觀點直擊 | 五星的勝利 陳啟宗稱恒隆業績依靠内地增長（實錄）

觀點地産網 貝恩咨詢公司用“急劇增長”來形容2020年中國奢侈品消費的發展态勢。

其剛剛與天貓奢品（阿里巴巴天貓平台推出的奢侈品虛拟APP）聯合發布了2020年中國奢侈品市場研究報告。

報告宣稱：“2020年中國境内市場在全球奢侈品市場的整體份額翻了一倍。”具體而言， 2020年中國境内奢侈品市場有望實現48%的增長，總體規模達到近3460億元人民币。甚至各大奢侈品品牌已經着手漲價。

這亦是恒隆集團董事長陳啟宗想要告訴大家的行業趨勢。該公司目前在中國内地擁有5間專門售賣高端奢侈品的五星級商場，是内地高端銷費復蘇的主要受惠者。

資料顯示，恒隆地産2020年收入仍有1%的增長，合計89.73億港元。其中，恒隆地産于内地實現收入52.77億港元，于香港實現收入36.96億港元。内地收入占比超過香港，達到59%。同期，恒隆地産取得64.81億港元營業溢利，内地分部貢獻占比首次超過香港達到54%。

由于香港零售市場在過去一年備受打擊，同時恒隆地産目前物業銷售收入十分輕微（占比0.7%），因此内地的租金收入正變得越來越重要，而且尤以五星級項目的表現最佳。

另據恒隆集團業績報告顯示，其去年物業租賃收入為94.64億港元，其中内地為56.94億港元，同比增長14%。而香港則下跌9%，僅錄得37.7億港元。

過去市場在談論恒隆内地物業的資質時，總認為恒隆的高端路線在上海以外的城市出現水土不服。但如今看來情況並非如此。

“目前的分歧不是上海同非上海，而是五星級和四星級的分别。”陳啟宗稱，受疫情的影響，在去年上半年所有的五星級和四星級，即賣奢侈品和非奢侈品的物業表現是完全不一樣的。

據了解，恒隆目前在中國内地擁有9個項目，包括5個五星級商場。

據介紹，上海恒隆廣場去年總收入大幅增長20%至20.32億元，其中商場租金收入增幅達34%，零售額亦較2019年增加60%。

2020年第三季度完成資産提升的上海港匯恒隆廣場，全年租金收入增長10%，錄得13.54億元。商場收入提升15%，零售額亦增加了42%。

上海之外，無錫恒隆廣場總收入增長達到26%，商場收入和零售額分别上升30%及72%；2019年開業的昆明恒隆廣場和沈陽市府恒隆廣場去年表現亦亮眼，後者全年收入升幅也達到16%。

據介紹，恒隆旗下五星級商場2020年下半年的零售額升幅達到98%，“升了一倍之多”。而其余四個四星級項目呢？它們定位中高檔，主要擁有輕奢、潮牌、快時尚等種類的商業品牌。

其中，沈陽皇城恒隆廣場整體收入下跌10%至1.75億元，零售額也同比減少了15%；濟南恒隆廣場全年收入也減少了8%，零售額跌幅達18%；天津恒隆廣場同期商場收入下跌10%至1.68億元，零售額亦減少23%；大連恒隆廣場收入下跌了11%，零售額就減少了18%。

區别是如此明顯，于是恒隆正将部分四星級商場升級至五星級。“其余4個四星級項目我們在建的時候都是用五星級的設計、五星級的材料去推出的。”行政總裁盧韋柏表示，這些項目過去只是一線奢侈品品牌並沒有到位。

據了解，恒隆目前正着手升級大連恒隆廣場。它無需太多工程上的改造，就“只是需要我們将品牌進行引入。”盧韋柏透露，品牌的引入是在2019年開始，2021年會最終完成。

濟南恒隆廣場也被列入需翻新項目的行列。這個項目預計需要幾年的時間翻新，分階段分攤到未來兩三年去落實。

另外，備受期待的武漢恒隆廣場将于今年3月份開門迎客，跟昆明項目一樣，其一落地就是五星級的品質。按此計算，恒隆集團今年之内就能擁有7個五星級商場項目，它們的高增長将為恒隆未來一年的收入帶來裨益。

反觀香港市場，“我們在内地有最好的奢侈品市場和五星級商場。”陳啟宗說，而恒隆在香港是沒有所謂的高檔項目的，一般都是民生向，跟老百姓生活有關的零售。例如港島東康怡廣場、九龍東淘大商場兩個社區購物商場。

所以香港整體租務受太大影響的可能性不高，但簡單來說，屬于“只能防守卻不能進攻”。目前香港疫情的情況尚未明朗，市況也難以預測。

所以“在香港的租賃就不要太過樂觀，但在内地是可以比較樂觀的”，陳啟宗認為，恒隆未來一年的業績，在相當程度上是需要靠内地的租金收入的升幅去維持的。

以下為恒隆集團、恒隆地産2020年全年業績發布會現場問答實錄節選：

陳啟宗：從前有很多人覺得我們公司在内地的租賃業務是有兩種，一種是很靓的，就是上海的那些。一種是不那麼靓的，就是上海之外的那些。但在以往這兩三年慢慢可以看到，根本不是這麼回事。

今日的分歧不是上海同非上海，而是五星級和四星級的分别。因為受疫情的關繫，在去年上半年所有的五星級和四星級的物業表現是完全不一樣的。在上半年四星級是下跌34%，五星級是升了21%。到下半年就更厲害了，四星級的都有很好的恢復，基本從上半年下跌34%，變成只跌4%，收窄了很多很多，我相信今年應該會有更好的改善。但是五星級呢，不僅僅是上海，包括我們在無錫的項目、在沈陽的項目、在昆明的項目，他們的升幅在下半年是98%，這是講我們的租戶的銷售額，升了一倍之多。

由此可見，今日我們在内地的這盤生意，最好的不止是上海，最好的是所有五星級的商場，不管你在哪里，總之你是五星級商場你就能做好。當然這是今日的環境所致，随着時間的過去以及市場的發展會有不同。

但不可否認的是，過往的這一年受疫情的影響，五星級和四星級是有很大的分别，這也是為什麼當年我們會選擇去主攻五星級商場的原因。大連的項目，在去年整年有很多的大品牌搬進去，到今年年底，我相信應該都已經完成了，由四星級升為五星級，也會為全公司在内地的租賃業務帶來相當可觀的增長。

現場提問：管理層好！請問關于恒隆此前未能按原定時間購買壽山村道物業，現在的進展到底怎麼樣？另外集團今年在香港有什麼項目會推售。集團對今年香港的樓市有什麼看法？

盧韋柏：關于壽山村道地塊，我們一直在同賣方，即和雙方的律師都繼續保持着緊密的聯繫，我們仍然是準備、願意以及是有能力繼續完成這個交易。

我們在此前恒隆集團跟恒隆地産聯合公告里面所講，這個物業是需要賣方去達成一些外交事務相關要求的手續，在今日來講我們是繼續同他們保持聯繫的，當然我們也不知道這個外交事務及相關手續他們完成了沒有。但我們是在緊密和他們進行溝通。

我們在香港有好幾個發展項目，都緊鑼密鼓地進行着，包括我們在以前的淘大工業村，在那里我們會建一個樓面大概15.5萬平方呎的住宅物業，現在進展得非常良好，亦沒有受到疫情的影響。我們也打算在今年的下半年可以進行預售。

另一方面我們在電氣道，恒隆地産和恒隆集團合作興建的一個辦公樓大廈，我們也準備得非常好，也沒有受到疫情的影響，這個物業預計是在2022年落成。在買賣地方面，我們一直都有留意參與不同的賣地計劃。

而對香港的樓市怎麼看？我想我很簡單會講到的是，其實在疫情最嚴重的時候，大家都可以看到樓市是受到影響，成交是稍微下跌的，但踏入第四季，其實大家都可以看到，雖然有一些價格可能會有稍微的調落，但成交量尤其二手和一手是回升的。最主要影響的那些都是在遊客比較多出現的區域，包括銅鑼灣和旺角，這都有一個雙位數的下滑。

你問我們究竟2021年怎麼看呢？其實我們是真的希望疫情能夠盡快可以緩和，這樣很多的零售業務可以重回正常。因為如果不能夠短時間内正常回來，這個影響是依然會持續的，我們也很希望當疫苗等等慢慢開始見成效之後，下半年會比上半年好點。

現場提問：恒隆是否有收購其他商業項目的計劃，包括在海外？

盧韋柏：我們一直都有在留意機會的。在今天來講，我們希望将我們的精力暫時放在香港和内地。我們覺得香港和内地在未來這幾年是充滿機會的，就算在現在的疫情之下。至于會不會買多點惠及民生方面的（項目）呢？我覺得都要看長遠的發展機會。

陳文博：雖然疫情之下，我們管理層比較少機會去内地看，但我們有一個團隊，每日、每個星期都會與不同城市不同市場保持非常緊密的聯繫。我們也一直在留意相關機會。但目前的方向還是向着高端商業發展來看，這些是沒有停過的，我們是一直在内地找的。

現場提問：目前有一些在内地的商場由四星級轉五星級，那會不會計劃将余下的都會轉五星級，如果轉五星級的費用預算是多少？

盧韋柏： 關于内地的商場由四星級變五星級，今日不計3月底會開幕的武漢恒隆廣場之外，我們是有9個項目的，在9個項目里面其實有5個五星級商場，里面包括上海的兩個項目，還有無錫、昆明、沈陽的市府廣場。

還有4個我們在建的時候都是用五星級的設計、五星級的材料去推出的，但當然有一些時候，只是那些品牌未進駐而已。但在2021年包括我們在大連，亦都包括我們濟南項目，将會在2021年開始啟動優化。

關于這方面的造價，濟南恒隆廣場肯定不會像上海的那些價錢一樣高，但因為那個商場部分也是非常大的，所以我們會分段裝修。但大連就不需要有什麼造價，只是需要我們将品牌進行引入，其實品牌的引入已經從2019年開始了，但逐步會在2021年慢慢将所有的品牌導入。

我們将開業的武漢恒隆廣場，同昆明是一樣，都是五星級的設計、五星級的品牌。所以到時候，我們10個項目有7個已經是五星級設計、五星級品牌，當然我們的濟南（項目）需要幾年的時間翻新。

現場提問：去年受疫情影響、經濟影響，寫字樓空置率比較高，請問集團對未來一年的寫字樓租務如何看，無論是香港還是内地方面？

盧韋柏：香港方面，在中環的物業是影響不大，因為第一我們只是在渣打大廈有物業。比起市場，我們是沒有市場受影響那麼大的，我們的跌幅也沒有市場那麼高的。

但我們可以看到在銅鑼灣、灣仔方面，壓力是非常之大的。原因之一，可能我們在銅鑼灣的辦公室生意有一些只是零售而已，這些零售可能是包括旅行社，包括不同的行業受到疫情的極大影響。

在内地方面，上半年也可以看到我們的壓力也是在的，最主要是因為供應量很多，這很自然就會令到物業業主有壓力的。但我們的優勢是，我們在内地所有的辦公樓地點都是在城市的最中心點，只要我們可以找到一些長期的租戶以及國際知名的公司進駐，其實我們的租賃業務的影響就不會那麼大。

其實你們可能會對比同行，我們的辦公室業務是有輕微的升幅，在收入方面有2%的升幅。在内地，主要是因為我們項目所在的城市地點以及客戶的質量方面是令到我們有一點點優勢，

當然這不是說會令到我們沒有危機感，我們會繼續努力。

現場提問：翻新以及一些在建中的項目，今年要投多少資金下去？

何孝昌：随着上海港匯的翻新工程的完結，我們往後要翻新的項目需要的資金額是不會太高，濟南那個項目将會在今年稍微開始工作，但也會分攤到未來兩三年去做。

整體上來講，我們今年的資本性開支都是維持在大概50億港元左右，但絕大部分投我們在内地的在建項目，比如杭州、武漢的結尾項工程的費用，這已經包含在50億里面了。

現場提問：恒隆在内地公寓方面的銷售計劃是怎麼樣的？

盧韋柏：我們在内地可建築的公寓樓面是大概有500萬平方呎，這500萬平方呎里是包括有武漢、無錫、沈陽、昆明的項目。我們第一炮應該是在武漢的項目，現在都可以進行預售了，在建築中。

我們預計可能會在2021年的下半年，會開始預售武漢的公寓。這個計劃，第一開始預售是武漢，随之而來就是無錫和昆明，最後就是沈陽。

主持人：陳董事長會不會有相關的補充？

陳啟宗：講兩點。第一，大家要留意内地下半年的租金收入進展是好過上半年好多好多的，這個趨勢是向更好的方向發展的。在香港的租賃就不要太過樂觀，但在内地是可以比較樂觀的。

我覺得恒隆是最近比較幸運的，為什麼呢？因為我們在香港只是其中一個商場是比較受到影響的，我們在香港是沒有高檔的項目，一般都是跟一般老百姓生活有關的零售。但在内地就有最好的奢侈品市場、五星級的商場。

我們的10個項目，如果計上3月尾開的武漢恒隆廣場外，我們的10個項目當中有7個已是五星級、奢侈品的商場。因此在同今日的市況比較，好的那方面我們都有，但不好的方面我們是比較少的，因此我們比較幸運。

我希望在未來一年，我們的業績都是相當程度上是靠内地的租金收入的升幅去維持的，我相信這應該會不錯的！