年報觀察 | 金輝守城

觀點網 和大多數房企一樣，金輝控股在2022年盡力保持銷售額穩定，持續調整負債情況，以求不要倒在黎明前。

截至2022年12月31日止年度，金輝控股營業收入為人民币353.2億元，較去年同期下趺11.8%；毛利潤51.8億元，較去年同期下趺約33.1%；公司擁有人應占利潤為人民币17.1億元，同比下跌47.9%；毛利率由截至2021年末的19.4%下降至截至2022年末的14.7%。

财報顯示，在成本和銷售上，金輝控股有所降低，從上一年的14.5億元減少到9.3億元，金融資産公允值變動虧損也不大，已确認平均售價從2021年的12672元每平方米提高到13499元每平方米。

綜合損益及其他全面收入表中，利潤受影響起因于合營企業一項，該項從上一年收入9836萬元變動為2022年的虧損7.3億元。

金輝控股9成以上的收入來自于開發業務，但2022年並沒有拓展土儲，2021年曾拿30幅地塊，而2022全年消化了465萬平米應占建築面積。

截至2022年末止，金輝控股土地儲備總建築面積及應占總建築面積分别約為2595萬平方米及2067萬平方米。

投資物業方面，于2022年末，金輝控股持有26項投資物業，總建築面積約為186.5萬平方米，並持有一處持作未來開發的投資物業，估計總建築面積約為7.0萬平方米；2022全年投資物業的公允值變動收益達到了8.4億元，同比增加28.6%。

公司解釋，有關增加主要是由于投資物業組合增加了西安金輝廣場、西安金輝世界城J地塊以及重慶藍茵天地。

金輝是伴随着三條紅線上市的企業，錯過了規模擴張的時代，但也從一開始就在财務上被敲警鐘，避免了“三高”繼發症。

若回看2020年報，“三條紅線”回到綠檔，表現遠優于2019年的“紅檔”，淨負債率為166.9%、現金短債比0.7、剔除預收賬款的資産負債率76.9%。在2021年、2022年全年業績公告的業績亮點中，基本都會把“三條紅線”指標放上。

2022年，除了現金短債比在邊緣線1.0，淨負債率、資産負債率都有進一步下降和改善，前者從上一年的88%下降到71.7%、後者則從68.5%下降至65.2%。

截止2022年12月31日，金輝控股債務余額人民币378.2億元，較截至2021年末528.0億元降低28.4%；加權平均債務成本進一步下降至6.22%，相較于上一年的6.58%下降0.36個百分點。

一年内須償還銀行貸款從2021年的78.6億元升高到85.2億元，但一年内到期需償還的優先票據、公司債券及資産抵押債券所得款項從2021年的73億元銳減到12億元。

流動負債總額有較大幅度減少，從2021年的1154億元降低到979億元。其中優先票據一項從26.5億元減少到4.4億元，公司債券從45.7億元減少到6.7億元。

但同樣的，流動資産現金及現金等價物一項從2021年約112億元下降到44億元，現金及等價物的銳減程度不亞于短債。

合約負債從2021年的725億元減少至594億元，提前收款、後續通過提供勞務或商品進行清償的交易量減少約18%。

金輝控股表示，公司于2022年完成多筆境内外債券及票據本息的回購及兌付，嚴格履行償付義務，保證投資人的權益。

“艱難而難忘的2022年已經過去，但集團對行業和公司的未來發展仍然充滿信心。”金輝主席林定強表示，“2023年要繼續加集團強團隊建設，争取在未來二至三年内培養出一支更有戰鬥力、更加高效務實的隊伍。”

對于新的團隊，林定強設想了幾個重要素質，例如對行業變化要有深刻的認知，轉變經營意識，要有解決問題的決心和能力，敢于擔當，勤奮敬業，持續提升專業能力和水平，敢于管理，具有創新意識。有合作精神，不計較、能補位、多交流。廉潔自律，嚴守職業操守和道德底線。

他表示，在經營方面，2023年守住銷售價格，嚴格管控成本，關注經營質量，提升精細化管理水平和經營效益，平穩度過2023年。