中報觀察 | 雅居樂多方籌錢

觀點網 8月的最後幾日，港股上市企業一窩蜂地趕着發布2023年中期業績，包括這兩年經營表現並不太好的内房企們。

早在7月就已經預告了中期業績為虧損的雅居樂，也于30日中午披露了正式的業績公告。

和此前預告的結果一致，雅居樂于2023年上半年錄得毛利20.07億元，2022年同期為73.98億元；毛利率為10%；虧損約36.11億元，2022年同期盈利33.54億元；公司股東應占虧損約44.75億元，2022年同期股東應占盈利為24.01億元。

于業績期内，雅居樂營業額200.02億元，2022年同期為316.45億元。物業發展确認銷售收入及多元業務收入分别為117.32億元及82.7億元，收入占比分别為58.7%及41.3%，其中多元業務收入的占比較2022年同期上升16.5個百分點。

今年上半年，雅居樂集團預售金額為282.3億元，對應的預售建築面積為189.1萬平方米，預售均價為14930元/平方米，在售項目187個。

對于虧損的原因，雅居樂方面此前已經給出了理由。

當時雅居樂在公告中稱，導致虧損原因主要包括房地産經營環境仍欠佳因而導致物業銷售放緩，整體物業銷售面積下降，毛利率亦較去年同期有所下跌。

另外，外匯虧損也是一個重要原因。據此前雅居樂公告顯示，基于對集團截至2023年6月30日止六個月的未經審核管理賬目的初步審閱及目前所得資料，集團錄得外匯虧損介乎人民币8億元至人民币10億元。

這與雅居樂昨日在中報里披露的理由相符。

雅居樂稱，房地産經營環境仍欠佳因而導致物業銷售放緩，整體物業銷售面積下降，毛利率亦較去年同期有所下跌；出售附屬公司及出售以權益法入賬之合營企業/聯營企業錄得虧損，去年同期則為盈利；按公允值計入損益的金融資産公允值變動錄得虧損，上年同期則為盈利；以及人民币持續貶值導致淨匯兌損失。

事實上，結合2022年報可以看到，去年上半年還處于盈利狀态的雅居樂，首次出現虧損是在2022年全年業績時，彼時錄得股東應占虧損為人民币149.81億元。

2023年，雅居樂虧損狀态持續，如果沒有得到有效改善，全年業績可能會比去年同期更低。在虧損的情況下，為了緩解财務壓力，雅居樂于2023年上半年還是做了不少努力。

回顧整個上半年，雅居樂沒有新增土地儲備。

最新數據顯示，截至6月30日，雅居樂集團在79個城市及地區，擁有預計總建築面積3864萬平方米的土地儲備，平均樓面地價為3200元/平方米。在大灣區的土地儲備約為1003萬平方米，占整體土地儲備約26%，現擁有開發項目達46個。在長三角，擁有417萬平方米的土地儲備，占整體土地儲備約10.8%，現擁有開發項目達41個。

此外，雅居樂在前8個月里先後兩次配股融資。

1月份以先舊後新方式配售及認購合共約2.2億股，合共取得約4.89億港元。8月1日早間，再出以先舊後新方式配售3.46億股，配售價為每股1.13港元，認購事項的所得款項淨額估計約為3.87億港元。

在5月舉行的股東會上，高級副總裁潘智勇曾披露，今年有50億至60億元的資産處置及股權變現計劃，必要時會進行變現，補充公司現金流；並會進行追收應收款，增加公司現金流。

顯然，兩次配股融資籌集的資金不足10億元，雅居樂還需開展其他籌資方式。

據中報披露，2023年上半年，在境外雅居樂于3月獲授由金額分别為約23.08億港元及約3690萬美元兩部分組成的2020年銀團貸款再融資，為期12個月；5月獲授由金額分别為約52.57億港元及約4720萬美元兩部分組成的2021年銀團貸款再融資，為期19個月。

以上兩筆銀團貸款再融資等值合共超過82億港元。

境内方面，雅居樂于1月發行2026年到期人民币12億元4.70%的公開票據；于3月公開發行人民币7億元的公司債券。

另于6月20日，雅居樂宣布終止現有股份獎勵計劃，當時對此解釋為，董事會認為終止現有股份獎勵計劃将降低公司的管理成本，並改善雅居樂的現金流狀況。

經過上半年的各種融資及改善現金流運作，截止到2023年6月30日，雅居樂總現金及銀行存款為153.75億元（2022年12月31日：人民币160.91億元）。其中，現金及現金等值項目為70.30億元（2022年12月31日：人民币84.63億元）及有限制現金為人民币83.45億元（2022年12月31日：人民币76.28億元）。

回顧期内，現金及現金等值項目減少14.33億元，這是由于經營活動産生的現金淨額55.07億元，投資活動所用的現金淨額16.14億元，融資活動所用的現金淨額53.21億元以及現金及現金等值項目的匯兌虧損約0.05億元所致。

同時于2023年6月30日，雅居樂總借款為575.68億元，當中銀行借款及其他借款345.78億元；優先票據125.79億元；境内公司債券、商業物業資産支持證券、番禺資産支持證券、中期票據及可交換債券104.11億元。