年報觀察 | 金隅留守一線

觀點網 金隅集團在2022年遭受了考驗。

2022年财報顯示，該公司期内營業收入約1028億元，同比下降16.83%，拟以2022年末總股本106.8億股為基數，向全體股東每10股派發現金股利0.67元（含稅），共計派發股利總計人民币7.2億元。

值得注意的是盈利表現下滑，歸母淨利潤從2021年的29.3億元下降到2022年的12.1億元，同比降幅58.7%；扣非淨利潤由盈轉虧，從2021年的16.8億元減少至2022年的-5.4億元，同比下降132.1%；基本每股權益從2021年的0.27元每股減少為2022年的0.11元每股，同比減少59.26%。

金隅集團2022年扣非淨利潤虧損5.4億元，是近5年來扣非淨利潤首度虧損，經營活動淨收益與利潤總額的比值亦落到近3年最低點。

“三費”在營收中的占比也並未降低，與上一年數據對比來看，銷售費用占總營收比值為2.3%，略高于上一年的2.15%；管理費用占總營收比值為7.17%，高于上一年末的5.81%；财務費用占總營收比值則從上一年的1.92%增加到2.61%。

在完成重組後，金隅形成了兩大主營業務闆塊，一是新型綠色建材闆塊，包括以水泥為主的新型綠色環保建材制造業務、裝備制造及貿易業務；二是地産開發及運營闆塊，包括地産開發和物業運營業務。

綠色建材闆塊方面，金隅目前仍是全國建材行業領軍企業，全國第三大水泥産業集團，以及京津冀最大的綠色、環保、節能建材生産供應商之一。

該闆塊實現主營業務收入782.7億元，同比減少4.3%；毛利額100.5億元，同比減少22.6%。水泥及熟料綜合毛利率19.95%；2022年度混凝土總銷量同比減少22.03%；混凝土毛利率8.04%，減少2.58個百分點。

房地産市場下行、水泥供需兩端的收縮的影響是可見的。國家統計局數據顯示，2022年全國水泥産量21.3億噸，同比下降10.5%，水泥産量為2012年以來最低值，更是創下自1969年以來的最大降幅。

地産開發及運營闆塊上，金隅集團實現主營業務收入258.5億元，同比減少40.6%，房屋銷售毛利率達到16.8%，比上期增長3.8個百分點；房地産全年實現結轉面積124.42萬平方米，同比減少32.14%。截至報告期末，公司擁有土地儲備的總面積660.94萬平方米。

此外，金隅在物業投資及管理闆塊上，出租單價有所提高，出租率未有明顯改善。公司持有的高檔寫字樓、商業、産業園區等投資物業總面積為217.9萬平方米，2021年末為174.7萬平，綜合平均出租率80%，綜合平均出租單價從2021年的4.9元/平方米/天提高至5.8元/平方米/天；其中在北京核心區域持有的高檔投資性物業總面積121.5萬平方米，綜合平均出租率80.56%，綜合平均出租單價則由7元/平方米/天略微上調至7.24元/平方米/天。

2022年金隅仍然保持在京核心區域拿地，通過參股及招拍挂等形式。對比上一年在北京與長三角拿地9宗，2022年投資有所減緩，僅在北京朝陽、海澱核心區域拿地3宗，且只有1宗持股100%，另2宗持有權益分别為49%與34%。

一貫以來更傾向于拿一線城市的核心區域地塊，注重“短平塊”的周轉，成本壓縮利潤空間對于金隅來說是可以考慮接受的。

以2022年所獲京城核心區域地塊為例，受房企熱捧的朝陽奶西地塊在競拍第51輪至競現房面積上限，金隅最終搖号獲得，樓面成交價較朝陽奶西鄰近項目望京樾高了2000元每平方米，還多了3.5萬平方米的現房銷售面積。

金隅在财報中表示，房地産開發業務堅持“保交用、抓銷售、去庫存”不動搖，新項目開盤周期大幅縮短，上海楊浦項目、杭州彭埠項目等開盤即售罄。

如果回看上海楊浦項目，該地塊是金隅經93輪競價于2020年的7月在上海拿的地，以總價69.2億元擊退招商、金融街、九龍倉和龍光等5家房企競得地塊，樓面價85764元/平米，溢價率38.32%，這一價格創下周邊樓闆價新高，且高出鄰近保利、仁恒等項目至少2萬元。業内人士也稱此價格拿地較為冒險。

據悉，金隅目前已進入北京、上海、天津、重慶、杭州、南京、成都、合肥、青島、唐山、海口、常州等16 個城市，形成了“立足北京，輻射京津冀、長三角、成渝經濟區三大經濟圈”的全國開發格局。

财報顯示，房地産開發産品明細中顯示，最近一期竣工項目尚有40個，公司已計提減值準備7.01億元，從收入占比來看，房地産仍然不是業績支柱，建材水泥闆塊占營收的76%。