年報觀察 | 佳兆業美好主動減負

觀點網 2023年房地産行業依舊處于緩慢築底的階段，受此影響，下遊物業管理行業盡管整體管理規模實現穩步增長，整體增速卻出現放緩趨勢。

以至于有觀點認為，物業管理企業回歸到了微利模式。

數據顯示，2023上半年，61家上市物企營收平均增長為8.9%，較2022年同期下降12.9個百分點，淨利潤止跌回穩，從2022年同比下降34.9%回升到2023年上半年同比提升0.6%。

同時，並購交易銳減，2023年全年並購交易金額近20億元，不足2022年的一半。應收賬款增幅有所收窄，2023年上半年上市物企應收賬款同比增長24.6%，增幅較2022年同期下降22.3個百分點。

在物企身上，一些主動性的策略也開始落地，一方面是停止盲目追求規模，對于虧損的項目選擇割舍退出，轉而以保證現金流安全為核心目標。

另一方面則是随着風險逐步出清，企業回歸服務本質，基于自身服務能力形成的差異化服務品質正成為評估企業發展能力的重要因素，高質量發展成為物管行業的主旋律。

作為深圳起家的城市綜合服務運營商，佳兆業美好也積極應對市場環境的變化，堅持“穩中求進，效益優先”的原則，深化服務、深耕業務、深盤經營，透過“内生增長+獨立拓展”雙輪驅動，保持了平穩、高質發展的良好态勢。

管理規模升階

根據3月22日披露的2023年業績報告，佳兆業美好全年錄得收入17.94億元，同比增長0.6%。

從各業務分部看，物業管理服務收益同比增加7.2%至13.38億元，社區增至服務增長13.2%至1.76億元；交付前及顧問服務，智能服務解決方案服務有所下降，主要還是房地産行業的影響，導致相應的服務需求減少，以及建設工程項目進展放緩。

不過，佳兆業美好的毛利仍錄得4.81億元，同比增長2.2%；綜合毛利率有所改善，由26.4%增加至26.8%。同時，現金及現金等值項目由2.47億元增加至2.87億元，增幅約16%。毛利及經營性現金流得到優化乃至顯著改善，企業的發展韌性由此可見一番。

該公司的金融資産及合約資産虧損準備撥備，由2022年約1.25億元增加至2023年約7.00億元，撥備增加主要由于内地房地産行業持續疲弱及存在不确定性。

市場人士對觀點新媒體表示，受房地産行業經營環境嚴峻的持續影響，2023年有相當部分房企預計虧損並對物業項目計提減值，下遊的物企出于謹慎性原則也對房企拖欠的款項進行計提，這屬于戰略性的舉措。佳兆業美好或許就是這種情況，選擇主動給自己“減負”。在3月初，碧桂園同樣宣布，已就關聯方貿易應收款項進行計提減值撥備約18-23億元。

實際上，在業務拓展層面，佳兆業美好依舊保持了良好的增長勢頭，2023年公司物業管理服務的收入持續增長，就主要受惠于内在增長及獨立第三方市場開發的業務拓展，導致在管建築面積增加所致。

數據顯示，去年該公司管理的由第三方物業開發商開發的物業建築面積約為6040萬平方米，同比增加3.6%。另外，由獨立第三方物業開發商開發的項目收益增加16.0%，至約8.10億元。

截至2023年底，佳兆業美好物業管理服務已覆蓋19個省、直轄市及自治區的74個城市，總在管面積1.02億平方米，同比增加8.2%；總在管物業項目為720個，較上年增加47個城市，其中包括342個住宅社區及378個非住宅物業，全域管理特征明顯。

觀點新媒體了解，佳兆業美好的所管理的物業類型涵蓋中至高端住宅社區，以及商用物業、寫字樓、醫院、學校、銀行、表演場地和體育館、政府建築物、公共設施及工業園，文化以及旅遊設施等業态。尤其是以廣西、鹽城、揚州、嘉興等地為起點，加大政府平台合作，加大城市服務業務拓展。

經過過去一年的獨立拓展後，該公司提及，公司的物業産業布局已更加合理，廣泛承接各類型物業業态，提供具備競争力服務産品，物業管理服務整體發展趨勢良好。

于此相對應的是，關聯方交易占比由19%下降至15%，佳兆業美好進一步加大第三方合作比例之余，對關聯方的依賴性也進一步降低。增強經營獨立性也是物企近年來的主流舉措，比如萬物雲與萬科之間的關聯交易比例從2021年的19.2%，同樣降至2023年的13.5%。

第二增長曲線

經過這些年的發展，物企已就基礎服務是企業“基本盤”達成共識，拓展管理規模是重要的一項工作。

但企業也需清醒認識到，當前整體經濟環境下，物管行業競争進一步白熱化，客戶對品質提升和成本控制亦日益嚴格，出于高質量發展要求，整體拓展進度因此有所放緩，取而代之的是以品質服務提高滿意度，赢得業主和住戶的信賴。

物管行業還面臨另一個發展機遇：2023年以來，國家出台了有關城市更新、城中村改造、保障性住房、社區養老及托幼等一繫列政策，為行業的未來提供了更大的市場空間以及多元化發展路徑指引。

這意味着物管的增值服務邊界會不斷拓寬，反過來也會對企業的服務質量提出更高、更專業的要求。

佳兆業美好也有意識地向上述業務傾斜，主席廖傳強就表示，作為伴随房地産開發業務而生的物業服務行業，具備“剛需+長周期”的專屬特征，也是與客戶交互最頻繁的觸點。物業服務幾乎貫穿整個房地産後服務市場，具有巨大發展潛力。

為此佳兆業美好明确，将續以高質量服務、高質量拓展為支撐，促進管理規模有序、有質、穩步擴張；持續延伸、拓寬增值服務鍊條，打造第二增長曲線；公司将繼續鞏固“基本盤”，打造“增量盤”。

一方面，該公司通過豐富服務體繫，鞏固基礎服務能力，2023年先後發布“美好FUN”社區文化品牌體繫，上線IP形象“佳小FUN”，同時開展對客服務提升專項行動，以及對在管項目開展一繫列品質提升行動等等。

另一方面，對于增值服務，通過小K生活為業主和住戶提供多元化的産品及服務，以滿足他們不斷變化的日常生活需求。

觀點新媒體了解，小K生活主要分為小K空間、小K零售、小K租售、小K美居四大闆塊，其中在小K零售闆塊下進一步細化推出小K商寫、小K充電、小K優選、小K團購、小K到家、小K文旅等多個子單元産品體繫。

去年，佳兆業美好鄰里生活圈結合線上的小K生活商城及線下的小K生活展示館，構建覆蓋全、一站式、高質量的小區增值服務生态圈。截至去年底，小區增值服務的收入為1.76億元，同比增加13.2%。

佳兆業美好表示，未來，小K生活展示館将繼續在全國佳兆業美好小區快速拓展，鄰里生活圈将逐步推進鄰里平台的完善和普及，為服務基本民生、促進消費升級、暢通小區經濟微循環方面貢獻力量。

觀點新媒體了解到，增值服務方面佳兆業美好未來還将計劃積極試點社區養老業務，推動居家适老化、智慧化改造，滿足業主多樣化消費需求，為實現全面高質量發展不斷努力。

除此以外，該公司同樣持續發力智能化第三方市場，旗下智能解決方案服務提供商佳科智能，目前已被389家房地産開發商納入合格供貨商庫。佳科智能升級擴充的産品還包括，無人值守停車場繫統及其相關産品，自主研發的高空抛物-慧眼繫統相關産品，智能門鎖産品在原有的基礎上研發升級等等，以科技賦能城市發展。