，未來金融街物業仍将堅持擴展以商業物業為主的市場占有份額，這部分管理面積的增加，或許可以持續改善公司的毛利率表現，“商務物業管理收入更高，每月每平米12.66元，同期物業百強整體月物業費平均價格3.26元。”

而對于商辦與住宅之間的擴張平衡，孫傑認為“面積比例是在相對平衡的狀态，50%多是公建，40%是住宅類物業。”其中，住宅類服務于母公司繫統内的業務，“兩者增速都很可觀。”

未來計劃與收並購現狀

未來，金融街物業主要把計劃分成了3部分。

首先是拓展增值服務，以此來提升品牌價值，並改善公司不理想的盈利表現；其次，持續與母集団金融街合作，孫傑表示“對物業公司支持是多方面，不光是地産，同時還有教育、醫療公司，母集団只要有物業管理的業務都會大力支持。”

除了母集団的直接輸送外，第三方對于金融街也十分重要。2019年末，來自獨立第三方項目的收入占物業管理及相關服務總收入的18.9%。獨立第三方項目的在管建築面積670萬平方米，占總在管面積的33.6%。

雖然第三方對業績和在管面積的公司都在逐年增加，但其業務表現卻一直並不理想。對此，觀點地産機構在媒體會上向公司尋求答案，但管理層並未作直接回應，僅表示金融街會大力拓展第三方業務。

金融街物業表示，公司将積極參與招投標工程，從獨立第三方獲取新業務。但從其招股書披露的數據看，卻並不理想。

從2019年12月31日後及直至目前，金融街物業已訂立11份新物業管理服務協議，涉及額外總建築面積約為150萬平方米，其全部均與金融街聯屬集團訂立，並無訂約向獨立第三方提供任何物業管理服務。

金融街物業拟将此次集資額的60%用于戰略收購及投資設立相關公司，以此來擴大自己的市場份額。金融街物業這兩年将首選位于京津冀地區、長三角及大灣區的現有城市群目標，並計劃自2023年起在成都、重慶、武漢等西南及華中各大城市尋找機遇。

而對于並購標的，金融街物業會優先選擇專注于商務物業的物業管理公司，亦考慮在物業管理産業鍊下遊具有穩定經營業績及發展前景的公司，以便補充業務運營，例如保安公司、清潔公司及園藝公司。

此外，另有20%将用于發展增值類服務、類似咖啡品牌IZEE和提供相應運營服務；10%用于信息技術的升級；剩余10%用作一般企業用途。