奧園健康出售記 第二大單一股東無極資本喊話勿“拆骨”

觀點地産網 中國奧園将要出售物管上市平台股權的消息，“惹怒”了投資者錢濤。

11月4日，奧園健康生活集團發布公告稱，宣布正與若幹獨立第三方，就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若幹附屬公司的權益，進行初步讨論。

遭到多家評級機構下調評級，與大多數陷入流動性困難的房企一樣，中國奧園試圖通過出售旗下物業闆塊，為日常經營提供珍貴的現金。

但錢濤似乎對此頗有微詞，目前他控制無極資本（Infini Capital Management Ltd.）是奧園健康的第二大單一股東。

無極資本正為上述出售事項憂心忡忡，擔心自己的利益受到損害。

在奧園健康通報出售進展的同一日，無極資本發函致信前者董事會，希望管理層能夠仔細考慮估值問題。同時“希望奧園健康将出售整間企業，而不是其（部分）資産。”

對估值的擔憂

如果跟蹤過奧園健康的K線圖，會發覺無極資本的擔心也不無道理。

按收盤價計算，今年以來該股股價跌去了38%，從4.7港元一路下挫到2.93港元。若跟年内股價最高峰相比，則跌去了60%。這段時間也不長，奧園健康在6月9日一度沖上7.26港元/每股。

截至最新交易日，奧園健康總市值21.28億港元，動态市盈率4.98倍，靜态市盈率7.16倍。背離了該股過去三個月市盈率的歷史均值8.26倍。另外，目前港股物業股的平均市盈率為約27.3倍。

奧園健康估值低迷的原因，小部分受母公司中國奧園的拖累。今年下半年無論A股還是H股，“奧園繫”股票的表現均不算理想，但最重要因素還是來源于經營層面對前景的不明朗。

剝離了醫美業務，奧園健康現時經營業務分為物業管理服務、商業運營服務、智能化工程服務及大健康服務四大闆塊。按照2021年半年度财報，四大業務占總收入的比例為79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

母公司過去幾年的高速增長，保證了奧園健康近年來收入的穩定提升。

資料顯示，截至2020年底止年度，該公司總收入約14.08億元，同比上升56.3%。毛利約4.81億元，同比增長42.8%，毛利率約34.2%。同時淨利潤為約2.53億元，同比增長55.1%，年度股東應占淨利潤約2.5億元。

另截至2021年半年度，奧園健康實現收入10.03億元，同比增長83%；毛利3.47億元，同比增長57.2%。淨利潤為約1.86億元，年度股東應占淨利潤約1.78億元。

不過與此同時，跟頭部企業相比，奧園健康業務規模、廣度和深度都稍顯不足。截至今年半年度，奧園健康在管收費建築面積僅約4430萬平方米，合約面積8360萬平方米。

況且，管理層不久前才喊出要停止收並購步伐。

深度方面，奧園健康智能化工程服務和大健康服務尚處于起步階段，物管企業傳統被機構看好的增值服務並未布局完全。

事實上，奧園健康最大的問題仍來自母公司中國奧園。受強監管影響，奧園集團的流動性被蒙上一層陰影。

無極資本在公開信中就提到：“中國奧園集團業務的放緩，将直接轉化為奧園健康增長前景放緩甚至收入減少。”

預期中的交易

外界並不清楚無極資本是否收到關于奧園健康股權交易的一些内幕消息。

但流傳在市場中的一個版本是——中國奧園已與合生創展、碧桂園服務、世茂服務、美的物業、龍湖智慧服務、保利物業等買家接觸。

“奧園希望收購方能在11月底前先完成收購奧園健康55%的股權，然後再完成全部股權交易。”據知情人士透露，奧園給出的報價是30億元。

奧園健康2020年股東應占淨利潤實現了約55%的增長，以此為基礎計算，奧園健康這筆交易的心理PE應在13.97倍左右。有分析認為，奧園傳聞中的報價，接近近期物管行業收並購平均PE的上限。統計顯示，該數值為10倍-14倍之間。

縱觀過去一段時間幾筆重要的物管收並購案例，對被收購方的估值均在這範圍内。例如最積極的碧桂園服務，對藍光嘉寶服務和彩生活鄰里樂的收購，估值分别錄得約14倍和10.6倍。

無極資本對此極為關注。

據悉，這只對沖基金是在“幾周之内”完成了一繫列增持動作，成為主要股東之一。該基金發言人透露：“公司自約一年前起開始買入奧園健康股份，且在近幾個星期不斷增持。“

最終，持有奧園健康普通股本的6%以上。

奧園健康股價在10月份後經歷了急速下跌，可以猜測得到，無極資本是在期間決定抄底增持。

突如其來的出售決定，很難說有沒有打破無極資本的如意算盤。但若出售方案稍有不慎，無極資本就将蒙受投資損失。

“我們建議董事會為公司進行透明和競争性的拍賣。”無極資本表示，希望奧園健康就出售作出一個好的決定，避免“拆骨”。另外，除了交易過程應透明，亦應該是價高者得。

無極資本發言人提到碧桂園服務與藍光嘉寶服務的那筆交易，說：“如奧園健康是以公司整體出售，交易市盈率最少應有10倍，每股價值應達6.5港元以上。”

對此有市場人士表示，無極資本的意願其實也代表了不少散戶的心思。整體出售是一個公平的做法，将能提升整體的溢價。

“只是奧園的出價偏高”，問題在于收購方買不買賬，不排除壓價的情況。

無極資本稱：“支持奧園健康董事會為恢復業務真實價值而采取的行動。”最終目的是要充分展現奧園健康業務的内在價值。

無極資本是誰？

根據公司官網，無極資本是一家投資管理公司，自稱在全球擁有業務，並在香港、紐約、日本、倫敦、台北等城市設有辦事處，開展私募股權投資以及對沖基金業務。

其證照齊全，擁有證券期貨和委員會（第9類資産管理）、日本金融服務機構（高速交易許可證）、證券交易委員會（專業機構投資者）、FINRA（豁免報告顧問）和NFA（商品交易顧問和商品集合基金）的許可。

無極資本由神秘的中國内地商人錢濤（Tony Chin）于2019年設立，2020年初新冠病毒疫情以來，投資一路順利。資料顯示，無極資本在2020年3月份業績飙升了33%，4月份升幅達到25%。

據悉，由于是一家新近成立的投資公司，無極資本的經營策略比較激進。去年中旬，據報道無極資本為籌措更多資金，承諾為旗下投資者承擔10%的損失，來換取高達50%的績效費。

根據财經網站Insider Monkey數據，無極資本今年上半年最重大的投資是價值5750萬美元的直播平台鬥魚的股票。其次是微博，這部分股票價值在今年第二季度末價值820.8萬美元。

如今，它瞄準了奧園健康。