恒隆集團副董事長簡函（2021中報）| 陳文博：我們占據了非常獨特且無與倫比的位置

編者按：2021年3月，恒隆集團副董事長陳文博先生首次在年報中撰寫《副董事長簡函》，與陳啟宗先生《致股東函》相輔相成，一同履行與股東溝通的責任。

在第一份副董事長簡函中，陳文博首次明确提出了自己的觀點——我希望引領恒隆邁向的未來。

而半年之後，陳文博再次撰寫副董事長簡函，詳盡介紹了他在内地逗留四個月，走訪了20個城市之後的感受和觀點。通過實地考察和調查，結合恒隆的業務，陳文博用洋洋灑灑數千言進行了全面的描述。

相信之後陳文博先生的副董事長簡函，将在很長一段時間内成為恒隆年報致股東函的固定内容。

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陳文博：六個月前，我在上海寫了首份《副董事長簡函》。在内地逗留四個月後，我回到香港，寫了這份中期簡函。

那次出差我走訪了20個城市（包括四趟到武漢），從中得到的資訊既寶貴又令人驚喜。在本簡函的結尾，我将扼要概述一些可持續發展舉措，這些舉措經過長時間構思和優化，為了跟我們去年12月宣布的2030年目標和指標呼應。

總括來說，我幾個月前的觀察已反映在非常穩健的中期業績里，令人十分欣慰。我們的内地物業，無論在租戶銷售額、客流量還是租金收入都上升了，幾乎無一例外，而且幅度不小。在香港，我們持續受2019冠狀病毒病疫情和嚴格的邊境管制影響，但最差的情況似乎已經過去。

與去年同期相比，我們的整體内地物業租賃收入以人民币計算增長了31%，其中購物商場租金上升38%，辦公樓則增長11%。我們高端購物商場的租金升幅尤其驚人，漲升46%，而次高端購物商場則微升3%。這標示着兩層幅度不一的復蘇，而且顯然是由高端消費帶動的。稍後我會再補充。

在這簡函里，我希望為我們的财務狀況加一些較為生動的闡述：我們的持份者和消費者的感受、巿面的氣氛，以及恒隆的應對。

差旅時，我以各種非嚴謹科學的方式來估量當地經濟和市場情緒。除了那些你可能猜到的，即走訪零售購物商場和店鋪，與顧客、租戶、當地政府、承包商、顧問公司等會面的常規做法，我還收集了一繫列不太正式的數據，部分來自我廣闊的社交圈，包括這20多年來走訪中國内地，以及在上海生活那六年間所認識的一些熟知行情的朋友和熟人，他們給我由衷、客觀的看法；而另一部分則來自我了解城市的獨特方式。

首先，從我們的中期業績可以非常清楚看到，中國内地的復蘇一直非常強勁。這是當你走進我們的購物商場（或者，準确來說是内地的任何主要街道），都會清楚感受到的事。随便與一個生活在中國内地的人交談，你都能深切感受到當地樂觀、充滿活力和進步的氛圍。這很難量化，但那股興奮是明顯感受得到的。

為了印證這事，我與不同背景的人談過，包括消費品牌的區域負責人、投資者，以及中國觀察者，他們都一致感受到這股熱烈的氣氛。如果我們視這種市場情緒和銷售表現為可靠的指標，那麼接着要問的自然是：是甚麼推動如此強勁的消費，以及這是否可以持續？

内地奢侈品消費特别強勁的原因有很多，但我只集中探讨其中三個：

1)首要原因，國際間的往來因全球疫情幾乎完全停頓了。如果你相信貝恩策略顧問公司（Bain&Company）在疫情前幾年發布的中國内地奢侈品消費報告，内地人在中國境外的奢侈品消費額是境内的兩倍；即他們在境内每花人民币100元購買路易威登（LouisVuitton）的産品，便在境外花大概人民币200元。數字上，報告的結果與我們的觀察出乎意料地接近——高端購物商場上半年的租戶銷售額較上年同期增加超過122%。當然，我們的租戶銷售額不限于奢侈品，還包括娛樂和餐飲業等其他行業，所以數字小于200%。

2)除了人員往來暫停外，當然還有内地中産階級的持續結構性增長，他們渴望有更好的生活質素，包括擁有奢侈品。我預計這個趨勢在可見的将來會持續，大致與國家的國内生産總值增長同步。如果你對中國實施最新的五年計劃有信心，那麼應可放心認為這增長會至少在未來五年持續。除此之外，我們期望可受惠于日益聚焦内地的高端消費，以及都市化進程。

3)另一個帶動内地奢侈品消費的獨有原因是境内缺乏投資選擇。（同樣，這也部分解釋了為何中國人愛投資物業。）已發展國家有覆蓋面廣而且成熟的投資市場，有股票、債券、衍生工具、外匯、房地産、葡萄酒和藝術品等包羅萬有的投資工具；内地富人的投資選擇相對有限。内地有一個大型但不太成熟的股票市場、一個最近才開放的債券市場（但好的選擇很少）和很多或許有問題的“财富管理産品”，除此以外便選擇不多了。這解釋了為何内地房地産如此受歡迎，以及幾年前出現點對點網絡借貸（P2P）熱潮的原因。

中國富人不斷尋找投資機會，藝術品和葡萄酒市場因而近年發展蓬勃也是可以理解的，所以這些富人現在随心随興花錢買奢侈品，實在不足為奇。畢竟，路威酩軒（LVMH）、開雲（Kering）、歷峰（Richemont）、香奈兒（Chanel）和愛瑪仕（Hermès）不都一直在加價嗎？既然柏金包（Birkin）或勞力士（Rolex）保證會升值，而且可以馬上享用，為何不投資這些奢侈品呢？

有了這三個關于銷量的原因，便可轉而探讨這現象是否能持續下去。

監于全球的現況，最迫切的問題離不開第一點，即疫情導致奢侈品消費回流到中國内地。一旦旅遊限制放寬，内地人難道不會蜂擁至巴黎、米蘭、倫敦、東京或香港，繼而把我們過去一年多的所有零售增長都重新往境外移？

有幾個理由讓我确信，旅遊復蘇後内地人不會大舉外遊購物。首先，且不幸的是，疫情的不明朗因素似乎會維持頗長時間。對于何時會恢復正常，樂觀的人說2022年，我也聽過較保守的專家們估計會在2024年甚至2025年。不管如何，即使能回復“正常”，也幾乎肯定不會是一夜之間的事。

其次，到了那時，消費者早已建立了在内地購買奢侈品的習慣和與店鋪的關繫，這對奢侈品消費至關重要。他們不會再願意冒雨在巴黎的香榭麗舍大道排隊，最後卻買不到心儀的手袋，只因他們在那里既沒有消費記錄，又沒有相熟的店員。然而，由于疫情關繫，同一顧客已在内地的相關店鋪累積足夠消費額，並有相熟的店員，于是能買到夢寐以求的手袋，更不用說會得到更好的服務了。

此外，恒隆也不斷努力與顧客建立牢固的關繫，希望藉此增加顧客對我們的忠實支持。

至于第二、第三點，相對而言是一些結構性因素，或至少屬于我們難以控制的範圍，所以我不會在此詳細讨論，不過我很樂意在下次股東周年大會或與投資者的會面上，與大家讨論這些問題。

回到之前關于兩層幅度不一的復蘇的觀點，我觀察到兩個現象，讓我深思。首先，公司的業務復蘇顯然由我們的高端購物商場帶動，這就帶出一個問題，就是我們應該對次高端購物商場的回報有甚麼期望？

另外，也許更令人不安的是，疫情對某些地區造成的影響似乎仍然存在。在内地差旅時，我問過朋友和同事，他們的親友在收入和就業兩方面的情況如何，發現只有在東北地區有同事的朋友或家人被要求無薪休假、減薪或離職。這點值得關注，尤其現時全球各地，包括中國内地，都正面對Delta及其他變種病毒的快速傳播。

關于高端購物商場的業績勝過次高端購物商場這點也值得探讨。對此有幾種解釋。我相信主要原因是疫情對社會不同階層的影響強弱不一。從疫情可以看到，世界各地的弱勢社群或貧困階層所受的苦比富人的多，比較迎合大衆市場的購物商場自然會反映出這點。

其次，我們的次高端購物商場業績較為失色，反映出一個在中國已有一段時間的趨勢正加速發展，那就是最适宜網購的商品轉為網上交易。正因如此，售賣價格較低、非必要産品的大衆化購物商場遭受的打擊便比高端購物商場大。至于我們的次高端購物商場仍見增長，我估計是因為市場持續整合令我們成為市場上最優質的購物商場。

我想在此扼要概述，在這半年來，恒隆在可持續發展方面取得的實質進展。為實現我們去年宣布的2030年可持續發展目標和指標，我們已經開展並完成數項計劃，涵蓋環境、社會和管治的所有層面。亮點包括确認各部門今年須達到的特定關鍵績效指標（“管治”層面）、我們每年就溫室氣體排放量所制定的年度減少溫室氣體排放計劃（“環境”層面），以及首次的員工敬業度調查，從而蒐集到超過97%香港及内地員工的意見（“社會”層面）。

為了實現我們進取的可持續發展目標，我們今年擴大了可持續發展團隊。然而，我的目標不是要團隊不斷擴大而變得大而無當，而是把這特意打造的精幹團隊作為杠杆，藉着與各部門合作，确保全公司都朝着可持續發展的方向邁進，並在公司樹立必需的指標和文化，以實現可持續發展的領導地位。

盡管由于2019冠狀病毒病疫情、中美關繫和氣候變化而令局勢未明，但我非常看好恒隆的業務和市場的發展方向。我們在中國内地的高端零售市場占據了非常獨特且無與倫比的位置，而這範疇已開始蓬勃發展，所以我期待未來即将獲得豐碩的成果。

過去一年變化極快，但我們強大且經驗豐富的團隊竭力幫助我們在各方面取得佳績。除此之外，他們又幫助我們安然度過這些前所未見的情勢，我必須肯定各位同事的貢獻，並衷心致謝。

副董事長

陳文博

香港，2021年7月29日