年報觀察 | 中海物業利潤率問題

觀點網 “相信未來‘十四五’30%增長這個目標沒有變”，張貴清在業績會上強調，随着業務結構的調整以及經營指標的增長，毛利率自然會上去。

3月24日午間，中海物業發布截至2021年12月31日的年度業績公告，公司股價于午後漲至11.52%報9港元。财報顯示，中海物業去年盈利增長4成，整體好于券商預期。截至收盤，中海物業漲10.16%，報8.89港元，成交額1.41億港元。

具體來看，2021年，中海物業整體收益94.42億港元，較上年同期的65.45億港元增長44.3%；整體毛利較上年上升37.3%至16.42億港元。公司股東應占溢利同比上升40.5%，達9.84億港元，每股基本及攤薄後盈利為29.93仙，較上年同期增長40.5%。

公告表示，集團整體收益上升的原因除受本年人民币平均升值的影響外，主要是由于包幹制合同中在管面積的上升，非住戶及住戶增值服務持續獲得業務增長，以及停車位銷售額大幅增長導致。

但不可忽略的是，該公司因外拓而拉低的毛利率仍待修復。數據顯示，中海物業2021年毛利率為17.4%，較上一年18.3%有所下滑。

就此，據參加當日中海物業投資者會的投資者向觀點新媒體轉述，管理層在會上從市場因素和公司自身因素等方面進行解釋，並強調未來不光是要實現項目内生與外拓比例1：1，還要做到增值服務與基礎服務在營收上的1：1。

利潤率問題

中海物業于3月24日發布的2021年度業績報告顯示，期内集團營業額94.42億港元、股東應占利潤9.84億港元、毛利約16.42億港元、每股盈利29.93港仙，分别同比增長44.3%、40.5%、37.3%、40.5%。

放眼望去，中海物業的核心經營指標在2021年收獲可喜成績。不少投資者在業績會上對公司取得的成績表示肯定。

但也有投資者關注到，公司的毛利率和純利率兩項指標相比上一年卻有所下滑。其中，純利率由2020年的10.8%跌至10.4%，毛利率則由18.3%下滑至17.4%。

管理層回應該問題時坦言，“公司毛利率在過去幾年确實一直呈現下滑的态勢，去年下半年比上半年有所扭轉，整體來講2021年比2020年還是處在下滑。”

粗略計算可知，該公司去年下半年毛利率止跌回升。下半年公司毛利率約為18.5%，環比上半年止跌提升2.4個百分點；年度盈利較光大、東北、國盛等券商平均預期高出約5%，其中，較光大證券的9.32億元預估值高約5.5%。

上述管理層提及兩方面原因，其一是市場競争的因素，包括人工成本上漲剛性的壓力，還有通脹因素的影響。另外，從中海物業自身情況來看，過往酬金制占比比較高，算作淨收入入賬，酬金制項目比較而言入帳毛利率是100%。

中海物業副總裁兼執行董事龐金營解釋：“現在酬金制占比基本上增速非常小，包幹制項目占比不斷提升，這個因素的影響在将來也會降低。”

同時，他對公司整體毛利率作出指引，“整體毛利率我們希望在17%-20%的區間波動，比如增值業務的毛利率希望25%-30%之間，基礎服務毛利率在13%-15%。”此外，公司還将在管理優化、人員結構優化、科技項目、車位經營等方面進行補充改善。

會上，中海物業主席兼執行董事張貴清還從公司“十四五”規劃實施角度進行補充解釋。他提到“三個大于”的發展目標，即“利潤增速大于營收、大于規模、大于人員”。從2021年的數據來看，利潤增長40%、營收增44%、規模39%、人員增速25%。因而，實際上除了利潤增速沒有大于營收增速外，其他目標已經實現。

張貴清續指，增值業務毛利率遠高于基礎業務，因此要提升利潤率、提升利潤率增速，希望增值業務與基礎業務的占比從1：3實現1：1。其中，基礎業務毛利率在15%左右，增值業務毛利率超過30%。

“我們提出的是‘十四五’末實現三個大于，並不是一個某個時間點的概念，是整個‘十四五’期間的發展目標，整體指標30%的復合增長沒有變化。”

行業整合期

行政總裁兼執行董事楊鷗在業績會上介紹，中海物業2021年在管面積同比增長38.9%達2.6億平方米。其中，新增外拓合約面積5809萬平米，同比增長105%。内生與外拓的比例從2020年末的89：11調整到73：27，内外比例邁向了4：6。

“反映公司外拓策略行之有效，可達到“十四五”期間内外比1：1的目標。”

報告期内，中海物業已服務全國141個城市，業務覆蓋含香港及澳門，在管項目1281個。其中住宅占比為49.6%，産業園34.1%，10.7%為包括市政道路、交通樞紐、公園、學校、政府在内的其他業态，5.6%為商業寫字樓。

據參會投資者轉述，管理層表示，在中標項目中，通過公開市場招投標及中海物業内部員工舉薦等渠道獲取項目占比78%。年内新增合約包括北京京東總部2号樓、北京協和醫院轉化醫學綜合樓、廣東湛江機場、深圳茅洲河幹流河道養護、南京紫金悅峯廣場、成都天府藝術公園等。

其中，成都天府藝術公園項目年合約額超過了5000萬人民币，這也是中海物業年内的單一的最大單。此外，在港澳地區，中海物業年内新項目包括為香港藝術館以及飛行服務隊提供服務管理，目前在管項目涵蓋9個政府決策局和21個政府執行部門。

值得一提的是，在中海物業頻頻獲取公開市場項目的背後，投資者十分關注物業市場的整體趨勢。

在張貴清看來，2020年疫情的開始，也成為物業行業一個轉折點。一是政策方面，包括2022年兩會報告的政府文件提及物業行業的内容不斷增多，包括社區養老、智慧城市、數字鄉村、線上線下消費深度融合、垃圾分類、減量化和資源化、共建共治，因此從政策方面是有機遇的。

二是從行業上看，去年物業企業上市潮減緩，上市也未必會受到追捧，已上市企業的估值表現也在回調。主要受地産“嚴冬”影響和部分地産商出售物業闆塊來尋求自救有關，大型物業企業在加大收並購力度，規模仍然是短期内物業企業追求的重點。但是管理的強化，品質的提升同樣迫在眉睫。

“整體而言，我認為物業行業在行業整合期，行業集中度會進一步加強，逐漸度過野蠻增長期，進入有序的發展階段。”張貴清如是表示。

令與會投資者關心的是中海物業會否並購。中海物業管理層在業績會上透露，收並購也是公司外拓的手段，收並購項目在去年也是雙位數地跟蹤，但目前沒有成交的原因歸結為三個原則。

第一是希望標的公司項目體量和規模相對合适，同時業務布局和中海物業形成業務布局互補。第二是不希望標的公司業務全是靠母公司和地産支持來維持和實現的，不符合可持續發展。第三是希望團隊管理風格和中海相匹配。

“一旦有最新的消息能夠對外公布的，一定第一時間通知大家。”

此外，楊鷗對投資者補充道，公司與中建繫統合作非常緊密，不僅是在管面積的增加，還有市場拓展機遇的增加。他舉例稱，中海物業雖然很多外拓的項目不是中建投資的，但是獲得相應外拓的線索還是中建提供的。