觀點直擊 | 恒隆業績半年考 陳啟宗稱“令人受鼓舞”

觀點地産網 這是恒隆第一次用網上直播的形式召開業績發布會。

但似乎其他一切都沒有變化。就像主持人說的：“我們的團隊全部都照常出來了。”董事長陳啟宗，行政總裁盧韋柏、首席财務總監何孝昌以及執行董事陳文博全員出動。

同時，恒隆業績增長的态勢沒有變。今年上半年是一段非常不簡單的日子，恒隆的業務受到新型冠狀病毒疫情沖擊。

“過去2、3月的時候是非常嚴峻的。”盧韋柏指出，六個月里有兩個月沒有開門做生意，基本上已經預定失去了33%的業績。但還好4月份之後市場恢復得不錯。

“内地有奢侈品品牌比較豐富的商場，我們從4月開始看到一個非常強勁的V型反彈。”其稱。體現在報表數據上，恒隆上半年内地物業組合的租賃收入仍然增加9%，達到20.62億元。零售額也有6%的正增長。

恒隆在内地最主要城市上海的兩個物業——上海恒隆廣場，上海港匯恒隆廣場期内分别錄得收入8.61億元、4.53億元，增幅為4%和15%。零售額方面，表現就更好，分别實現介乎7%至17%的同比增長。

而去年開業的昆明新項目昆明恒隆廣場，正在迎接一繫列新的奢侈品品牌進駐，商場部分期内錄得7400萬元租賃收入。

“四五六月的回升是令人鼓舞的。”盧韋柏表示，過去幾年一直進行的消費回流，在最近幾個月有了明顯的體現。2016、17年中國居民的奢侈品消費，僅有約28%是發生在内地，其余都是在海外消費。

“但是今天，其實大部分内地的客戶都不能旅遊，反而所有的消費，尤其是奢侈品的消費，差不多可以說100%發生在内地。”他說這是一個非常大的改變。雖然後續旅遊會慢慢地恢復，但内地客人的消費習慣則有望能保持下去。

另一方面，稅務方面的放寬亦有助于刺激奢侈品消費在疫情後的反彈。據悉，自今年5月1日開始，上海恒隆廣場成為全國首個離境退稅即買即退集中退付點。

除經濟大環境的利好外，恒隆本身在復工復産後也做了不少獲客措施，促使買家回流。“我們有恒隆會，我們通過恒隆會可以獲取大數據，知道客人在以往不同的時間買過什麼産品。”

恒隆會是恒隆集團于2018年9月，在上海恒隆廣場推出的“全新顧客關繫管理計劃”，即類似VIP會員制度。

據了解，恒隆會會員将能夠享受並滿足為個人度身訂制的各種獨特購物消閑需要和服務要求。某些指定會員還有機會獲邀參與海外旅遊、國際時裝周、品牌全新貨品發布會等活動。2019年，該會員制度陸續在恒隆所有内地項目内推行。

“所以當疫情過後，恒隆可以主動出擊。”盧韋柏說，目前很方便能叫客人回來，並且告訴他們有什麼新産品。同時，恒隆也同時推進一些線上線下活動，幫助客人了解恒隆廣場的上新情況。

因此，“就算有一些商場人流跌了三四成，但是銷售可能只是跌了一個單位數字。”盧韋柏提出，恒隆客戶忠誠度很高。而公司接下來還會繼續加大在内地的投資，會引進更多的奢侈品品牌，會做一些資産提升優化，令旗下商場成為更适合進行奢侈品消費的場所。

“奢侈品購物不止是購物本身，是一種享受。”陳啟宗決定要講幾句，他說恒隆确實在向奢侈品市場挪移。過去幾年，恒隆一直有進行資産提升，包括将類似上海港匯恒隆廣場、無錫恒隆廣場，“原本是一個四星級的，現在提升為頂級的五星級商場”。另外一些較新的項目，例如昆明恒隆廣場則從第一天開始就是向五星級檔次發展的。

陳啟宗談到近期中美關繫的交惡，他認為這對内地的奢侈品市場有利。“目前國内在稅務方面、條款方面、法規方面，已經有很多的調整。”陳啟宗表示，現在在中國内地購買奢侈品，價錢已經和外國很相近，那為什麼還要出去買？尤其當目前國内正強調刺激内需。

此前，市場上有一些聲音對經濟恢復情況不太樂觀，陳啟宗說過去自己曾談到要“擁抱熊市”，但“擁抱熊市並不意味着要着急”。其指，目前說熊市還為時尚早，“有些東西是要慢慢看的，要看其他的行家如何看待市場。”

陳啟宗提到，所有的國際奢侈品品牌都意識到中國是最大的市場，過去幾年它們對中國内地市場非常積極，開店鋪很踴躍。“比如去年、今年和明年，這三年之内可能有70個大牌子在我們六七個商場里簽約，這不只是上海。”

而恒隆的看法和這些大牌子的看法是很相近的，他總結。

以下為恒隆集團、恒隆地産2020年中期業績發布會現場問答實錄：

現場提問：比較關心内地消費市場增長是否能夠持續。關于内地奢侈品需求，看到有V型反彈，但持續性會有多強？

盧韋柏：我們有信心，也看到最近一個月——7月的數字依然是鼓舞的，尤其是奢侈品。

最主要原因是在過往幾年，第一，回流消費。2016、2017年，當時内地的奢侈品消費可能在100%里面占28%、27%。但是今天，我想大家都知道，其實大部分内地的客戶都不能旅遊，反而所有的消費，尤其是奢侈品的消費差不多可以說100%在内地，這是一個非常大的改變。

當然旅遊會慢慢地恢復，這100%可能也會稍微下調，但是只要我們有信心，将這個習慣成為一個好的經驗。當客人知道留在内地購買奢侈品，可能比起他以前去外國消費的體驗更好的話，我們很有信心，内地奢侈品這個消費習慣會繼續形成。

在未來六個月，疫情是猜不到的，但是我們看現在的勢頭，下半年強力的反彈應該會繼續延續。

現場提問：如果是一些比較高端的消費反彈幅度較快，這會不會加快恒隆提升商場更走向奢侈品方向？

盧韋柏：在我們的定位方面，董事長在很多年前也說過，當我們選址、買地、興建商場，或者找商戶的時候，基本上我們的宗旨都是希望做到呈現一個最好的商場。

其實現在你會看到，除了上海兩個非常成功的商場以外，可以說在二線城市我們的無錫恒隆廣場，或者剛剛開業的昆明恒隆廣場，已經慢慢步入正規，或能呈現我們的想法。

如果你的問題是，我們是不是有意願繼續将我們的商場引入更多的奢侈品牌，答案是“是的”。我們絕對有信心，因為我們的理念，我們懂得做這個。未來希望我們繼續做多點，也希望在未來幾年可以做得更好。

現場提問：恒隆會不會繼續增加投資去提升内地的商場素質，從而增加奢侈品的比例？

盧韋柏：我們會有更多的計劃，将一些有機會可以吸納更多奢侈品的地方進行優化。當然，接下來商場的開幕依然會做到這個勢頭，包括武漢恒隆廣場，我們希望至少做到昆明這樣，或者比昆明開幕更好的成功。

其實我們的商場里的銷售額大幅提升，除了是消費回流之外，也有不少是我們自己推動的。很簡單，不是一些驚天動地的事。當我們有了“恒隆會”（顧客關繫管理計劃）之後，其實我們有了所有的大數據，知道客人以往不同的時間買過什麼産品。

所以當疫情過後，叫他們回來並且告訴他們有什麼新産品，恒隆可以主動出擊，這和以往有很大的不同。也因為我們有線上線下的活動，可以使他們看到很多的産品在恒隆廣場可以買到。

内地有奢侈品品牌比較豐富的商場，我們從4月開始看到一個非常強勁的V型反彈。當然一些不是奢侈品的品牌，其實真的要看客流，但是客流其實也要看當地政府對疫情的關注和所有嚴格的控制。所以你會看到，一些要靠客流的商場可能V型就沒有奢侈品反彈得那麼快，可能只是緩慢一點。

但可以看到四五六月的回升是鼓舞的。就算有一些商場的人流跌了三四成，但是銷售可能只是跌了一個單位數字。所以我們希望疫情不要再惡化，希望回升可以繼續持續。

現場提問：恒隆如何看待下半年香港的零售方面的表現？同時，恒隆具體将如何支援租戶，包括香港和内地？

盧韋柏：内地和我們預期一樣，其實我們所有的支援已經在6月中完結。可以說内地所有情況都恢復正常，所有減免也已經在上半年發出。

香港方面我想情況有一點不同。香港的環境，尤其是今天我們做不到平時做的記者會的原因就是，我們有第三波疫情，所以我們預期未來的零售額也會有一個相當的壓力。

恒隆香港的資産組合中，其實我們有好幾個商場都是一些住戶的地方（比較民生向的商場），那些影響是比較小的。其實在疫情期間，超級市場生意是非常好的，或者有一些熟食市場也恢復得非常好。我們也比較擔憂一些要靠遊客的地區，包括銅鑼灣和旺角，我們的情況都會和整體市場零售額的跌幅略微差不多。

我們依然采取觀望的态度，希望不會越來越差。但是這個我們也很難控制，我們的組合中，因為有不同定位的商場，希望可以減低對收入的影響。

在租金寬減優惠方面，其實每一個案例中，我們會按照客人的銷售額去拟定寬減措施，我們當然不會一刀切。因為有一些像我剛才所說的，反而在疫情下做更多生意的租戶。有些當然像戲院，或者一些政府今天還需要他們關閉的場所，需要我們更多的幫助。所以不會用一刀切的寬減方法，我們會把客戶的長遠發展和關繫作為依據，希望用纾困的措施幫助他們一起渡過難關。

我們的領導團隊和香港的同事，差不多每個星期都會看那個數字，看如何使每一個持份者都拿到一個平衡點，使每一個租戶、投資者、公司利益可以采取一個平衡點，從而使大家一起渡過難關。

現場提問：7月香港零售額的勢頭是不是持續下跌着？

盧韋柏：我不可以說具體的數字，可以告訴大家7月15日之前比起6月是更好的，因為第三波疫情那時候還沒出現，那時候會看到所有的餐飲、商場的人流都是比6月更好的。

但是在7月15日之後，因為政府有不同的措施，使人流大幅減低。我自己也覺得7月第二個星期之後的情況不是很樂觀，但是希望疫情能夠控制住，市場得到更好的反彈。

現場提問：請問主席對于零售的前景以及香港樓市的看法。也知道主席一向都擁抱熊市，這次新冠疫情會不會帶來一些新的香港投資機會？

陳啟宗：今天還是言之過早，擁抱熊市並不表示要着急，有些東西是要慢慢看的，也要看其他的行家如何看待市場，如果行家都看好的話，那就沒什麼熊市，這要再觀察。不過我們還是會繼續物色好的機會。

我在這個行道已經40年了，我還沒見過什麼時候像今天這樣。韋柏剛才說了，今天香港有三件事是大家要面對的，第一，疫情。第二，香港去年的暴亂，會不會反復我們不知道。第三，中美關繫全面開始“冷戰”。這些是很不利于做生意的。在香港暫時還是看得不太透徹，比如疫情，第三波之後還會不會繼續越來越差？這個沒人知道，所以這是需要更多觀察的。

但是内地，第一奢侈品市場的情況，真的是非常令人受鼓舞的。不只是我們這麼看，更要看大牌子，他們開店鋪開得很厲害，對中國内地的市場非常積極，這個我們絕對是知道的，因為我們和他們有很多的接觸和來往。

比如去年、今年和明年，這三年之内可能有70個大牌子在我們六七個商場里簽約，這不只是上海，其實大部分是在上海之外的。我們的看法和大牌子的看法是很相近的，比如昆明，GUCCI本來就在的，LV現在也開了，很多的大牌子都在這里。

剛才有一個問題，是不是慢慢地我們向奢侈品市場挪移？可以說是，也可以說不是。是，是因為我們有一些商場原本不是這樣的，但是會慢慢變成這樣，舉個例子，上海的港匯廣場原本是一個四星級，現在絕對是一個五星級，所有的大牌子基本上都在這里，無錫也一樣，2013年開始的時候是四星級，現在絕對是一個頂級五星級的商場。

另一方面，因為我們很多商場在開始設計的時候，已經有這個理念在其中，例如昆明，從第一天開始就是向五星級檔次發展。我相信武漢也會越來越好，可能一開就是全市最頂級的商場。另外一個是大連，原本不是很多這些一線品牌，最近一兩年已經有很多大牌子和我們簽約，有些是差不多要簽。這三四年左右，有80多個這樣的租約。

我們向這方面挪移，也可以說我們向來都是希望達到這個目的，現在越來越好，生意越來越好。外面環境這麼差，這門生意對我們來說是最重要的，是我們的主利潤，是非常好的。

現場提問：中美關繫現在持續惡化，這會不會影響整體中國的經濟前景？會不會影響奢侈品牌的銷售？

陳啟宗：其實中美關繫的交惡，對内地的奢侈品市場是輕微的好，不是不好的事。為什麼？因為政府一早就意識到有這個可能性，所以放寬了很多，在稅務方面、條款方面、法規方面，已經有很多的調整。

現在在中國内地購買奢侈品，已經和外國價錢很相近，不值得再出去外面買。再加上現在不止中美交惡，美國還找來其他的國家和中國對壘，中國人去歐洲是不是一定像以前那麼開心？會不會被人歧視？可能将來出去購買的人會越來越少。不在外面買，而以前中國比外國貴，現在這不再是事實，是一樣的價錢，那為什麼還要出去買？

還有一個原因，“恒隆會”現在非常成功，這也是把客戶留在中國内地，特别是留在我們的商場里的一些很有效的手法，所以我覺得内地的奢侈品市場是向好的。

還有一點，就是國内出口一定會放緩，出口放緩的話，怎麼刺激經濟？最有效的方法就是要刺激消費，而奢侈品市場雖然不是很大的份額，但是很重要。所以現在政府刺激消費對于我們來說也是好事。

現場提問：如何看内地寫字樓的市場？

盧韋柏：首先我們選的地點。恒隆在内地所有的商場的地點都是王中之王，是位置非常好的地塊。當然你會看到市場的空置率是比較高的，但是會看到我們的數字是相當理想的，雖然有一點回落，原因辦公樓尤其是内地的辦公樓，我們沒有租金寬減。整個行業沒有這個需要。

如果其中一些租戶不是跨國公司或大公司，可能承受不了就離開了。但是我們客戶的素質是非常高的。其實我們在上海恒隆廣場的辦公樓還有一些跨國公司是趁這個機會去擴張，希望利用這個機會将他們的辦公樓地點可以做得更好。

當然整個市場的壓力是存在的，但是我們深信因為我們的地點和我們的素質，並且我們的清潔要求非常高，使客人感覺到非常安全，他們是絕對有信心在我們的辦公樓上班。我看到有壓力存在，但是希望我們的素質可以抵抗這個挑戰。

另外，我們在内地除了做一些傳統性的租賃，其實也嘗試着一些新的租賃。例如在昆明已經做了一些改變，幫客戶裝修。因為我們已經裝修了，如果他們暫時沒有預算做裝修，其實他會甯願貴一點都會搬進去。我們有一兩層已經成功租出，也可以看到租金比起傳統的租賃更高。

另外，我們也嘗試做自己的聯合辦公品牌。我們在無錫已經開始了，並且租賃是非常理想的。

現場提問：關于武漢恒隆廣場，新冠疫情對這個項目的竣工會有什麼影響，對招租方面會有什麼不利的影響？

陳文博：在建設方面一定有影響，目前我們預計大約有四個月的延遲影響，但是我們也做了很多措施，到今天工程也已經是全速竣工的狀态。同時我們也會做核酸檢測，在保證大家安全的情況下才可以回到工地開始竣工。

招租方面，也有一段時間的影響，但是到今天，大家對我們的信心還是很大的，所以招租率超過50%，接近60%。

盧韋柏：我們的辦公樓，年底會竣工，第一批客人也會在11月左右正式入夥。在疫情不會有一個轉壞的情況下，我們預計商場會在明年第一季或第二季初會開幕。根據我們的經驗，開業的時候預計能和開昆明時取得同樣的成功。

現場提問：關于杭州，2024年分期落成的杭州項目，進度會不會有特别的改變？

陳文博：我們正在全速進行着這個我們非常重視的杭州項目。目前仍然希望保持2024年的竣工日子，也希望可以盡快開幕，目前的開幕日子沒變。

現場提問：關于香港的樓市，上半年我們還沒有出售的一些物業，怎麼看待未來這12個月或一年多的樓市市場？

何孝昌：整體上疫情使成交量和成交金額都有所下跌，我相信限聚令對看樓人數和意欲都有影響，但不知道疫情怎麼發展，現在來看樓價可能是窄幅調整也不一定，始終香港對于住的需求也是有的，也要看供應的情況，整體上12個月内我不相信有很大的改變。

其實我們上半年也賣了一間復式的單位。只不過是會計的準則，浪琴灣最後一個單位已經在5月份賣了，收入和盈利要在下半年才能入賬。

現場提問：關于非核心資産的出售，我們有沒有計劃出售這些物業？

何孝昌：過去很多年來我們都有留意市場，适當的時機也會把部分非核心物業放手，但是很肯定來說，恒隆沒必要把非核心物業賤價出售，因為大家都看到我們的财務情況相當穩健，适當的時候有合理的價錢我們會考慮。

現場提問：恒隆會不會再有機會在内地買到新的項目？特别是主席覺得昆明西南城市的表現理想，會不會再考慮在其他二線城市買地？

陳啟宗：我們一直都在看，買到的時候就向各位公布，很多人對内地的認識不太夠，覺得昆明很遠的，其實昆明是全中國的西南大門，你要去東南亞的大門在哪里？第一就是昆明，第二就是廣西。

另外，昆明是全中國第四大國際飛機港口，並且那里氣候非常好，中國古代都把它叫做春城，四季如春，有一些朋友知道我在那里建住宅，已經和我說“陳先生，給我留一個單位”，所以昆明是非常好的，還有很多其他地方都不錯。